【正文】 贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬噸級(jí)的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國(guó)八大港口之一。擬開發(fā)項(xiàng)目位于贛州市區(qū)東側(cè)10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側(cè)為西線高速，地塊東側(cè)為225國(guó)道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫約翰尼水庫，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場(chǎng)范圍。項(xiàng)目單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公司、公司、項(xiàng)目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司,于2009年12月9日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為5000萬元人民幣。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項(xiàng)目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對(duì)海南國(guó)際旅游島國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)、海南島和贛州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動(dòng)發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)贛州市高尚房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善贛州市商務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的54洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施。同時(shí)，項(xiàng)目將被打造成為海南國(guó)際旅游島西線的領(lǐng)軍項(xiàng)目。規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉?jiǎng)e墅、湖心溫泉酒店(高檔)、濱湖國(guó)際水療中心。場(chǎng)地分析：、交通分析：西線高速及國(guó)道225線從項(xiàng)目地塊旁經(jīng)過,高速公路及國(guó)道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。、坡度分析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。 、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達(dá)8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水相連的景觀。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的水深，項(xiàng)目提供充足的水源保障。、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。二、項(xiàng)目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運(yùn)動(dòng)。全球高爾夫運(yùn)動(dòng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)在過去的幾年中，平均每年新增500多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的健身運(yùn)動(dòng)，在社會(huì)各階層得到了廣泛的普及。圖：全球高爾夫分布隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)體育休閑活動(dòng)的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。企業(yè)背景：國(guó)際旅游島上升到國(guó)家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機(jī)，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南航空更會(huì)在這個(gè)歷史性時(shí)刻與海南當(dāng)?shù)財(cái)y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個(gè)雙贏的局面。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。整個(gè)海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。海南，主要客群雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目跳出現(xiàn)有市場(chǎng)，可操作性大，市場(chǎng)前景看好。國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，空前利好。 該項(xiàng)目能連接集團(tuán)各種優(yōu)勢(shì)資源，從而發(fā)揮最大的市場(chǎng)效力。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關(guān)政府部門對(duì)項(xiàng)目的有關(guān)文件；國(guó)家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國(guó)企業(yè)的投資者已將高爾夫球場(chǎng)作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務(wù)洽談和商務(wù)會(huì)議的首選場(chǎng)所，還可以讓他們的海外高級(jí)雇員和專業(yè)人士安心在中國(guó)工作。實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的均衡發(fā)展，同時(shí)可以帶動(dòng)項(xiàng)目周邊土地的滾動(dòng)發(fā)展、土地開發(fā)和利用價(jià)值的提升，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。作為世界三大球類運(yùn)動(dòng)之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。高爾夫運(yùn)動(dòng)已是全美第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)。根據(jù)美國(guó)高爾夫基金會(huì)及日本高爾夫白皮書統(tǒng)計(jì)，目前全球高爾夫打球人口達(dá)6,000 萬人，其中以美國(guó)約3,000 萬人最多，第二為日本的1,500 萬人，其它為歐洲等國(guó)，而高球每年約以46％的年成長(zhǎng)率持續(xù)的穩(wěn)定成長(zhǎng)。與高爾夫運(yùn)動(dòng)的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)。高爾夫運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)值在美國(guó)表現(xiàn)尤為突出：僅美國(guó)高爾夫協(xié)會(huì)主辦的美國(guó)公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達(dá)1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動(dòng)力來自于高爾夫運(yùn)動(dòng)龐大的消費(fèi)群體。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。但高爾夫運(yùn)動(dòng)真正得到快速發(fā)展，還是中國(guó)二十世紀(jì)八十年代以來改革開放以后的事情。根據(jù)中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)場(chǎng)地管理委員會(huì)2008年的統(tǒng)計(jì)資料，全國(guó)擁有高爾夫球場(chǎng)數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省65家，北京近5O家，山東省27家，海南省23家，與上海并列排在全國(guó)第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺(tái)灣省除外）；海南正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從1992年的1家增長(zhǎng)到2008年底的23家。特別是在中國(guó)對(duì)外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。1985年，中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)在北京成立，使高爾夫運(yùn)動(dòng)走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃發(fā)展的道路。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會(huì)大背景下，高爾夫運(yùn)動(dòng)成為體育休閑運(yùn)動(dòng)中的寵兒。目前，在美國(guó)，高爾夫球場(chǎng)主要有兩種形式：會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)。這種球會(huì)的收入非常固定，同時(shí)投入也非常大。球場(chǎng)的單次消費(fèi)價(jià)格一般低于10美元。這種格局的美國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價(jià)值相當(dāng)可觀的市場(chǎng)規(guī)模。國(guó)內(nèi)高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)同國(guó)外相比，中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)尚處在一個(gè)初級(jí)的、多層面、立體化發(fā)展的時(shí)期，各方面雛形剛剛形成。特別是過去十幾年來，中國(guó)由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)的關(guān)注日益增加，高爾夫消費(fèi)者逐漸增多。預(yù)計(jì)在未來35年中國(guó)的高爾夫人口將達(dá)到近100萬，在21世紀(jì)末，中國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)數(shù)目可達(dá)7580個(gè)。綜上分析：從國(guó)際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已成為排名第一的體育活動(dòng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)的內(nèi)涵從傳統(tǒng)的貴族式運(yùn)動(dòng)演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運(yùn)動(dòng)，已實(shí)現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢(shì)。中國(guó)進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際交流、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將促進(jìn)高爾夫運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)清晰地分開。而市場(chǎng)更多的空間留給公眾球場(chǎng)，實(shí)行低投入、低收費(fèi)的做法，吸引更多的人參加這個(gè)運(yùn)動(dòng)，并且促進(jìn)這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的形成。正是因?yàn)檫@樣的前提，從第一家高爾夫球場(chǎng)建成營(yíng)業(yè)開始，高爾夫運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)價(jià)格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費(fèi)特征；廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)在1984年開業(yè)時(shí)，單次消費(fèi)的價(jià)格約400港元，按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生4個(gè)月的工資。目前中國(guó)的高爾夫球會(huì)主要采用會(huì)員制組織形式，基本上靠銷售球會(huì)會(huì)員證（會(huì)籍）作為主要收入來源，目前一個(gè)會(huì)籍普遍的價(jià)格是20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價(jià)格在迅速下降，但從整個(gè)社會(huì)消費(fèi)而言，仍然屬于頂級(jí)的奢侈消費(fèi)，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，由此而形成的現(xiàn)象就是整個(gè)行業(yè)性的蕭條。成本的高昂和經(jīng)營(yíng)觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場(chǎng)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。海南高爾夫現(xiàn)狀：據(jù)海南高爾夫球場(chǎng)協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年旺季來海南打球的人口達(dá)到了48萬人次，客流達(dá)到巔峰期，而大多數(shù)球會(huì)也呈現(xiàn)超負(fù)荷營(yíng)運(yùn)的狀態(tài)。2008年受金融危機(jī)、市場(chǎng)周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近30萬人次，到了2009年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回暖，又呈上升趨勢(shì)。作為以外來游客打球?yàn)橹饕卣鞯暮Ｄ细郀柗颍淇驮匆詬u外球客為主，包括中國(guó)北方、東南亞(香港、臺(tái)灣、新加坡、馬來西亞)以及韓國(guó)、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國(guó)團(tuán)隊(duì)，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場(chǎng)的70%。雖然春節(jié)期間球場(chǎng)根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場(chǎng)甚至呈現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，但是“旺季不旺”的事實(shí)依然需要球場(chǎng)推出市場(chǎng)應(yīng)對(duì)措施。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國(guó)第四位；海南還有多家球場(chǎng)已經(jīng)在建或已立項(xiàng)。國(guó)內(nèi)一家機(jī)構(gòu)研究后得出結(jié)論，各省的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關(guān)程度為55%，與實(shí)際利用外資的相關(guān)程度則高達(dá)89%，而海南是國(guó)內(nèi)唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟(jì)規(guī)模的省份，平均3億元的GDP就有一個(gè)球洞，而全國(guó)的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個(gè)球洞?！　娜珖?guó)范圍來看，海南高爾夫從球場(chǎng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)類型、營(yíng)銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。因此，已投入營(yíng)業(yè)的23家高爾夫球場(chǎng)都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要?！　。?）經(jīng)營(yíng)理念獨(dú)辟蹊徑　　由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來自島外，球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足。后來，海口地區(qū)的球場(chǎng)又成功開拓了澳大利亞市場(chǎng)。　　海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額?！　。?）職業(yè)賽事紛至沓來　　近年來，國(guó)內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國(guó)際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國(guó)的職業(yè)高爾夫運(yùn)動(dòng)做出了貢獻(xiàn)?！　『Ｄ锨驁?chǎng)積累的承辦國(guó)際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢(shì)，已有條件創(chuàng)辦全國(guó)性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)?！　。?）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪海南高爾夫除了經(jīng)營(yíng)打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種經(jīng)營(yíng)等方面都出現(xiàn)了喜人勢(shì)頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象?！　∪绻\(yùn)作有序，一個(gè)18洞球場(chǎng)一天極限接待容量為280人次，因?yàn)榕_(tái)風(fēng)和其它不可預(yù)見的因素造成不能打球的時(shí)間以35天計(jì)，理論上海南球場(chǎng)全年可接待打球的時(shí)間為330天。以每個(gè)球場(chǎng)占地1100畝計(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值?！　『Ｄ锨驁?chǎng)平均員工在300人左右，其中約70%雇用的是球場(chǎng)周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場(chǎng)做球童，大大地改善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時(shí)也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。　　未來3至5年，海南旅游業(yè)的工作重點(diǎn)是提升在國(guó)際客源市場(chǎng)的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國(guó)游客的國(guó)際度假旅游目的地。　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國(guó)際會(huì)議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。高爾夫改變了海南長(zhǎng)期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對(duì)于海南提高國(guó)際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用?！　『Ｄ锨驁?chǎng)在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定。海南球場(chǎng)(18洞)，但目前全年接待量平均只有2萬多人次，不到接待能力的25%，良好的球場(chǎng)設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應(yīng)有的經(jīng)營(yíng)效益。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在3萬輪次上下徘徊，一個(gè)重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定。　　前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個(gè)機(jī)場(chǎng)同國(guó)內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國(guó)際客人來海南打球，并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到改變。國(guó)內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國(guó)客源，受中日國(guó)家關(guān)系影響，日本客源自2005年以來下降趨勢(shì)明顯，海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國(guó)際客源市場(chǎng)?！　『Ｄ弦呀?jīng)營(yíng)業(yè)的20家球場(chǎng)占地均超過1100畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會(huì)所)?！　∧壳埃Ｄ细郀柗蚧具€是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。目前我國(guó)高爾夫球