【正文】 各項(xiàng)工作，園林維護(hù)由政府公開招標(biāo)，中心負(fù)責(zé)對(duì)外包工作進(jìn)行監(jiān)督管理。 無(wú)錫體育公園組建了無(wú)錫市天健體育運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天健公司”），天健公司是無(wú)錫市體育公園出資300萬(wàn)元成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，擁有員工67位，無(wú)錫市體育公園的日常運(yùn)營(yíng)管理及財(cái)務(wù)收支都由無(wú)錫市天健體育運(yùn)營(yíng)管理有限公司來(lái)實(shí)現(xiàn)。2）功能定位創(chuàng)建全市最大的全民健身樂園。具體如下：①無(wú)錫體育公園1）簡(jiǎn)介無(wú)錫體育公園前身是無(wú)錫市人民體育場(chǎng)，體育公園從2009年9月21日起開工改造建設(shè)，2010年3月19日交付使用，總占地面積145畝，總建筑面積54085平方米，主要包括體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。適合場(chǎng)館多、項(xiàng)目全、且現(xiàn)采用獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的大型體育館如：萬(wàn)喬維亞體育中心理事會(huì)實(shí)現(xiàn)了政府由直接經(jīng)營(yíng)向間接管理的轉(zhuǎn)變；能夠?qū)崿F(xiàn)場(chǎng)館管理由行政型向市場(chǎng)型的穩(wěn)健過(guò)度。租賃經(jīng)營(yíng)承租人享有較大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，充分體現(xiàn)了高度的靈活性和適應(yīng)性；所有者具有控股權(quán)，且降低了經(jīng)營(yíng)成本。在國(guó)外被普遍采用。容易滋生短期行為；個(gè)體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中規(guī)范性和安全性較差。合作方之間容易產(chǎn)生矛盾；對(duì)合作對(duì)象要求較高，合作對(duì)象的選擇較困難。對(duì)承包者的經(jīng)營(yíng)行為難以有效監(jiān)督；承包者與場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理人員容易發(fā)生矛盾；經(jīng)營(yíng)者的短期行為嚴(yán)重，致使場(chǎng)館加速折舊；容易造成國(guó)有資產(chǎn)流失及形成單一消費(fèi)的局面。差額預(yù)算管理模式目前被我國(guó)大部分體育場(chǎng)館采用，如香港小西灣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)缺乏壓力、動(dòng)力不足，過(guò)多依靠政府和財(cái)政，增大財(cái)政壓力。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適宜類型及代表直接運(yùn)營(yíng)可對(duì)體育場(chǎng)館的設(shè)施、資源進(jìn)行有機(jī)整合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)效益的最大化；減少所有者與經(jīng)營(yíng)者的矛盾；可最大限度地執(zhí)行政府指令、政令暢通；可培養(yǎng)我國(guó)經(jīng)營(yíng)管理人員的經(jīng)營(yíng)管理能力。這種運(yùn)營(yíng)模式有利于減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)營(yíng)效率、解決體育場(chǎng)館后期運(yùn)營(yíng)難題。部分委托即體育場(chǎng)館的所有機(jī)構(gòu)將體育場(chǎng)館部分業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給專業(yè)公司或其他經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。根據(jù)場(chǎng)館規(guī)模分為整體委托經(jīng)營(yíng)、分層委托經(jīng)營(yíng)、部分委托經(jīng)營(yíng)、專項(xiàng)委托經(jīng)營(yíng)等。 ⑤間接經(jīng)營(yíng)——合作經(jīng)營(yíng)體育場(chǎng)館以土地、房屋或者其他設(shè)施作為投資資產(chǎn)，其他投資者以現(xiàn)金、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理能力等作為投資資產(chǎn)共同組建有限責(zé)任公司來(lái)合作經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)形式。在一定程度上實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者責(zé)、權(quán)、利三者的統(tǒng)一。包括自然人承包和法人承包兩種形式。②直接經(jīng)營(yíng)——差額預(yù)算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，實(shí)行場(chǎng)館設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和人員經(jīng)費(fèi)等定項(xiàng)補(bǔ)助的差額預(yù)算管理。本項(xiàng)目是江北區(qū)政府為民辦實(shí)事的重點(diǎn)工程之一，面向公眾，充分考慮競(jìng)技體育訓(xùn)練和賽事活動(dòng)，滿足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充分發(fā)揮口岸的商業(yè)價(jià)值，最大限度地實(shí)行資源共享，最終建成開放式、功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、生態(tài)的體育公園。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1商店m2平面圖自左向右列表。（殘疾人活動(dòng)中心由重慶市殘疾人聯(lián)合會(huì)管理。商店沿防火分區(qū)布置。） m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫(kù)用房（車庫(kù)57個(gè)，），一層為會(huì)議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右，地下為商業(yè)， m2。殘疾人體育館地上部分不屬于本項(xiàng)目業(yè)主招商范圍，且地下負(fù)一層車庫(kù)不屬于本報(bào)告測(cè)算范圍。地下為兩層為車庫(kù)及設(shè)備用房，負(fù)一層擁有車庫(kù)207個(gè)，負(fù)二層擁有車庫(kù)203個(gè)，一層為籃球比賽場(chǎng)館及比賽配套用房，二層為看臺(tái)及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1臺(tái)球活動(dòng)室m2無(wú)2臺(tái)球活動(dòng)室m23VIP臺(tái)球室m24棋牌室m25棋牌室m26合計(jì)m2 三層體育配套用房面積明細(xì)表小結(jié)：全民健身活動(dòng)中心中，可實(shí)現(xiàn)收益的部分為游泳池、乒乓球場(chǎng)地、羽毛球場(chǎng)地及具有商業(yè)性質(zhì)的體育輔助用房（以下稱“**層商業(yè)”）。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1棋牌室m2臺(tái)球活動(dòng)室為考慮商業(yè)出租性質(zhì)2臺(tái)球活動(dòng)室3臺(tái)球活動(dòng)室4合計(jì)m2④二層擁有18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地，1個(gè)乒乓球活動(dòng)室，1個(gè)健身室，1個(gè)棋牌室。②吊二層中除相關(guān)設(shè)備用房外。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1體育俱樂部m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育俱樂部m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育俱樂部m29體育俱樂部m210體育俱樂部m211體育俱樂部m212體育俱樂部m213體育俱樂部m214體育俱樂部m215體育俱樂部m216體育俱樂部m217體育用品商店m218游泳俱樂部m217合計(jì)m2 吊二層體育配套用房面積明細(xì)表 表中具有商業(yè)性質(zhì)的配套用房面積均為CAD軟件量取的可出租面積。2殘疾人體育館m23殘疾人活動(dòng)中心m24中心廣場(chǎng)地下商業(yè)m25標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)1個(gè)6室外游泳池1個(gè)7有蓋籃球場(chǎng)2個(gè)8室外籃球場(chǎng)3個(gè)9室外網(wǎng)球場(chǎng)4個(gè)10室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)11室外乒乓球場(chǎng)16個(gè)12門球場(chǎng)5個(gè)13滑板運(yùn)動(dòng)場(chǎng)1個(gè)14攀巖場(chǎng)1個(gè) 總平面圖主要技術(shù)指標(biāo) m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)、及相關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包含32個(gè)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地；二層為羽毛球館及輔助用房，包含18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地；三層為臺(tái)球活動(dòng)室及相關(guān)用房。75重慶市江北石子山體育公園 第二章 項(xiàng)目情況分析第二章 項(xiàng)目情況分析 m2（約325畝）， m2，（含有預(yù)留體育館建設(shè)規(guī)模1100 m2），其中包括：全民健身活動(dòng)中心、殘疾人體育館、殘疾人活動(dòng)中心、室外活動(dòng)場(chǎng)所等。最后，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)大部分屬于地下商業(yè)，且項(xiàng)目周圍（本項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬(wàn)方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運(yùn)營(yíng)，很難運(yùn)營(yíng)好，所以我們建議商業(yè)部分請(qǐng)專業(yè)公司包裝運(yùn)營(yíng)，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。針對(duì)本項(xiàng)目我們建議采取以下運(yùn)作模式：首先，清潔、安保屬于勞動(dòng)密集型工作，設(shè)備維護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，可以請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)。鑒于后者對(duì)國(guó)有資產(chǎn)在過(guò)程維護(hù)和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)管理。建議為保證本項(xiàng)目商業(yè)與體育場(chǎng)館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，體育場(chǎng)館的 “企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。③配套停車庫(kù)，室外停車位223個(gè)，室內(nèi)停車位467個(gè)，共計(jì)690個(gè)停車位。②體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，包括：全民健身活動(dòng)中心、室外游泳池、室外田徑場(chǎng)、室內(nèi)外網(wǎng)球場(chǎng) 本報(bào)告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)”指“有蓋，有維護(hù)構(gòu)筑物的網(wǎng)球場(chǎng)”。公園由殘疾人活動(dòng)中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場(chǎng)地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)、全民健身活動(dòng)中心、室外游泳池輔助用房、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共廁所組成。重慶市江北石子山體育公園 目錄目錄第一章 總論 1 1 2 2第二章 項(xiàng)目情況分析 4 4 10第三章 國(guó)內(nèi)外體育館運(yùn)營(yíng)模式分析 11 11 13 15第四章 基礎(chǔ)模式確立 23 23 24 25第五章 體育場(chǎng)館價(jià)格調(diào)查分析 26 26 27 27 33第六章 體育場(chǎng)館使用狀況分析 34 34 35第七章 商業(yè)及車庫(kù)租金分析 38 38 38 39 40 40 42第八章 收入測(cè)算 44 44 46 47 48 49 49 50 51 52 53第九章 成本測(cè)算 57 57 6安保費(fèi)用 64 64 65 66 66 66 70第十章 盈虧分析 712重慶市江北石子山體育公園 第一章 總論第一章 總論：江北區(qū)石子山體育公園：重慶市江北國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，總占地325畝，停車位690個(gè)。%。招商內(nèi)容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分。、有蓋籃球場(chǎng)、室外籃球場(chǎng)、攀巖場(chǎng)、滑板運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、門球場(chǎng)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目第，第五年由于發(fā)生場(chǎng)地翻修費(fèi)用，（其中：），第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場(chǎng)翻修，（其中：田徑場(chǎng)翻修費(fèi)用250萬(wàn)元），（其中：），第111，（其中：）。要進(jìn)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，必須擁有獨(dú)立法人資格的企業(yè)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，針對(duì)本項(xiàng)目可以選擇項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；也可以選擇將項(xiàng)目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。要進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必須適當(dāng)?shù)囊M(jìn)管理與外包。其次，本項(xiàng)目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項(xiàng)目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護(hù)成本較大，對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)形成負(fù)擔(dān)，而不能帶來(lái)直接效益，就從目前國(guó)內(nèi)體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護(hù)費(fèi)用，我們建議維護(hù)綠化成本由政府承擔(dān)。此外，在成立國(guó)有控股的管理公司的同時(shí)，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團(tuán)隊(duì)。序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單位備注1全民健身中心m2包括：2個(gè)游泳池，32個(gè)乒乓球，18個(gè)羽毛球。①吊一層擁有游泳池2個(gè)、具有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等。以下表格同樣適用。主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等，：序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1體育成果展示區(qū)m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育成果展示區(qū)m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育用品商店m29體育俱樂部m210體育陳列區(qū)m211體育陳列區(qū)m212體育陳列區(qū)m213體育俱樂部m214合計(jì)m2 吊一層體育配套用房面積明細(xì)表③一層平面圖擁有32個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場(chǎng)地、2個(gè)臺(tái)球活動(dòng)室及相關(guān)設(shè)備用房。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1乒乓球活動(dòng)室m22健身室m23棋牌室m24合計(jì)m2⑤三層平面圖擁有2個(gè)臺(tái)球活動(dòng)室，一個(gè)VIP臺(tái)球室，2個(gè)棋牌室。序號(hào)項(xiàng)目面積或個(gè)數(shù)單位1游泳池2個(gè)2乒乓球場(chǎng)地32個(gè)3羽毛球場(chǎng)地18個(gè)4吊二層商業(yè)m25吊一層商業(yè)m26一層商業(yè)m27二層商業(yè)m28三層商業(yè)m29商業(yè)合計(jì)m2 全民健身活動(dòng)中心可實(shí)現(xiàn)收益部分表 m2，地下兩層，地上三層。各層平面分布圖見附圖。（地下負(fù)一層車庫(kù)可能由重慶市殘疾人聯(lián)合會(huì)管理。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1商店m2平面圖右下入口右側(cè)列表。2商店m23商店m24商店m25商店m26商店m27商店m28商店m29商店m210商店m211商店m212合計(jì)m2殘疾人活動(dòng)中心地上部分不屬于本報(bào)告測(cè)算范圍。） m2， m2。2商店m23商店m24商店251m25商店251m26商店m27商店m28商店m29合計(jì)m2①本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收益的部分為：序號(hào)項(xiàng)目面積或個(gè)數(shù)單位備注一全民健身活動(dòng)中心m21游泳池2個(gè)2乒乓球館32個(gè)3羽毛球館18個(gè)4商業(yè)m2二殘疾人活動(dòng)中心m21商業(yè)m22車庫(kù)57個(gè)三殘疾人體育館m21車庫(kù)410個(gè)四中心廣場(chǎng)地下商業(yè)1商業(yè)m2五室外1有蓋籃球場(chǎng)2個(gè)2網(wǎng)球場(chǎng)（室內(nèi)與