【正文】 物中心競(jìng)爭(zhēng)格局1公里傳統(tǒng) 商圈 競(jìng) 爭(zhēng)相當(dāng)激烈：四大 購(gòu) 物中心直面 競(jìng) 爭(zhēng)，均位于中心城區(qū) 3公里核心商圈 輻 射范 圍 內(nèi)， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 和檔次定位同 質(zhì) 化度高，均以大眾基 礎(chǔ) 品牌 為 主，缺乏 時(shí) 尚和特色品牌。——Copyright 169?！?第三代 購(gòu) 物中心： 麗 日 購(gòu) 物廣 場(chǎng) 開(kāi) 業(yè) 最晚，比 較 注重 購(gòu) 物空 間優(yōu) 化和人流 動(dòng)線設(shè)計(jì) ， 業(yè)態(tài) 檔次稍高?！?第二代 購(gòu) 物中心：翔豐商 業(yè) 廣 場(chǎng) 位于老城區(qū)核心地 帶 ，人氣最旺。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page24三、城市商圈格局研究代表性購(gòu)物中心從翔豐到 麗 日，代表著河源商 業(yè)購(gòu) 物中心 發(fā) 展水平的逐步提升； “ 綜 合超市 +百 貨 零售 ” 組 合 傳統(tǒng) 常 規(guī) ，體量均在 23萬(wàn)㎡以內(nèi) 規(guī) 模有限；新商 業(yè) 中心逐步引入一 線 理念，注意空 間優(yōu) 化和 購(gòu) 物 環(huán) 境。商 業(yè)業(yè)態(tài) 和 購(gòu) 物空 間 缺乏新意，一站式 MALL或主 題購(gòu) 物街區(qū)稀缺， 傳統(tǒng) 百 貨 及 購(gòu) 物中心面 臨 升 級(jí)換代 趨勢(shì) ；商 業(yè) 街區(qū)在 綜 合 環(huán) 境、 規(guī) 劃、 業(yè)態(tài) 等均有 較 大提升潛力。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page23三、城市商圈格局研究商業(yè)發(fā)展研究→ 現(xiàn) 有商圈相 對(duì) 分散并形成互相 競(jìng) 爭(zhēng)局面；→ 目前河源尚缺乏真正意義上的大型購(gòu)物中心并提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)，難以滿足河源市民日益提高的消費(fèi)需求；→ 各商圈格局均以 單 個(gè) 購(gòu) 物中心 為 核心， 輻射能力 較 弱，服裝、數(shù) 碼 、 電訊 、中西餐 飲、 KTV、院 線 等 業(yè)態(tài) 混 雜 ， 環(huán) 境一般；→ 現(xiàn) 河源市范 圍 內(nèi)尚缺乏個(gè)性 鮮 明的以休 閑、 娛樂(lè) 、餐 飲為 主要 業(yè)態(tài) 集群的商 業(yè) 街區(qū) 。新商圈崛起：以堅(jiān)基和本案商業(yè)為驅(qū)動(dòng)核心，形成圈河源商業(yè)規(guī)模最大、定位最高，開(kāi)發(fā)理念最先進(jìn)的新中心商圈，包括本案在內(nèi)將共同提振區(qū)域價(jià)值，奠定東城商業(yè)板塊在全城商業(yè)版圖中的標(biāo)桿地位。城市整體商 業(yè)格局朝 東 拓展， 東 城（ CBD區(qū)域）板塊 商 業(yè) 中心崛起，代表城市商 業(yè)發(fā) 展方向，將改寫(xiě)河源整個(gè)商 業(yè)戰(zhàn) 略版 圖 ?！狢opyright 169。? 2023年全市已評(píng)定星級(jí)飯店 23家，其中五星級(jí)飯店 1家，四星級(jí)飯店 2家； A級(jí)景區(qū) 8個(gè)，其中 4A景區(qū) 4個(gè)。旅游及批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析? 2023年河源旅游總收入進(jìn)入爆發(fā)增長(zhǎng)階段，達(dá)到 ，同比增速達(dá)到 116%，實(shí)現(xiàn)總收入翻番?！狢opyright 169。 ? 2023年全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積 ㎡ ，成交金額 。固定投資及房地產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析? 2023年固定投資 ，占全年實(shí)現(xiàn) GDP比例為 %。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page20固定投資拉動(dòng) GDP增長(zhǎng)比例低于 50%，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展占比持續(xù)上升，城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)結(jié)構(gòu)健康，走勢(shì)良好。? 重要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及實(shí)施方向：廣東省手機(jī)生產(chǎn)基地、新興高端制造基地、綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、優(yōu)質(zhì)飲用水資源開(kāi)發(fā)基地、生態(tài)旅游度假基地和泛珠三角物流基地。? 2023年年末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 382家，其中年產(chǎn)值超 10億元的工業(yè)企業(yè) 19家。河源工業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為突出，第三產(chǎn)業(yè)由于旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，占比則持續(xù)上升。工業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page19河源經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)（主要是商貿(mào)、旅游及其周邊產(chǎn)業(yè)）全面快速發(fā)展，占比上升較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，城市商業(yè)發(fā)展氛圍向好。城市整體規(guī)劃一、城市宏觀分析中心城區(qū)形成 “ 一帶、兩軸、三片、四廊、六組團(tuán) ” 的 “ 舒展的緊湊型 ” 帶型組織機(jī)構(gòu) 。規(guī)劃方向：東拓西控，南北整合，中心提升。人口規(guī)模：中心城區(qū)人口約 30萬(wàn)（戶籍人口）常住人口 35萬(wàn)，2023年規(guī)劃中心城區(qū)人口 50萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)概況一、城市宏觀分析——Copyright 169。 ? 截止 2023年年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，增長(zhǎng) %。? 2023年河源城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅超過(guò) 12%，達(dá) 16520元。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page17河源城鎮(zhèn)居民收入和購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)快速增加，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。 ? 在粵北四城中，河源宏觀經(jīng)濟(jì)總量因行政區(qū)域和人口因素不占優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。河源 2023年經(jīng)濟(jì)增速比全國(guó)、全省分別快 %和 %。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)反映出城市經(jīng)濟(jì)活力和前景，是城市商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。 河源火車(chē)站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國(guó)道河梅高速本案一、城市宏觀分析——Copyright 169。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來(lái)汕昆高速、大廣高速匯集河源交通網(wǎng)； 205國(guó)道、 105國(guó)道貫通全市；鐵路交通：南北大動(dòng)脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌； 航空交通：白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)河源城市候機(jī)樓于2023年 12月 28日正式開(kāi)通，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。一、城市宏觀分析——Copyright 169。一、城市宏觀分析——Copyright 169。是珠三角粵北組團(tuán)核心城市之一?！?戰(zhàn)略要地，樞紐城市： 河源作為廣東東北門(mén)戶城市，占據(jù)三省通衢戰(zhàn)略位置，成為粵東北樞紐型城市。東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過(guò)，兩江在市區(qū)東面交匯，城市三面環(huán)水。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page12客家古邑 萬(wàn)綠河源粵北生態(tài)文化名城城市名片中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)十佳城市最具發(fā)展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)市中國(guó)十大特色休閑城市中國(guó)優(yōu)秀旅游城市國(guó)家園林城市國(guó)家信息化試點(diǎn)城市國(guó)家電子信息產(chǎn)業(yè)基地廣東省文明城市等國(guó)家衛(wèi)生城市一、城市宏觀分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page10外部空間環(huán)境? 經(jīng)濟(jì)背景? 產(chǎn)業(yè)環(huán)境? 商業(yè)環(huán)境各利益方需求? 消費(fèi)者需求? 商家需求? 發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境? 商圈界定? 地塊商業(yè)價(jià)值? 商業(yè) SWOT分析案例研究? 百事達(dá) 項(xiàng)目目前影響力有限，暫時(shí)無(wú)法通過(guò)品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。 宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關(guān)注度較低。 整體定位不清晰，主題性不強(qiáng)，對(duì)客戶吸引力有限。 區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page8突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目診斷10萬(wàn)平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程已經(jīng)完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心難度較大前期缺乏清晰定位，商業(yè)價(jià)值挖掘不夠，目前進(jìn)駐商家經(jīng)營(yíng)狀況一般項(xiàng)目現(xiàn)況——Copyright 169。一站式時(shí)尚中心— — 大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國(guó)際化的商業(yè)綜合體本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)核心目標(biāo)在于確立項(xiàng)目整體形象的突破和拔高，深挖項(xiàng)目 10萬(wàn)平米商業(yè)價(jià)值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對(duì)住宅銷(xiāo)售形成帶動(dòng)，為公司積累商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)品牌影響力。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page7一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)36萬(wàn)平米 首席時(shí)尚中心——Copyright 169。——Copyright 169。商家需求調(diào)研第二階段工作說(shuō)明：30天——Copyright 169。區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研252。城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)252。業(yè)態(tài)定位252。主題定位 252。案例研究252。合作模式252。招商策略 252。招商流程252。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策252。營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和戰(zhàn)略 252。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page2本項(xiàng)目工作分兩個(gè)階段完成，本報(bào)告是第一階段?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page12023年 4月 10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資發(fā)展有限公司河源寶晟城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告 ——Copyright 169。應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，將 《 項(xiàng)目招商策略報(bào)告 》 內(nèi)容提前完成，本報(bào)告包括市場(chǎng)調(diào)研、綜合定位及招商策略三部分內(nèi)容： 工作成果項(xiàng)目整體工作內(nèi)容第一階段45天252。推廣執(zhí)行252。招商階段劃分252。工作計(jì)劃表項(xiàng)目總體定位市場(chǎng)調(diào)研及分析252。租金策略252。推廣策略252。形象定位 252?？蛻舳ㄎ?52。宏觀經(jīng)濟(jì)背景252。商圈發(fā)展調(diào)研252。客戶問(wèn)卷調(diào)研252。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page3調(diào)研及分析說(shuō)明：實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶需求研究……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對(duì)象：……未進(jìn)駐商家 38家已進(jìn)駐商家 5家問(wèn)卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對(duì)問(wèn)題：消費(fèi)偏好消費(fèi)能力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)……政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)：河源統(tǒng)計(jì)網(wǎng)河源國(guó)土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計(jì)年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……工作說(shuō)明：從城市發(fā)展的高度解讀項(xiàng)目背景，對(duì)城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的分析，為項(xiàng)目商業(yè)整體定位提供市場(chǎng)依據(jù)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page4河源東城 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page5一個(gè)中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌 發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目現(xiàn)況 核心問(wèn)題 應(yīng)對(duì)思路核心問(wèn)題1——Copyright 169。 河源東城 拔高整體價(jià)值和形象帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售積累商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)豐富開(kāi)發(fā)品牌——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page9二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題“ 位于城市發(fā)展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體 ”企業(yè)品牌核心問(wèn)題4維分析模型220。220。220。220。區(qū)域氛圍營(yíng)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目定位項(xiàng)目診斷——Copyright 169。 喜薈城? COCO Park商業(yè)定位定位研究 業(yè)態(tài)研究招商策略三、問(wèn)題應(yīng)對(duì)邏輯說(shuō)明：2 外部環(huán)境分析 城市宏觀分析 城市產(chǎn)業(yè)分析 城市商業(yè)格局研究 外部環(huán)境總結(jié)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page13→ 河源位置： 河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。下轄一區(qū)五縣，常住人口 300萬(wàn)?！?珠三角城市群粵北核心組團(tuán)： 河源市距廣州 198公里、距深圳 163公里、距東莞 183公里、距汕頭 396公里。河源城市概況河源 200公里內(nèi)暢達(dá)廣、深；作為珠三角城市群的核心城市之一，生態(tài)資源豐富，已經(jīng)成為珠三角后花園名城之一 ，并占據(jù)戰(zhàn)略樞紐位置。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page14河源是珠三角東北區(qū)向北往贛閩方向拓展的重要發(fā)展軸，是承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移核心區(qū)域。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page15區(qū)位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是連接珠三角與長(zhǎng)三角的 “黃金通道 ”和橋頭堡。 水運(yùn)交通：東江水運(yùn)上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page16河源國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，發(fā)展速度在粵北區(qū)域乃至廣東全省均處于前列。經(jīng)濟(jì)概況一、城市宏觀分析? 2023年河源全市實(shí)現(xiàn) GDP ，比上年增長(zhǎng) %，增速排全省第 5位。預(yù)計(jì) 2023年人均 GDP將首超 4000美金?！狢opyright 169。社會(huì)消費(fèi)品零售保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，未來(lái)河源經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)快速發(fā)展，居民消費(fèi)潛力良好。城鎮(zhèn)居民收入保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。? 2023年河源全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速超過(guò) 13%，繼續(xù)保持連續(xù)多年的兩位數(shù)速度增長(zhǎng)；總消費(fèi)金額首次超過(guò) 200億元。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page18用地規(guī)模：