【正文】 指數(shù)自非典結(jié)束以來一直呈攀升態(tài)勢，這說明，長沙消費(fèi)者對家庭經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)期較為穩(wěn)定，對總體經(jīng)濟(jì)前景的信心得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化。消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升首先導(dǎo)因于消費(fèi)者對未來十二個月家庭收入狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)走向相對樂觀的預(yù)期。（二）長沙居民消費(fèi)信心指數(shù)20世紀(jì)90年代以來，商品供給不斷豐富，長沙市居民對商品檔次、品味的需求越來越高，消費(fèi)者不斷細(xì)化，市場逐步細(xì)分，人們不僅只滿足購物，更形成了對商業(yè)文化的追求，對品種齊全、管理優(yōu)先進(jìn)、品質(zhì)優(yōu)秀的連鎖超市、購物中心更是情有獨(dú)鐘。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長沙人均居住水平迅速提高。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：%、寫字樓為40%、%。從投資角度來看，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。從購房能力來看，伴隨長沙經(jīng)濟(jì)的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，%。（見下圖）2．長沙市民的需求分析（一）長沙市民的消費(fèi)狀況2002年。 隨著從人口素質(zhì)的提高及經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，長沙市城鄉(xiāng)民收入的增長速度在加快。第五次人口普查資料顯示： 在全市總?cè)丝谥校?接受小學(xué)及以上文化教育的人口占總?cè)丝诘谋戎赜?990年“四普”%上升到2000年“五普”%。三、長沙市居民消費(fèi)需求分析 1．長沙市人口及收入增長情況，其中市區(qū)人口189萬人。從年初開始，長沙市人民政府堅決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，控制了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟(jì)適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%左右，使商品房市場結(jié)構(gòu)趨于合理。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)。其中，㎡，%。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本的變化，國家啟動內(nèi)需，拉動消費(fèi)的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。其中，個人住房抵押登記28078起，㎡，%、%%。長沙市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月長沙市出臺“長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號文）的具體措施的作用下，市場被迅速激活。其中，房改房成交4263套，㎡，%、%%。從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，㎡，%、%%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強(qiáng)。2003年，其加速發(fā)展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。同時規(guī)定，凡外商進(jìn)入新建大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的，應(yīng)避免過度地集中在中心城市，鼓勵在城郊結(jié)合部、新城區(qū)、新開發(fā)區(qū)布局和發(fā)展。 連鎖經(jīng)營的具體目標(biāo)是，那就是力爭到2007年基本確立連鎖經(jīng)營在長沙商貿(mào)流通業(yè)中的主導(dǎo)地位，連鎖商業(yè)的零售額占全市社會消費(fèi)品零售總額的35%以上?！　?jù)統(tǒng)計，在全國人口過百萬的城市中，長沙的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)之多，占據(jù)第7位。 目前，長沙已形成火車站、袁家?guī)X、五一廣場、東塘、伍家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大商業(yè)中心；營業(yè)面積在6萬平方米以上的商場有2家，15萬平方米的有10家；三湘南湖、高橋、紅星、望城坡4大市場群體中，有各類市場355個、國家級大市場6個；解放路、蔡鍔路、黃興南路步行街等12條商業(yè)街日益完善。發(fā)展一批實(shí)力較強(qiáng)的第三方物流企業(yè)、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)；廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)，科技興貿(mào)達(dá)到新水平；建立起與國際規(guī)則相銜接的商貿(mào)流通管理體系和規(guī)范有序的市場體系。2002年全市社會消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺階，與1997年相比，五年時間增長近1倍，從1997年實(shí)現(xiàn)200億元，2000年突破300億元，到2002年達(dá)到400億元，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級跳。市委、市政府實(shí)施大改革、大開放、大調(diào)整的發(fā)展思路，努力開拓，不斷創(chuàng)新，開創(chuàng)了一個生機(jī)蓬勃、充滿活力的發(fā)展局面。 3．政策環(huán)境改革開放以來，長沙市政府充分發(fā)揮了區(qū)位優(yōu)勢，交通和流通迅速發(fā)展，市場不斷拓展。素稱“‘荊豫唇齒，黔粵咽喉”。特別是2000年以來，長沙市實(shí)施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。長沙市近幾年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長，GDP保持二位數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；，其中市區(qū)人口189萬人。是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。將為長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推波助瀾的作用，為長沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。長沙投建中南國際商城是從長沙市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和住宅區(qū)東移后市民生活的需求出發(fā)，依照城市規(guī)劃的要求建設(shè)的，是長沙市接軌世界商業(yè)的新開端，它代表長沙商業(yè)在新時期的新方向，呼應(yīng)了市委、市政府提出“東市西文”的政策，因此能夠得到長沙市和雨花區(qū)政府的大力支持，政策環(huán)境看好。四、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營大型購物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。長沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。整個長沙的市場競爭分析：隨著改革開放的深入和市場化改革的逐見成效，長沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購買力逐年增強(qiáng)。根據(jù)有關(guān)情況：家樂福、華聯(lián)等外資也要來高橋投資。 （3）環(huán)境分析 中南國際商城四面臨街，能見度比較高，而且周圍沒有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。 （2）顧客分析 目前整個長沙市消費(fèi)者都在尋求好的購物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿足。 商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車流量、客流量比較大，長沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購物的人氣和休閑的環(huán)境。這些流動人口選擇消費(fèi)場所的隨意性較大，忠誠度較低，從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。（2） 工作人口 指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈基本顧客的主要來源。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。附近公交車輛比較多，有通向整個長沙市的交通條件，附近商業(yè)相對比較發(fā)達(dá)。 邊際商圈：邊際商圈位于次級商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。 次級商圈：次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購物中心銷售額的15－25％ 。我們統(tǒng)計為車行10分鐘的路程。目前高橋附近每天的客流量約５萬，隨著這片土地的開發(fā)，其它項目的建設(shè)，這里的客流量將會迅速增加。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。它位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。根據(jù)長沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長沙建成全國商業(yè)中心城市，并力爭在十到十五年內(nèi)進(jìn)入全國十強(qiáng)，符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。另外，各城市正在建立大型購物中心聽證會制度，將大大減少同業(yè)競爭，在長沙市未建立聽證會制度前介入，現(xiàn)在是理想時機(jī)。二、中南國際商城建設(shè)的可行性 長沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場、購物中心、步行街競爭激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場所的缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。運(yùn)動健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等一起組成。代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式。第四章 中南國際商城可行性分析 一、中南國際商城的含義 中南國際商城是一個復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。四、建設(shè)四大特色商業(yè)圈。三、擴(kuò)大三大農(nóng)貿(mào)輻射場。二、提升兩條生態(tài)美食街。在商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，根據(jù)規(guī)劃，其目標(biāo)是：一、打造一個區(qū)域性物流中心。 在這一暢通無阻的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中，人民東路更是一條流金淌銀的城市大動脈。同時,引導(dǎo)現(xiàn)有市場向規(guī)范化倉儲式超市和網(wǎng)絡(luò)市場發(fā)展,并創(chuàng)建以市場為依托的全國性或國際行業(yè)性的會展中心。“一河兩岸”指瀏陽河兩岸，“三區(qū)一帶”則是指都市文明典范區(qū)、商貿(mào)市場核心區(qū)、工業(yè)農(nóng)業(yè)精品區(qū)和瀏陽河風(fēng)光帶，今后政府將重點(diǎn)加快東岸鄉(xiāng)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，發(fā)展科技工業(yè)園、新型專業(yè)市場群體和都市農(nóng)業(yè)。圍繞新區(qū)治所在地———長沙市東部城區(qū)火星大道與人民東路交匯處周邊地區(qū)，讓眾多的開發(fā)商看到了無限商機(jī)。目前，華天置業(yè)、恒廣開發(fā)公司，足跡也已經(jīng)圈好了火星北路的最佳尺度。這里不光市政配套成熟，道路交通便捷，隨著市場的擴(kuò)容，大型建材超市的匯聚，這里將出現(xiàn)一批高要求的消費(fèi)群體。根據(jù)協(xié)議，來自臺灣的旺旺醫(yī)院，將在芙蓉區(qū)投資5000萬美元，建超大型的現(xiàn)代化醫(yī)院。區(qū)治的東移，給人民東路帶來了無限生機(jī)。中南國際商城也是基于芙蓉區(qū)及雨花區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。以霞凝港、黃花空港、信息港“三港”，高速公路、京廣鐵路“兩路”為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程；以軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)“兩網(wǎng)”建設(shè)為重點(diǎn)，形成快速便捷的客貨運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)。從長沙的發(fā)展戰(zhàn)略來看，城市規(guī)模2005年主城區(qū)城市人口規(guī)模190萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模170平方公里，2020年都市區(qū)城市人口規(guī)