【正文】 感謝萬科地產(chǎn)的信任，希望有機(jī)會合作，能為貴司提供進(jìn)一步的專業(yè)服務(wù)。（2）推廣費(fèi)用包括l 工地現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)制作l 宣傳資料設(shè)計(jì)印刷l 各種媒體廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布l 促銷活動策劃、實(shí)施等等。“體驗(yàn)財(cái)富人生之旅—萬科異域風(fēng)情街”現(xiàn)場促銷活動l 與深圳電視臺“財(cái)富人生”欄目合辦本次活動，通過邀請目標(biāo)客戶，強(qiáng)化投資價值l 通過對比華僑城美食街租金上漲迅速的價值分析來提升本項(xiàng)目的投資價值l 適當(dāng)炒作，利用媒體正面引導(dǎo)，激發(fā)客戶購買欲“體驗(yàn)財(cái)富人生之旅—萬科異域風(fēng)情街”東莞、溫州推介會l 通過本次活動，有效啟動?xùn)|莞、溫州投資客l 適當(dāng)炒作，利用媒體正面引導(dǎo)，激發(fā)客戶購買欲八、總體廣告策略1．總體推廣預(yù)算及媒體組合策略（1）推廣預(yù)算本項(xiàng)目將采用超常規(guī)的銷售通路組合，可望有效地降低廣告成本。七、促銷策略（初步）以下僅是對項(xiàng)目促銷活動的部分構(gòu)思，可根據(jù)實(shí)際營銷需要組合使用。7． 第七通路：有效利用“萬客會”雜志及網(wǎng)站在本項(xiàng)目中，萬客會客戶資源將必須善用，該部分客戶對萬科品牌的認(rèn)可度和忠誠度都很高，能有效的擴(kuò)大客戶層面，可以通過業(yè)主聯(lián)誼會等形式，同時制定相應(yīng)的獎勵措施，充分利用其自身的資源。4． 第四通路：大型戶外廣告：本項(xiàng)目客戶群來源廣泛，相對集中于龍華本地和福田，同時有效覆蓋其他區(qū)域，可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹立大型廣告牌5． 第五通路：路過客戶：路牌廣告和現(xiàn)場包裝的完善和完美化，是強(qiáng)化該通路的關(guān)鍵。萬科公司在本項(xiàng)目中打響進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第一槍，提出“社區(qū)商業(yè)經(jīng)營新模式”，在“龍坂片區(qū)”建立“新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”，創(chuàng)造性的改寫片區(qū)消費(fèi)模式，依靠“萬科”強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢、創(chuàng)新的社區(qū)商業(yè)新模式，打造“龍坂商業(yè)”升級之作3． 第三通路：老客戶介紹：客戶資源是地產(chǎn)營銷中最為重要的部分，可采用優(yōu)惠及現(xiàn)金獎勵方式同時獎勵老客戶及新客戶,來加大以老帶新的效果。其中南方都市報主要啟動?xùn)|莞市場。針對本項(xiàng)目的主力客戶群特點(diǎn)，將拓展以下營銷通路：1． 第一通路：網(wǎng)絡(luò)營銷：網(wǎng)絡(luò)目前已成為人們生活中不可分割的一部分，在本項(xiàng)目住宅客戶群高級白領(lǐng)、企業(yè)管理層將占一定的比列，如何將商業(yè)和住宅形成聯(lián)動，挖掘住宅客戶群中一定比列的商鋪投資者，同時有效形成口碑效應(yīng)，將成為商業(yè)營銷的一部分，因此低成本的網(wǎng)絡(luò)媒體應(yīng)加以善用，通過網(wǎng)絡(luò)廣告在住宅廣告中附加商業(yè)信息、針對經(jīng)常上網(wǎng)的高知識群體進(jìn)行推廣；同時，本項(xiàng)目應(yīng)建立自己的網(wǎng)站，并需要進(jìn)行經(jīng)常性地進(jìn)行維護(hù)，一有新的銷售內(nèi)容，應(yīng)第一時間進(jìn)行更新。五、核心廣告訴求策略（核心商鋪價值）提煉以下為我司對本項(xiàng)目核心價值的初步提煉，有待與貴司作進(jìn)一步探討。n 萬客會積分獎勵。2．折扣設(shè)置n 正常付款方式折扣（照定價）模式　　　　　　　　付款折扣一次性付款按揭付款返租3年24%94折97折4年30%96折99折自營（提供15%創(chuàng)業(yè)基金）94折97折n 經(jīng)理折扣：1%n 發(fā)展商折扣：1%n 提價折扣：3%優(yōu)惠策略：n 老客客戶介紹新客戶成交，%的現(xiàn)金獎勵；%優(yōu)惠。B：自營型（提供15%的創(chuàng)業(yè)基金，在總價中扣除）n 一次付款：照定價94折n 按揭付款：按揭付款，照定價96折，辦理6成10年按揭貸款。（2）付款方式n 3年返租：一次性付款，照定價94折；按揭付款，照定價96折，辦理6成10年按揭貸款。 每棟實(shí)收均價：C區(qū)1半地下：13130元/平米；一層：13000元/平米C區(qū)2：13130元/平米 C區(qū)3餐飲部分：12880元/平米；非餐飲部分13000元/平米 C區(qū)4半地下：13130元/平米；一層：12880元/平米 C區(qū)5：13000元/平米棟號朝向景觀人流面積大小樓層業(yè)態(tài)價差系數(shù)C區(qū)1半地下+1+101一層+10011C區(qū)2+1+101C區(qū)3餐飲部分1+101非餐飲1+1001C區(qū)4半地下+1000一層0100C區(qū)500001 （3）、付款方式設(shè)計(jì)：(暫定，需在價格表制定后量化分析，確保折扣的合理性)A：返租型（1）返租模式n 投資模式一：3年返租，年回報率為8%，即首付16%，3年24%租金在首期中一次性返回。同時不同的業(yè)態(tài)，租金承受能力不同，租金的高低直接決定投資回報的高低，本項(xiàng)目有幾種不同的業(yè)態(tài)分布，其租金有差異，相應(yīng)的價格必然有差異，在定價中，這是必須考慮的因素。l 景觀差異性因素在本項(xiàng)目中，中心水景將是整個項(xiàng)目景觀最好的區(qū)域，而且此處將是美食街最為核心的地方，在定價中也應(yīng)充分考慮此差異性。本項(xiàng)目差異性因素主要包括：l 樓層差異性因素按商業(yè)房地產(chǎn)價值原則，一樓臨街價值最大。在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開發(fā)售后分批推出，確保每次活動均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時分批放出，每次放號均會制造一輪搶鋪高潮。　　　　　　在營銷過程中，鼓勵大戶購買，拒絕散戶、小戶將是項(xiàng)目營銷的一個重要手段，在適當(dāng)?shù)臅r候釋放大戶購買意向，配合發(fā)展商大面積預(yù)留，制造大戶搶鋪的熱銷氣氛。其中預(yù)留鋪位要保證二套或四套相連，以便“多鋪一店”的鋪位給一個投資客購買。如：l 拉丁舞l 斗牛l 西班牙狂歡節(jié)l 唐吉珂德騎俠l 異域美食l 皇馬足球等等。廣場的提前建設(shè)和裝飾，將使本項(xiàng)目“廣場鋪王”概念在銷售階段得到實(shí)現(xiàn)。在本項(xiàng)目中可根據(jù)實(shí)際情況啟動溫州投資客，但首先要解決銀行對溫州人按揭放行的問題（由于溫州購房團(tuán)的影響，深圳部分銀行限制對溫州人按揭業(yè)務(wù)）。當(dāng)然這里面也不乏媒體的炒作成分，但溫州的人投資能力絕對不可以就此低估。溫州。東莞制造名譽(yù)中國，東莞人具有著不可低估的投資潛力和實(shí)力。龍華將成為深圳投資的首選，特別是廣東客家潮汕人對街鋪的偏好，將是投資客的主流。深圳是投資與機(jī)遇的熱土，是珠三角中投資能力最強(qiáng)的城市之一。（三）核心目標(biāo)市場區(qū)域策略項(xiàng)目的市場區(qū)域鎖定原則：一是全面啟動深圳各大區(qū)域，二是適當(dāng)啟動?xùn)|莞、溫州部分投資客戶。第三類：發(fā)展商(大戶)預(yù)留，預(yù)計(jì)比例30%左右，約10000平方米， 建議萬科保留30%的鋪位作為出租用途。第二類：投資客，預(yù)計(jì)比例60%套左右，約18000平方米，本項(xiàng)目由于龍坂市場獨(dú)有的地緣優(yōu)勢，投資客將來源于深圳各區(qū)域，他們有著多次投資經(jīng)驗(yàn)、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對龍華投資市場較為熟悉，是本項(xiàng)目購買客戶群的主流。因此，在招商和銷售之初就確定明確的后期經(jīng)營推廣模式和基本策略，將同樣是建立市場對本項(xiàng)目投資信心和價格預(yù)期的關(guān)鍵性要素。在銷售開始之前確定主力商戶，是本項(xiàng)目商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的重要策略和基本前提。 根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營銷策略 媒體廣告延續(xù)。 目標(biāo)客戶的有效啟動； 全面開展認(rèn)籌工作； 媒體資源的有效利用； 萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍坂商業(yè)發(fā)展研討會； 戶外廣告到位； 啟動華強(qiáng)北戶外展場。