萬(wàn)科地產(chǎn)招商及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-18 08:44本頁(yè)面
【正文】 品種，對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)利好。6．背景6：萬(wàn)客會(huì)的資源萬(wàn)客會(huì)是萬(wàn)科重要的客戶會(huì)員組織，其中有豐富的商戶會(huì)員，也有具有良好投資能力的潛在投資型客戶資源，如能善用將對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷(xiāo)售有很大幫助。8．背景8：“坂田萬(wàn)科城”之概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義坂田是萬(wàn)科未來(lái)幾年中在深發(fā)展的最重要的區(qū)域之一，打造“萬(wàn)科坂田城”以及由此帶來(lái)的商業(yè)人氣預(yù)期將同樣是本項(xiàng)目的重要營(yíng)銷(xiāo)背景。本項(xiàng)目應(yīng)重視“招商”與“銷(xiāo)售”的重要因果關(guān)系。商業(yè)招商是一個(gè)周期相對(duì)長(zhǎng)的營(yíng)銷(xiāo)工作，尤其是著名品牌的談判。因此在招商過(guò)程中，如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵。一個(gè)很重要的規(guī)律是：商業(yè)開(kāi)業(yè)是商鋪銷(xiāo)售的墳?zāi)?！因此，除非?duì)商業(yè)一開(kāi)業(yè)就能形成洶涌人潮有100%的把握，否則應(yīng)當(dāng)在開(kāi)業(yè)之前消化90%以上可售單位。本項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期不錯(cuò)，但目前商業(yè)人氣十分薄弱，如何建立市場(chǎng)信心，除了萬(wàn)科品牌之外，還必須從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度落足功夫，整合各種社會(huì)資源，提升未來(lái)商業(yè)價(jià)值。6．命題6：合和營(yíng)銷(xiāo)人員的“萬(wàn)科化”作為一線員工，營(yíng)銷(xiāo)人員將成為項(xiàng)目形象代言人，如何將合和營(yíng)銷(xiāo)人員在合和規(guī)范基礎(chǔ)上“萬(wàn)科化”，是合作過(guò)程中需要積極探討并制訂規(guī)則的重要事項(xiàng)。 以主力店的示范作用來(lái)推動(dòng)全面招商工作； 在2005年5月前完成80%的招商； 在2005年6月前完成90%的招商； 確保2005年7月試業(yè)日90%的商戶試業(yè)。 合和餐飲組、零售組全面開(kāi)展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo)招商工作，以餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主； 招商過(guò)程中配合具有濃郁文化氛圍的促銷(xiāo)活動(dòng)； 舉辦集體簽約儀式，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。 招商工作：l 本階段主要針對(duì)主力商戶進(jìn)行前期溝通。 招商工作：l 重點(diǎn)突破主力商家；l 在萬(wàn)客會(huì)精選商家中物色意向客戶；l 通過(guò)客戶的信息發(fā)饋為全面招商政策的進(jìn)一步完善提供市場(chǎng)依據(jù)； 媒體宣傳：l 此階段住宅進(jìn)入全面銷(xiāo)售階段，可以在住宅的推廣中附加招商信息，配合少量的純招商廣告；l 在媒體的美食、娛樂(lè)版開(kāi)設(shè)冠名欄目；l 在廣播電臺(tái)的“美味樂(lè)翻天”欄目冠名；l 在萬(wàn)科內(nèi)部刊物中刊登廣告并開(kāi)辟美食專(zhuān)欄。三、業(yè)態(tài)組合定位及租金定位（表一：美食街區(qū)）業(yè)態(tài)內(nèi)容主力商務(wù)酒樓中式酒樓中式風(fēng)味餐飲海外及休閑餐飲快餐類(lèi)酒吧及咖啡、茶藝建筑面積（平米）約2000約2800約2500約1300約800約1600目標(biāo)商戶王子廚房、海港大酒樓、鳳凰樓海鮮酒樓、好世界海鮮酒樓、南海漁村、丹桂軒等粵：客家王、北海漁村、明香酒樓、潮泰潮州牛肉店、稻香海鮮火鍋等川：巴蜀風(fēng)、老院子、華神川菜火鍋、譚魚(yú)頭火鍋、菜根香川菜酒樓、傳統(tǒng)香辣蟹等湘鄂贛桂黔滇：湘鄂情、滿庭芳、毛家菜館、三湘人家、民間瓦罐煨湯、金圣南昌菜館、全湘園酒樓、武陵源酒樓、漓江又一軒等徽滬揚(yáng)：西湖春天、秦淮人家、醉翁亭徽菜館等京/西北：小肥羊火鍋城、老孫頭羊肉泡饃、東來(lái)順酒樓等東北：小天地酒樓、山天火鍋、東北人等第一生產(chǎn)隊(duì)、新東北飯莊、錦繡江南食府、湘苑酒樓、湘巴佬土菜館、江蘇味中味餐廳、大紅燈籠江南食府、人人素食館等日本料理：元綠回轉(zhuǎn)壽司、江之鶴日本料理、富士日本料理、大坂日本料理韓國(guó)料理：阿里郎韓國(guó)料理、巨龜莊韓國(guó)料理、高麗苑餐廳西班牙餐廳：香格里拉咖啡院等（一定要有，與項(xiàng)目西班牙風(fēng)格相匹配）意大利餐廳：威尼斯意大利餐廳等印度餐廳：森巴印度餐廳等印尼餐廳：巴里印尼餐廳等國(guó)內(nèi)：大家樂(lè)、仙蹤林、大快活、大娘水餃、永和大王、藍(lán)與白、翠竹亭快餐店、星記腸粉王、湘粉人家、雙種子蒸品、嘉旺城市快餐，味千拉面國(guó)際（成熟期后）：麥當(dāng)勞、肯德基咖啡廳西餐：品上品咖啡、香茗咖啡、名典咖啡、老樹(shù)咖啡、星巴克咖啡、陽(yáng)光路上餐廳、雨花西餐廳、夏威夷西餐廳、熱帶雨林西餐廳酒吧：加州餐廳酒廊、杰克酒吧茶藝：茶言觀舍、陸羽茶藝館等書(shū)吧：我的書(shū)房、物資生活等資質(zhì)要求著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次著名品牌、連鎖餐飲，中檔及中偏上檔次，獨(dú)具特色，選擇6個(gè)主流菜系中的最具代表性和特色的商家著名品牌、連鎖餐飲，中檔次，地方特色，多中風(fēng)味著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次，富異域風(fēng)情著名品牌、連鎖餐飲著名品牌、連鎖經(jīng)營(yíng)，富有品味和情調(diào)檔次定位（人均消費(fèi)）150元/人（人均消費(fèi)）5080元/人（人均消費(fèi)）3060元/人（人均消費(fèi)）60150元/人（人均消費(fèi)）1050元/人（人均消費(fèi)）30150元/人租賃價(jià)格定位 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租一年 租金40元/平米/月，每年遞增5% 合同5年以上 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租一年 租金40元/平米/月，每年遞增5%合同5年以上 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期6個(gè)月 租金50元/平米/月，每年遞增5% 合同3年 免租期6個(gè)月 租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期6個(gè)月租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期6個(gè)月租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年注：（1）放水養(yǎng)魚(yú)策略：在本項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)建設(shè)期內(nèi)，由于商業(yè)氛圍不成熟，需要對(duì)商戶進(jìn)行扶持，因此在租金政策上進(jìn)行讓利，讓商戶輕裝上陣，增強(qiáng)其前期抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。（表二）業(yè)態(tài)內(nèi)容社區(qū)購(gòu)物中心女士休閑中心文教數(shù)碼通訊商業(yè)步行街建筑面積（平米）約6000約1600約800約2600目標(biāo)商戶民潤(rùn)超市、華潤(rùn)超市、百佳超市、人人樂(lè)、沃爾馬社區(qū)店、家樂(lè)福社區(qū)店婚紗影樓：蒙娜麗莎，西西公主、一世情緣美容美發(fā)：魚(yú)美人、名麗芳、卡登堡護(hù)膚纖體：飄SPA、自然美、金太陽(yáng)文具主力店：都都文具、億億文具等圖書(shū)主力店：深圳書(shū)城社區(qū)店、求知書(shū)店等體育用品主力店：任我行、火狐貍等文體用品店/書(shū)畫(huà)裝裱：歐美名畫(huà)行、博藝?yán)仁謾C(jī)通訊：中域、溝通100、恒波通訊、天音通訊、集信通訊等數(shù)碼專(zhuān)賣(mài)：TCL、SONY、BOSE、先驅(qū)等電腦專(zhuān)賣(mài)：聯(lián)想、TCL、神州醫(yī)藥：海王星辰、一致、萬(wàn)澤等早期為：家居用品、家庭裝飾一條街及社區(qū)服務(wù)型商戶成熟期：服裝、鞋帽、精品首飾、運(yùn)動(dòng)休閑資質(zhì)要求著名品牌、連鎖性質(zhì)，平價(jià)著名品牌、連鎖性質(zhì)，中高檔次著名品牌、連鎖性質(zhì)，中高檔次著名品牌、連鎖性質(zhì)檔次定位知名品牌平價(jià)超市適應(yīng)中偏上社區(qū)消費(fèi)適應(yīng)中偏上社區(qū)消費(fèi)中檔招商期租賃價(jià)格及政策定位倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期1年月租金35元/平米，每年遞增5%合同10年以上倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期6個(gè)月月租金35元/平米，每年遞增5%合同5年以上倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期6個(gè)月租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期6個(gè)月月租金50元/平米，每年遞增5%合同3年四、嚴(yán)格的商戶資質(zhì)審核策略合和認(rèn)為，招商的風(fēng)險(xiǎn)有二：一是租賃政策不恰當(dāng)，違背市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，商戶無(wú)法接受；二是商戶定位失誤，或商戶資質(zhì)審核不嚴(yán)。在合和策劃代理的東方國(guó)際茶都項(xiàng)目中，我們以“茶商大戶”為定位，對(duì)入駐的意向商戶進(jìn)行了嚴(yán)格的資質(zhì)審核，前后共拒絕了150余戶，此舉不但沒(méi)有影響項(xiàng)目的整體招商，反而在茶界引起了非常積極的反響，對(duì)真正有實(shí)力、有品牌、有信譽(yù)的商戶起到了積極的推動(dòng)作用。以餐飲為例，以下是審核商戶資質(zhì)的重要內(nèi)容：1． 品牌：歷經(jīng)市場(chǎng)洗禮、具有多年?duì)I業(yè)歷史的、具有很強(qiáng)市場(chǎng)生命力
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