【正文】 項目可 行 性 研 究 報 告主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司 單 位 資 格：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙12120060061分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華公 司 總 經(jīng) 理：吳 強技 術(shù) 負 責(zé) 人：王偉群（注冊咨詢工程師）報告編寫負責(zé)人：葉仕文編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊咨詢工程師）朱 萍（注冊咨詢工程師）李 軍（注冊咨詢工程師）吳 強 葉仕文 吳鐵軍審 核：王海目 錄前言……………………………………………………04第一部分 項目總論…………………………………05第二部分 市場分析…………………………………08第三部分 項目分析及評價…………………………18第四部分 投資及經(jīng)營收入估算……………………28第五部分 財務(wù)與敏感性分析………………………33第六部分 可行性研究結(jié)論與建議…………………40前 言廣水市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托對廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目的可行性進行了研究。本公司經(jīng)過詳細的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：l第一部分 項目總論廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目是武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資運營的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級酒店。該公司現(xiàn)有人員51名,其中高級工程師2名,會計師、工程師15名，助理工程師22名，一般員工10名。廣水市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《原國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準》《廣水市主要經(jīng)濟指標》《廣水市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。經(jīng)過對廣水經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20062008年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細的市場分析后認為：■ 項目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場是樂觀的；■ 星級酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 將該項目投放市場的時機是可行的；■ 考慮目前該公司的實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟。全市國土面積2647平方公里，人口93萬，轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽等大中城市的重要交匯點，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。從這里到武漢天河機場僅1個多小時的路程，交通十分便捷。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)5個， “三來一補”、“三資”企業(yè)139家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近20億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。2008年，農(nóng)民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到3900元和8000元。廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級酒店，其他酒店和旅館起點低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無法容納如此大的客源市場，遠遠不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動和會議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機遇。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2009年廣水國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。 從2003年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。具體表現(xiàn)如下：廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠行，不少武漢市民駕車來廣水進行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。星級酒店名稱年入住率(2007年）酒店規(guī)模3云都大酒店90％10層5600多㎡2乾星商務(wù)酒店80％10層4000多㎡消費價格分析佰特國際大酒店地處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場，具有價格競爭能力。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。酒店管理公司分析廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，總?cè)丝诮?0萬人，轄12個社區(qū)、4個行政村。交通狀況 京廣鐵路和107國道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和316國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過，10號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。服務(wù)設(shè)施廣水市文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使廣水市發(fā)展為一個擁有139家企業(yè)、超5億元財政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟特區(qū)廣水市中心城的“經(jīng)濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競相投資的“黃金寶地”。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。酒店業(yè)發(fā)展分析（1）、區(qū)域內(nèi)暫時無星級酒店，較大規(guī)模酒店較少。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；（2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在50間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到50間；（3）、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。廣水市酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價格及配套設(shè)施酒店名稱價格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注乾星商務(wù)酒店標準房（188）高級房（288）豪華套（588）中西餐、桑拿中心、夜總會配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 云都大酒店標準房（160）豪華房（260）豪華套房（500）中西餐，夜總會，桑拿，KTV、棋牌配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源小結(jié)：各酒店標準房價格一般在160—200元之間，套房價格一般在260—300元之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。從長遠來看，在廣水市經(jīng)濟和旅游市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。項目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化；項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒