【正文】 第五章 項目承擔(dān)單位及項目組織情況 32第六章 項目環(huán)境保護 33第七章 項目建設(shè)工期及進度安排 33第八章 項目投資估算與資金籌措 36一、項目投資估算 36二、資金來源 37第九章 項目經(jīng)濟效益分析與財務(wù)評價 37一、分析評價的主要依據(jù)及原則 37二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 38三、財務(wù)評價 40第十章 項目可行性研究結(jié)論 4441第一章 總 論一、項目概況項目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡稱贛州項目、約翰尼項目、本項目、項目）。地理區(qū)位：贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬噸級的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。擬開發(fā)項目位于贛州市區(qū)東側(cè)10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側(cè)為西線高速，地塊東側(cè)為225國道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫約翰尼水庫，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場范圍。項目單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公司、公司、項目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司,于2009年12月9日注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。項目簡介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛州市社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動贛州市高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，完善贛州市商務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的54洞國際標準高爾夫球場及配套設(shè)施。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領(lǐng)軍項目。規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉別墅、湖心溫泉酒店(高檔)、濱湖國際水療中心。場地分析：、交通分析：西線高速及國道225線從項目地塊旁經(jīng)過,高速公路及國道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達一期用地，交通狀況非常理想。、坡度分析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。 、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨具特色的山水相連的景觀。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的水深，項目提供充足的水源保障。、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。二、項目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運動。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的幾年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。圖：全球高爾夫分布隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。企業(yè)背景：國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進步、起飛的海南航空更會在這個歷史性時刻與海南當(dāng)?shù)財y手共進，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個雙贏的局面。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當(dāng)?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進一步擴大招商引資力度。海南，主要客群雷同，競爭激烈，新項目跳出現(xiàn)有市場，可操作性大，市場前景看好。國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。 該項目能連接集團各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關(guān)政府部門對項目的有關(guān)文件；國家、部委及地方有關(guān)標準、規(guī)范、法規(guī)等。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務(wù)洽談和商務(wù)會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心在中國工作。實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。根據(jù)美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書統(tǒng)計，目前全球高爾夫打球人口達6,000 萬人，其中以美國約3,000 萬人最多，第二為日本的1,500 萬人，其它為歐洲等國，而高球每年約以46％的年成長率持續(xù)的穩(wěn)定成長。與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場的迅猛增長。高爾夫運動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機構(gòu)一擲千金的最大動力來自于高爾夫運動龐大的消費群體。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。但高爾夫運動真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會場地管理委員會2008年的統(tǒng)計資料，全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省65家，北京近5O家，山東省27家，海南省23家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）；海南正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。1985年，中國高爾夫球協(xié)會在北京成立，使高爾夫運動走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計劃發(fā)展的道路。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。球場的單次消費價格一般低于10美元。這種格局的美國高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當(dāng)可觀的市場規(guī)模。國內(nèi)高爾夫球市場發(fā)展趨勢同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。特別是過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關(guān)注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。預(yù)計在未來35年中國的高爾夫人口將達到近100萬，在21世紀末，中國高爾夫球場建設(shè)數(shù)目可達7580個。綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達國家已成為排名第一的體育活動，高爾夫運動的內(nèi)涵從傳統(tǒng)的貴族式運動演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運動，已實現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢。中國進一步融入全球經(jīng)濟一體化的進程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會員制球場和公共球場清晰地分開。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在1984年開業(yè)時，單次消費的價格約400港元，按當(dāng)時匯率計算，相當(dāng)于當(dāng)時一個大學(xué)畢業(yè)生4個月的工資。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。成本的高昂和經(jīng)營觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。海南高爾夫現(xiàn)狀：據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2006年旺季來海南打球的人口達到了48萬人次，客流達到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn)超負荷營運的狀態(tài)。2008年受金融危機、市場周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近30萬人次，到了2009年，國內(nèi)經(jīng)濟形勢回暖，又呈上升趨勢。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞(香港、臺灣、新加坡、馬來西亞)以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的70%。雖然春節(jié)期間球場根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現(xiàn)火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應(yīng)對措施。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。國內(nèi)一家機構(gòu)研究后得出結(jié)論，各省的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關(guān)程度為55%，與實際利用外資的相關(guān)程度則高達89%，而海南是國內(nèi)唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟規(guī)模的省份，平均3億元的GDP就有一個球洞，而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞。　　從全國范圍來看，海南高爾夫從球場風(fēng)格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。因此，已投入營業(yè)的23家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。　?。?）經(jīng)營理念獨辟蹊徑　　由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足。后來，海口地區(qū)的球場又成功開拓了澳大利亞市場?！　『Ｄ锨驁龅哪繕耸抢煤Ｄ吓c世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額?！　。?）職業(yè)賽事紛至沓來　　近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻?！　『Ｄ锨驁龇e累的承辦國際大賽的經(jīng)驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進這一設(shè)想成為現(xiàn)實?！　。?）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪海南高爾夫除了經(jīng)營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種經(jīng)營等方面都出現(xiàn)了喜人勢頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象?！　∪绻\作有序，一個18洞球場一天極限接待容量為280人次，因為臺風(fēng)和其它不可預(yù)見的因素造成不能打球的時間以35天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為330天。以每個球場占地1100畝計，遠遠高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值?！　『Ｄ锨驁銎骄鶈T工在300人左右，其中約70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場做草坪養(yǎng)護，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)?！　∥磥?至5年，海南旅游業(yè)的工作重點是提升在國際客源市場的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地?！　?jù)統(tǒng)計，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴大對外交流、促進招商引資起到了難以替代的積極作用。　　海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很不穩(wěn)定。海南球場(18洞)，但目前全年接待量平均只有2萬多人次，不到接待能力的25%，良好的球場設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應(yīng)有的經(jīng)營效益。而目前海南大多數(shù)球場的年接待量均在3萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定?！　∏懊嬉呀?jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機進入，但目前海南兩個機場同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期內(nèi)難以得到改變。國內(nèi)各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關(guān)系影響，日本客源自2005年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場?！　『Ｄ弦呀?jīng)營業(yè)的20家球場占地均超過1100畝，由于建設(shè)時間和地價不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會所)。　　目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。目前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標準建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進行分析。不同的高爾夫球俱樂部都以為顧客提供高品質(zhì)的球場為目標，但是每一家俱樂部球場的風(fēng)格卻不盡相同。第二，球場草地質(zhì)量。高爾夫球場以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。球場的管理和服務(wù)則可以體現(xiàn)出俱樂部的特色。第二，俱樂部地理位置。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。本項目所處區(qū)域SWOT分析：SWOT 分析優(yōu)勢（Strengths）鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)對外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機場的市部分地區(qū)還保留著獨特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護區(qū)）以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化