【正文】 的水平有所下降。2009年2月國家頒布了《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，指出：我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，但與先進(jìn)國家相比尚有很大差距，這也意味著市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊。在現(xiàn)代概念下，為商業(yè)中心服務(wù)的產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工中心、為物流服務(wù)的配送分類服務(wù)和物流管理信息系統(tǒng)都為生產(chǎn)商、貿(mào)易中心、批發(fā)商或零售商所利用，按照市場的要求以及顧客或自身體系企業(yè)訂貨的預(yù)期，對(duì)商品實(shí)施生產(chǎn)、加工、組合儲(chǔ)備、配送，組合儲(chǔ)備和配送已成為巨大的第三利潤源泉。近年來，應(yīng)商貿(mào)服務(wù)和物流市場供需變化，我國的商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正在向社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。具體到商貿(mào)和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿(mào)和物流管理技術(shù)，促進(jìn)商貿(mào)服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作；培育專業(yè)化商貿(mào)中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)商貿(mào)和物流信息化；加強(qiáng)商貿(mào)和物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型商貿(mào)和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿(mào)和物流中心。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重；要按照營利性與非營利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！段锪鳂I(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的出臺(tái)，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。我國2004年～2008年GDP情況見圖21，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖222008年前三季度，%的高速增長， 2008年9月份以后，金融危機(jī)對(duì)中國物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長持續(xù)放緩。但是由于我國經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展的過程中，對(duì)現(xiàn)代物流的需求也非常大。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動(dòng)發(fā)達(dá)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它連接社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部分并使之成為一個(gè)有機(jī)整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個(gè)國家綜合國力的重要標(biāo)志?，F(xiàn)代物流是將信息、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、庫存、裝卸搬運(yùn)以及包裝等物流活動(dòng)綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對(duì)各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動(dòng)效率，降低社會(huì)物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流全過程及各個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值增值。物流是國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。*擁有的水、陸、空立體交通網(wǎng)，形成了立湘中而通八方、居腹地而達(dá)全國、處一隅而至世界的交通優(yōu)勢。資水、漣水兩大水系貫穿全區(qū)，常年通航里程達(dá)200多公里。公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，上海至云南瑞麗高速公路經(jīng)過*。在湘中形成了人流、物流集散中心。 *市已具備建設(shè)物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢條件。表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注1建設(shè)規(guī)模m2　2198284　　 超級(jí)大賣場m2502670　 專業(yè)市場m2841344　 倉儲(chǔ)設(shè)施m278802　 博覽館m281444　 寫字樓m2341000　 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)m263704　 商務(wù)樓m2289320　2項(xiàng)目總投資萬元384000　 建設(shè)投資萬元　 萬元　 流動(dòng)資金萬元　3建設(shè)投資資金來源萬元　 申請銀行貸款萬元　 企業(yè)自籌資金萬元　4來源萬元　 企業(yè)自有資金萬元384000　5流動(dòng)資金來源萬元　續(xù)表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注 申請銀行短期借款萬元　　 企業(yè)自有資金萬元　6勞動(dòng)定員人150　7建設(shè)期年3　8租賃營業(yè)收入萬元53276達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)年份9租賃利稅總額萬元正常經(jīng)營年份10評(píng)價(jià)指標(biāo)　所得稅前所得稅后　 總投資收益率(ROI)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目(ROE)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目投資回收期年含建設(shè)期5年 項(xiàng)目內(nèi)部收益率% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10%11盈虧平衡點(diǎn)%　第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性*市簡介隨著中部地區(qū)崛起和長株潭城市圈建設(shè)戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)，*市加速城鄉(xiāng)一體化經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及承接大長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快，*地區(qū)的物資交換量相應(yīng)增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)年份：營業(yè)收入： 53276萬元利潤總額： ：總投資收益率（ROI）： %；項(xiàng)目（ROE）： %；項(xiàng)目投資回收期： (融資前稅前,含建設(shè)期5年)；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %(融資前稅前所)；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)?？偼顿Y構(gòu)成見表12。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期5年（60個(gè)月），從2011年6月動(dòng)工至2016年6月竣工。：擬建給排水設(shè)施，水1800m3/d。：%(綠化占地面積133333m2，折合約200畝)。本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積2198284m2，其中：專業(yè)市場建筑面積841344m2(占總建筑面積的39%)；超級(jí)大賣場建筑面積502670m2(%)；倉儲(chǔ)設(shè)施建筑面積78802m2(%)；博覽館建筑面積81444m2(%)；寫字樓建筑面積341000m2(%)；配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積63704m2(%)；配建商務(wù)樓建筑面積289320m2(%)。為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。目 錄第一章 總 論……………………………………………………………… 5……………………………………………………………5…………………………………………………5…………………………………………………8………………………………………………………9第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性……………………………………… 14*市簡介……………………………………………………… 14………………………………………………… 15……………………………………………… 25第三章 需求分析…………………………………………………………29*省、*市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況……………………………………29*省、*市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)……………………………………43 ……………………………………………………50**國際商城的現(xiàn)代經(jīng)營模式…………………………… 51………………………………………………………… 54第四章 總體規(guī)劃方案…………………………………………………… 58…………………………………………………………… 58………………………………………………………… 58…………………………………………………… 59………………………………………………………… 59 功能定位…………………………………………………………60 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模………………………………………60………………………………………………………………60…………………………………………………… 61 第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件…………………………………62………………………………………………………… 62………………………………………………………… 62 項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件………………………………… 64 項(xiàng)目區(qū)公共設(shè)施依托條件…………………………………… 6移民、拆遷安置條件…………………………………… 66第六章 建筑方案及設(shè)備方案…………………………………………… 67………………………………………………………… 67………………………………………………………… 72第七章 總圖布置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)……………………………………… 74………………………………………………………… 74……………………………………………… 75第八章 公用工程………………………………………………………… 76…………………………………………………………… 7排水………………………………………………………… 7弱電工程…………………………………………… 80第九章 節(jié)能措施………………………………………………………… 82………………………………………………………… 82…………………………………………………………82…………………………………………………………82第十章 環(huán)境影響分析……………………………………………………83 ………………………………………… 83………………………… 83……………………………………… 87第十一章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防………………………………………88……………………………………………………… 88……………………………………………………… 89…………………………………………………………… 89第十二章 組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)營與管理…………………………………… 92……………………………………………………… 92…………………………………………………………… 90 ………………………………………………… 92第十三章 實(shí)施進(jìn)度及工程招投標(biāo)………………………………………94……………………………………………………… 94…………………………………………………… 94第十四章 投資估算及資金籌措……………………………………… 98………………………………………………… 98…………………………………………………… 100………………………………………………… 100…………………………………………………… 100………………………………………………………100………………………………………………………101第十五章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)………………………………………………104………………………………………………104……………………………………………10稅金測算………………………………106 租賃經(jīng)營總成本費(fèi)用測算……………………………………110 ………………………………………………………112…………………………………………… 112………………………………………………… 113第十六章 不確定性分析……………………………………………… 114………………………………………………… 114…………………………………………………… 114第十七章 結(jié)論與建議………………………………………………… 117…………………………………………………………… 117…………………………………………………………… 117第一章 總 論:**國際商城建設(shè)項(xiàng)目：新建：：*省*市*新區(qū)***集團(tuán)有限公司a.《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；b.《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》；e. 商務(wù)部《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；f.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》；g.《*省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；h.《*省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》；i. 《*市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；j. 《*市水府片區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃》；、衛(wèi)生與消防、運(yùn)營與管理p不確定性分析貫徹《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》，建設(shè)具有現(xiàn)代化意義的“**國際商城”?！?*國際商城”是農(nóng)產(chǎn)品、副食、日用小商品交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的大型商城。本項(xiàng)目擬建于*市*新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目用地1500畝。：擬建道路及停車場占地面積：206096m2()。：擬建供配電設(shè)施，電力40000KVA。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。本項(xiàng)目總投資384000萬元，其中：,。表12 總投資構(gòu)成表1建設(shè)投資 設(shè)備購置48774 建筑工程 公用工程 總圖、運(yùn)輸 環(huán)境保護(hù)、消防、安全衛(wèi)生 其他費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)2建設(shè)期利息3流動(dòng)資金4總投資合計(jì)384000100，全部由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金。*市農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，產(chǎn)品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設(shè)施完備，第三方物流已顯雛形。*是我國東中部