【正文】 模310萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模310平方公里，其中主城區(qū)城市人口規(guī)模264萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。目前，中國(guó)三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)均集中在東部沿海地區(qū)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略考慮，中國(guó)亟待建立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心，以帶動(dòng)中西部經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。中部的城市化方向應(yīng)該是發(fā)展一批特大城市及以此為核心的城市群。為實(shí)現(xiàn)中部地區(qū)的跨越式發(fā)展，就必須積極培育若干區(qū)域性中心城市和城市群，形成中國(guó)第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)。公交線路有12121014153034603等8條線路通項(xiàng)目所在地。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)和在建的錦湘國(guó)際星城,北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車(chē)專賣(mài)店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房及門(mén)面。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。這六大商圈為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。其次，近幾年長(zhǎng)沙市利用規(guī)劃的杠桿，對(duì)商貿(mào)中心進(jìn)行布局，將一批馬路市場(chǎng)遷出城外，用大市場(chǎng)、大流通的格局取代。通過(guò)10至15年的努力，將長(zhǎng)沙建設(shè)成為南至廣州、北抵武漢、東達(dá)江西、西及重慶之間，并能輻射西南、西北及長(zhǎng)江流域部分區(qū)域的現(xiàn)代化商貿(mào)中心城市，進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)。市民駕車(chē)旅游購(gòu)物，可往往找不到停車(chē)場(chǎng)，長(zhǎng)沙各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊的停車(chē)設(shè)施十分缺乏。盡管長(zhǎng)沙市大型百貨商店經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，有的已轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)，但在總量上仍相對(duì)過(guò)剩。 大型百貨店總量仍過(guò)剩。主要的問(wèn)題是：千店一面布局不夠合理。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近３年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)３００億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占４０％；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占３０％?？傊L(zhǎng)沙市商貿(mào)流通業(yè)在構(gòu)建“大市場(chǎng)、大商業(yè)、大流通”格局的過(guò)程中，通過(guò)加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力推進(jìn)社會(huì)商業(yè)的發(fā)展，使商貿(mào)流通業(yè)活力更足，優(yōu)勢(shì)更優(yōu)。2002年成功地舉辦了中國(guó)首屆箱包皮革展銷(xiāo)會(huì)、長(zhǎng)沙（昆明）商品展銷(xiāo)會(huì)、秋季糖酒商品交易會(huì)、全國(guó)煤交會(huì)等一系列區(qū)域性、全國(guó)性的大型會(huì)議，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)影響。通過(guò)加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，菜籃子商品質(zhì)量不斷提高，基本保證了人們的食品消費(fèi)安全。黃興南路步行商業(yè)街建成開(kāi)業(yè)，三湘南湖市場(chǎng)整合提升，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)韧赓Y商業(yè)加快進(jìn)入，使長(zhǎng)沙市商業(yè)標(biāo)志性項(xiàng)目涵蓋的范圍更寬更廣，商業(yè)發(fā)展的品位更高更精。為消除體制性障礙，促進(jìn)商貿(mào)流通加速度發(fā)展創(chuàng)造了條件。順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，全面推進(jìn)長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略問(wèn)題，理清了長(zhǎng)沙商貿(mào)流通發(fā)展的戰(zhàn)略思路、舉措與目標(biāo)，形成了加快長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化發(fā)展的共識(shí)與合力。全市商貿(mào)業(yè)從業(yè)人員達(dá)33萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員的22%，為增加就業(yè)特別是解決下崗職工再就業(yè)作出了顯著的貢獻(xiàn)。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn)進(jìn)一步凸現(xiàn)。長(zhǎng)沙商業(yè)繁榮興旺,自古以來(lái)商賈云集，交易興旺，教育科技發(fā)達(dá)，交通通訊便利。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來(lái)江水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書(shū)院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。建筑密度 %容積率 綠化率 %主要交通技術(shù)指標(biāo):道路面積23779平方米，地上道路面積9728平方米，地下道路面積14051平方米,停車(chē)位3098個(gè).第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況 長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。 七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：規(guī)劃總建筑面積：：,，酒店、公寓、。公司注冊(cè)資本5180萬(wàn)元，其中湖南天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2176萬(wàn)元,婁底亨瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1450萬(wàn)元,長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司1554萬(wàn)元.五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù)項(xiàng)目所在地――長(zhǎng)沙的戰(zhàn)略定位及發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展定位及制約長(zhǎng)沙市民的收入情況及投資能力和意向相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及其經(jīng)營(yíng)戶的現(xiàn)實(shí)要求國(guó)家、省及長(zhǎng)沙市有關(guān)城市建設(shè)的法律、法規(guī)、條例、文件等。第三期工程開(kāi)發(fā)高層住宅、餐飲樓、酒店、娛樂(lè)、夜總會(huì)。第一期工程為沃爾瑪大型超市和公寓及商鋪，建筑面積92667平方米及地下停車(chē)場(chǎng)和機(jī)房42944平方米，計(jì)劃由國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已與沃爾瑪、中國(guó)銀泰等商家達(dá)成了初步協(xié)約，這將為項(xiàng)目的成功打下品牌基礎(chǔ)。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。三、項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目占地270畝，總投資12億元，,，其中，,，酒店、公寓、。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。中南國(guó)際商城可行性研究報(bào)告咨詢資質(zhì)：甲 級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南省科技咨詢協(xié)會(huì)國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)中心市場(chǎng)建設(shè)研究所湖南省新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)專家咨詢有限公司２００４年２月目 錄第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景三、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目投資單位基本情況 五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù)六、項(xiàng)目建設(shè)的原則七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目標(biāo)第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇二、項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位三、項(xiàng)目建設(shè)的主要目標(biāo)第四章 中南國(guó)際商城可行性分析 一、中南國(guó)際商城的含義二、中南國(guó)際商城建設(shè)的可行性三、中南國(guó)際商城的商圈分析四、政策環(huán)境分析第五章 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、投資環(huán)境二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 四、價(jià)格走勢(shì)分析 第六章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍二、估算依據(jù)三、投資概況估算四、資金籌措第七章 經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)估一、經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算二、總成本費(fèi)用估算三、利潤(rùn)估算四、財(cái)務(wù)盈利能力分析五、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱中南國(guó)際商城二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，他包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20％以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等.中南國(guó)際商城同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)；位于京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙最快捷的交通要道。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。主要為，地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。 該項(xiàng)目由國(guó)際知名的美國(guó)JWDA公司設(shè)計(jì)，該公司專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)效果將是長(zhǎng)沙市第一流的。第二期工程開(kāi)發(fā)步行區(qū)主要商鋪、百貨商場(chǎng)、復(fù)式公寓。四、項(xiàng)目投資單位基本情況 本項(xiàng)目由湖南天潤(rùn)五江置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。 《中南國(guó)際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)》六、項(xiàng)目建設(shè)的原則中南國(guó)際商城要集“商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)文化、體育健身、餐飲美食、建筑品味、名牌名店、人文景觀、精神文明”等于一身，將成為長(zhǎng)沙市的風(fēng)景線，其商業(yè)布局功能定位依據(jù)“突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)”的原則。，主要為，地下車(chē)庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。2002年，人均GDP達(dá)1656美元。一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 建國(guó)以來(lái)特別是改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。二是發(fā)展思路進(jìn)一步提升，奠定了長(zhǎng)沙市流通現(xiàn)代化的思想和理論基礎(chǔ)。三是堅(jiān)定不移地推進(jìn)企業(yè)改革改制，根除了制約商貿(mào)流通發(fā)展的體制障礙。四是網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和市場(chǎng)培育充滿活力。五是“三綠工程”深入實(shí)施，肉菜消費(fèi)更加安全放心。六是會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。七是物流工作有了一個(gè)良好的起步，已組織完成了全市物流發(fā)展戰(zhàn)略研究，正在進(jìn)行規(guī)劃銜接和配套政策措施的制定。目前，在按照建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了新世紀(jì)商貿(mào)流通發(fā)展的目標(biāo)，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，培育現(xiàn)代化大型商業(yè)集團(tuán)，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，提升商業(yè)文化品位，努力推進(jìn)長(zhǎng)沙大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心建設(shè)。盡管近些年長(zhǎng)沙的商業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，但與實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化的要求相比，尚有不小差距。目前長(zhǎng)沙市的大型商場(chǎng)相對(duì)過(guò)于集中，網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，而且經(jīng)營(yíng)范圍雷同，特色不突出，連鎖超市等先進(jìn)業(yè)態(tài)發(fā)展不夠、功能不全，有待進(jìn)一步改進(jìn)。提及百貨店，人們自然會(huì)想起多年