【正文】 網(wǎng)絡(luò)針對(duì)今后實(shí)際消費(fèi)群接受信息的渠道習(xí)慣，先入為主地形成消費(fèi)市場(chǎng)的良。由公司調(diào)研部門(mén)定期提供市場(chǎng)狀況周報(bào)、市場(chǎng)狀況月報(bào)以及相應(yīng)的報(bào)紙廣告監(jiān)測(cè)報(bào)告。戶外戶外廣告基于萬(wàn)科的良好品牌形象，能夠立體、持久地傳播項(xiàng)目形象和資訊，長(zhǎng)期為項(xiàng)目的信息告知起到重要的作用。十二、廣告表現(xiàn)軟文引導(dǎo)⑴運(yùn)河特色商業(yè)升級(jí)解密⑵萬(wàn)科重修運(yùn)河商業(yè)格局⑶運(yùn)河商業(yè)動(dòng)力引擎何在⑷運(yùn)河商業(yè)向左走？向右走？⑸重大發(fā)現(xiàn)：運(yùn)河?xùn)|財(cái)富軸心浮出水面⑹東莞人文商鋪的稀缺所在⑺東莞特色商業(yè)場(chǎng)所的“現(xiàn)在時(shí)”與“將來(lái)時(shí)”⑻時(shí)光倒流的商業(yè)街區(qū),本土?xí)r尚主義消費(fèi)場(chǎng)所⑼皇冠上的明珠——萬(wàn)科總價(jià)預(yù)收1年租金（7%年回報(bào)率）實(shí)付首期6成10年月供7%年回報(bào)率500000元35000元165000元3349元3年租金收入為35000*3=定價(jià)系統(tǒng)⑴確定定價(jià)系統(tǒng)的基準(zhǔn)價(jià)⑵確定商鋪定價(jià)權(quán)重系數(shù)⑶商鋪詳細(xì)分值的測(cè)算及價(jià)格表的制定⑷定價(jià)權(quán)重系數(shù)需根據(jù)實(shí)際商鋪平面圖確立權(quán)重電梯臨街商鋪形態(tài)中庭右手原則主通道步行樓梯口出入口連廊系數(shù)**%**%**%**%**%**%**%**%**%銷售瓶頸分析⑴突破內(nèi)街及非首層商鋪的銷售本項(xiàng)目臨運(yùn)河?xùn)|三路的外街商鋪不是銷售難點(diǎn)所在，設(shè)計(jì)規(guī)劃中的內(nèi)街商鋪及非首層商鋪的銷售則是商鋪整體銷售的瓶頸突破所在，需要通過(guò)對(duì)招商業(yè)態(tài)業(yè)種的分析及對(duì)商鋪形態(tài)的包裝，來(lái)達(dá)到提升內(nèi)街及非首層商鋪價(jià)值的目的。商業(yè)的成功包裝運(yùn)作，則可反常規(guī)地令商鋪價(jià)值大幅提升。但我們認(rèn)為，萬(wàn)科⑵實(shí)用率界定100%實(shí)用率，無(wú)分?jǐn)?，按照使用面積銷售；80%實(shí)用率，分?jǐn)偛糠止裁娣e。萬(wàn)科物業(yè)參與到公共設(shè)施管理、廣告展示空間管理、停車(chē)場(chǎng)管理等方面，一流水平管家，物業(yè)升值保障。⑷組建經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)重金聘請(qǐng)知名的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)“吸金納人”的能力；⑶提高顧客回頭率與本土?xí)r尚消費(fèi)類雜志及萬(wàn)客會(huì)期刊聯(lián)盟，匯總商家促銷資源，發(fā)布最新活動(dòng)訊息、商品折扣訊息、流行情報(bào)等，吸引顧客重復(fù)惠顧。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具體實(shí)施⑴精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理提供宣傳推廣基金，提供旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心動(dòng)力。⑶自主經(jīng)營(yíng)確保商業(yè)街統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的前提下，業(yè)主可進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，保證投資靈活性。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理原則建議⑴放水養(yǎng)魚(yú)首先確定幾個(gè)華南地區(qū)都沒(méi)有的著名品牌“撐場(chǎng)”，讓大家了解這里將來(lái)會(huì)是什么樣的商業(yè)，所以哪些商戶是第一批進(jìn)駐者很重要，也包括如何給到第一批進(jìn)駐者一個(gè)非常優(yōu)惠的條件。無(wú)論多么有發(fā)展前景的商鋪，如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)管理，也只是“水中花、鏡中月”，某些大型商場(chǎng)易賣(mài)難旺，“商鋪賣(mài)掉不難做旺難”，原因就在于發(fā)展商在后期做了物業(yè)管理沒(méi)有商業(yè)管理，所以現(xiàn)在精明的商鋪投資者把商業(yè)管理看得和地段同樣重要，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理必須由精通零售的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)主理商場(chǎng)運(yùn)作，避免把專業(yè)性極強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)成單一的物業(yè)管理。十、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式——商鋪的成功銷售，意味著真正的挑戰(zhàn)才剛剛開(kāi)始——商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必要性和重要性⑴商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)目的住宅主體是滿足個(gè)人居住所需，而商業(yè)地產(chǎn)則是滿足經(jīng)營(yíng)所需，經(jīng)營(yíng)旺才是投資者和開(kāi)發(fā)商真正的雙贏。s面包房、思考樂(lè)、學(xué)而優(yōu)、席殊、貝塔斯曼……等等文化休閑消費(fèi)機(jī)構(gòu)。⑵概念空間[品牌推薦]Innovation、左右、曲美、聯(lián)邦、MAXXA、圣斯克、喜夢(mèng)寶、藝藤居、紅蘋(píng)果、顧家工藝、標(biāo)卓、尤倫斯、上品堂、貓王、健威、色界、生活印相、漢唐家品、森盛、偌華……等等時(shí)尚家具家居商家。⑵未成熟個(gè)案——新世紀(jì)河畔廣場(chǎng)餐飲調(diào)研：運(yùn)河?xùn)|一路與紅荔路交界處：裙樓和獨(dú)立商業(yè)中心：美食街：㎡外地商家占據(jù)主導(dǎo)局面，才能使項(xiàng)目具有除建筑特色之外的獨(dú)特商家競(jìng)爭(zhēng)力。出路何在？項(xiàng)目的商家資源是在東莞找還是去廣州深圳招？什么樣的商家與項(xiàng)目的特色商業(yè)街區(qū)才算“門(mén)當(dāng)戶對(duì)”？相對(duì)而言，東莞本土商家不是完全不能在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，而是考慮具體比例的問(wèn)題。九、招商建議商家資源選擇如果依照目前花園新村、銀豐路美食街、怡豐都市廣場(chǎng)、南城富民步行街美食街等餐飲板塊的定位，萬(wàn)科具體將年回報(bào)率及返租年限界定為多少，今后再詳細(xì)進(jìn)行最佳組合測(cè)算。八、銷售模式分析招商先行先有需求后有市場(chǎng)，先有功能再做設(shè)計(jì)。⑶以上人士都喜好追求在二線城市里難得的品位型消費(fèi)，一旦發(fā)現(xiàn)，對(duì)去這類場(chǎng)所消費(fèi)樂(lè)此不疲；⑷以上人士都屬于中等偏上收入者，消費(fèi)越來(lái)越感性化、個(gè)性化、情感化，需求重點(diǎn)已由追求實(shí)用轉(zhuǎn)向追求自我體驗(yàn)與自我表現(xiàn)，基本屬于享受型消費(fèi)；⑸重視消費(fèi)心理需要和情感滿足的特定體驗(yàn)。保持老工業(yè)建筑風(fēng)貌，融匯粗曠與精致的風(fēng)格，年輕人感到時(shí)尚，老年人觸景懷舊，“很東莞”的休閑區(qū)。 七、目標(biāo)消費(fèi)客戶分析目標(biāo)消費(fèi)者區(qū)域界定⑴東莞大市區(qū)范圍內(nèi)消費(fèi)者，分布于莞城、南城、東城、萬(wàn)江，屬于主力消費(fèi)群體，例如與項(xiàng)目平行的莞太路上，各大銀行金融機(jī)構(gòu)沿路兩旁密集扎堆，是典型的大市區(qū)范圍內(nèi)的消費(fèi)群之一；⑵東莞大市區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)的中高收入者，處于大市區(qū)的一級(jí)輻射范圍內(nèi)，屬于次級(jí)目標(biāo)消費(fèi)群；⑶在經(jīng)濟(jì)水平更高的東莞副中心城鎮(zhèn)，如虎門(mén)、厚街、長(zhǎng)安一帶的消費(fèi)者，基本上屬于獵奇性的消費(fèi)；⑷其它東莞重點(diǎn)鎮(zhèn)及一般城鎮(zhèn)客戶，所占比例不大，主要通過(guò)朋友的口碑了解到項(xiàng)目的消費(fèi)特色；⑸東莞之外的廣深港臺(tái)客戶，現(xiàn)工作或居住在東莞。投資心理分析⑴地產(chǎn)投資者一般有兩種期望：期望升值后轉(zhuǎn)賣(mài)，或期望能長(zhǎng)期出租獲得穩(wěn)定租金回報(bào)； ⑵歲數(shù)較大的投資者傾向于總價(jià)少、風(fēng)險(xiǎn)低、收益平穩(wěn)的商鋪，其投資目的基本上投資養(yǎng)老，希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取穩(wěn)定租金，或利用閑置資金為下一代購(gòu)買(mǎi)；⑶中年人易有博弈心理，主要投資金額大、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高的商鋪，工薪階層中年人士為較穩(wěn)健的投資者；年輕投資者易接受新概念，敢于冒險(xiǎn)，投資不夠理性；⑷部分投資者以購(gòu)買(mǎi)店鋪用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)為主，將商鋪?zhàn)鳛閯?chuàng)業(yè)基地，此類品牌店投資者認(rèn)為，買(mǎi)商鋪開(kāi)店，雖然投入大，但可以增加企業(yè)固定資產(chǎn)。這類商鋪規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)其商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)的商鋪同時(shí)屬于此類性質(zhì)。社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民，表現(xiàn)形式主要是13層的商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。萬(wàn)科我們不需要千城一面，更不需要商業(yè)街區(qū)的千篇一律。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)“拆”了部分舊廠房，“筑”了新的商業(yè)街，實(shí)際上“拆”的是舊的生活模式，“筑”的是新的生活方式。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的終極目標(biāo)。特色人文街區(qū)在成為文化娛樂(lè)集中地的同時(shí)，也能為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供新的思路與視野，放眼國(guó)內(nèi)，人文已經(jīng)成為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的有力武器。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)的各類餐飲業(yè)態(tài)以人文作為基礎(chǔ)土壤，工業(yè)文明與商業(yè)文明的鏈接成就了這樣一個(gè)人文集散地，萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)之前，并無(wú)很明確的特定消費(fèi)目的，但是消費(fèi)者以愉快的心情“體驗(yàn)和探索”到了消費(fèi)的目標(biāo)，消費(fèi)者“三心二意”的消費(fèi)習(xí)慣從而得到了滿足，商業(yè)街區(qū)增添了疏緩和不期而遇的樂(lè)趣，樂(lè)趣產(chǎn)生消費(fèi)的無(wú)限可能，刺激循環(huán)消費(fèi)無(wú)數(shù)！建筑成為體驗(yàn)探索的場(chǎng)所。在這種體驗(yàn)街區(qū)的空間里游歷，消費(fèi)者的體驗(yàn)和感受，就象是經(jīng)歷一幕幕電影里才有的真實(shí)場(chǎng)景，強(qiáng)調(diào)意義消費(fèi)、參與性消費(fèi)——“人們?yōu)轶w驗(yàn)而付費(fèi)”。一條商業(yè)街，在過(guò)去我們僅僅只是要求它方便，最多還有舒適，在萬(wàn)科體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是“經(jīng)營(yíng)客戶體驗(yàn)”。迪斯尼賣(mài)什么東東？它不賣(mài)物質(zhì)產(chǎn)品，迪斯尼只提供快樂(lè)，供人們消費(fèi)快樂(lè)、體驗(yàn)快樂(lè)，人們?cè)敢鉃榭鞓?lè)付更多的錢(qián)，快樂(lè)就是無(wú)窮的消費(fèi)力！但是快樂(lè)并不是迪斯尼生產(chǎn)的，快樂(lè)是一種體驗(yàn)，迪斯尼創(chuàng)造了讓你體驗(yàn)快樂(lè)的環(huán)境。所謂“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，就是企業(yè)以服務(wù)為中心，以商品為素材，為消費(fèi)者提供值得回憶的感受。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)，錯(cuò)落的院落形態(tài)，曲折回環(huán)的購(gòu)物通道，設(shè)定了探索式體驗(yàn)消費(fèi)的樂(lè)趣。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)的商業(yè)街區(qū)看一看，成為來(lái)東莞非看不可的地方，“沒(méi)到過(guò)萬(wàn)科因此，我們對(duì)萬(wàn)科老建筑中的時(shí)尚餐飲機(jī)構(gòu)將歷史、文化融入到餐飲中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海150多家經(jīng)典餐飲名店半數(shù)開(kāi)在老房子，開(kāi)在蘊(yùn)涵濃郁歷史文化的保護(hù)建筑中，成為滬上時(shí)尚餐飲最集中的黃金寶地。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)何在？根據(jù)規(guī)劃方案，我們知道萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)經(jīng)營(yíng)各類餐飲業(yè)態(tài)，消費(fèi)者憑什么來(lái)這里消費(fèi)？給個(gè)理由先！萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)所在，有兩層含義所在：人文商業(yè)與體驗(yàn)商業(yè)兩種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的集合體。⑹莞邑夢(mèng)工場(chǎng)(My City Block)莞邑即東莞代稱，代表具有當(dāng)代嶺南人文氣息的商業(yè)街區(qū)，“夢(mèng)工場(chǎng)”同上。⑷運(yùn)河印象（Canal Impression）運(yùn)河給老東莞人一種悲喜的跌跌落落，從當(dāng)初的“問(wèn)渠哪得清如許”到世紀(jì)之交時(shí)如染缸一般的“黑龍江”，運(yùn)河承載了太多的情結(jié)與期望，因此用“印象”這一后綴，表達(dá)對(duì)運(yùn)河過(guò)去與未來(lái)的情感寄托。⑵上河夢(mèng)工場(chǎng)(Upriver Dream Experience Block)“上河”取義意象同上，“夢(mèng)工場(chǎng)”本是控制全球電影的好萊塢八大電影制片公司之一，斯皮爾伯格是創(chuàng)建人之一，這里將“夢(mèng)工場(chǎng)”作為商業(yè)街區(qū)的后綴，寓意項(xiàng)目商業(yè)所蘊(yùn)涵的人文藝術(shù)氣息，同時(shí)也象好萊塢的夢(mèng)工場(chǎng)一樣取得商業(yè)上的輝煌。⑶候補(bǔ)性社區(qū)商業(yè)由光碟書(shū)吧店、美容美發(fā)沙龍、鮮花店、干洗店、彩擴(kuò)店、房屋中介、兒童游樂(lè)天地等組成的社區(qū)生活館，主要服務(wù)于社區(qū)業(yè)主。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)經(jīng)營(yíng)。⑵零售業(yè)業(yè)態(tài)呼興周邊原有商業(yè)，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，做到“人無(wú)我有，人有我精”。運(yùn)河?xùn)|1號(hào)經(jīng)營(yíng)。月90130m，面寬5米，進(jìn)深20m，層高6m3年返租㎡三、業(yè)態(tài)業(yè)種建議在目前運(yùn)河商業(yè)每況愈下的頹勢(shì)下，運(yùn)河商業(yè)出路何在？常規(guī)業(yè)態(tài)梳理⑴餐飲業(yè)態(tài)家常菜為主，定位為普通工薪階層，菜單和菜式大眾化，價(jià)格較低，上菜速度快；滿足快節(jié)奏生活，可分為中式快餐和西式快餐；滿足商務(wù)宴請(qǐng)需要，也可分為中式正餐和西式正餐；張揚(yáng)個(gè)性，滿足人們求新、求異的心態(tài)，或懷舊、或浪漫、或運(yùn)動(dòng)、或冷酷、或激情，成為白領(lǐng)階層聚會(huì)交友放松消遣的絕佳場(chǎng)所；根據(jù)喜好，對(duì)所有的菜品自由選擇，隨意享用；浪漫輕松，菜品很少，以經(jīng)營(yíng)飲料、點(diǎn)心、小吃、零食為主，主要以休閑環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)；餐飲娛樂(lè)相結(jié)合，多彩的視聽(tīng)享受賦予餐廳更廣泛的內(nèi)涵，往往一張門(mén)票包含餐飲、音樂(lè)、舞蹈、表演的所有服務(wù)項(xiàng)目；⑵零售業(yè)業(yè)態(tài)太平洋百貨、SOGO崇光百貨、西武百貨、連卡佛百貨、巴黎春天百貨、來(lái)雅百貨、新世界百貨、紫荊城百貨等等；沃爾瑪、家樂(lè)福、萬(wàn)佳、好又多、百佳、新一佳、美佳、華聯(lián)、聯(lián)華、普爾斯馬特、華潤(rùn)、民潤(rùn)、易初蓮花等等；71羅森、OK、BP、快客、美宜佳等等；麥德龍、正大萬(wàn)客隆等；宜家、OBI、百安居、吉盛偉邦、國(guó)美、蘇寧、順電、美信、海王星辰、中域電訊、協(xié)亨電訊、迪信通電訊等等；卡地亞、江詩(shī)丹頓、帝舵、路易威登、塞露迪、周大福、周生生、萊爾斯丹、爵根仕、阿瑪尼、登喜路、杰尼亞、道蒙等等；華潤(rùn)萬(wàn)象城、金源燕莎購(gòu)物中心、SM城市廣場(chǎng)、華南MALL、正佳廣場(chǎng)、中信城市廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)等等；篩選具有獨(dú)特、差異化競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)⑴餐飲業(yè)態(tài)基于之前的各類分析，我們知道餐飲業(yè)態(tài)在東莞是最具旺場(chǎng)生命力和活力的業(yè)態(tài)，而具體選擇的餐飲業(yè)態(tài)，則需考慮能與就近的餐飲商圈形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。二、類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱租售價(jià)格物業(yè)參數(shù)銷售形式物業(yè)管理費(fèi)雍華庭東城風(fēng)情步行街租110元/M2，售價(jià)40000元70200㎡，二層與三層均達(dá)3米，面寬57米，進(jìn)深14米無(wú)返租㎡萬(wàn)江都會(huì)廣場(chǎng)租7090元/M2，售價(jià)11000元70多㎡，面寬4米，進(jìn)深20米，有夾層410年返租，%3元/㎡城市假日租100元/M2，售價(jià)20000元180㎡，面寬8米，進(jìn)深22米，有夾層3年返租，年回報(bào)率6%㎡景湖春天租70元/M2，售價(jià)1700022000元4060㎡，面寬4米，進(jìn)深11米，有夾層無(wú)返租3元/㎡怡豐都市廣場(chǎng)一樓19000元/M2，二樓5000元/M270120㎡，一樓層高4米，,面寬47米，進(jìn)深16米，無(wú)夾層無(wú)返租2元/㎡宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)臨街首層商鋪20000元/㎡，租金80100元/㎡3490㎡，進(jìn)深18m臨街商鋪不返租、內(nèi)部商鋪3年返租㎡新世紀(jì)酒吧街全部售完，僅從私人業(yè)主出租，租金為7080元/㎡63㎡，面寬4m，進(jìn)深15m出租，酒吧、西餐、美容、休閑㎡花園新村全部售完，租金為100元/㎡左右50㎡，面寬4米，進(jìn)深12米出租服裝、餐飲、百貨、布藝怡豐陽(yáng)光大廈裙樓首層21000元/㎡，二層4000元/㎡首層99161㎡，二層282466㎡，進(jìn)深20m返租服裝、餐飲、休閑用品時(shí)代創(chuàng)展中心25000元/㎡，賣(mài)首層送二層10130㎡未定未定鴻禧中心30000元/㎡，賣(mài)首層送二層，租金約150元/㎡層高7m。⑷經(jīng)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)已經(jīng)敲定部分主力商家的大型商業(yè)項(xiàng)目將面臨如何一炮而紅、經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的難題，考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)管理水平的時(shí)刻來(lái)臨，持續(xù)經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)最大化的保證，才是商業(yè)地產(chǎn)的成功之本，各大商業(yè)項(xiàng)目成功與否都將在2005年得到初步驗(yàn)證。以上調(diào)侃的話從一個(gè)側(cè)面反映出東莞商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)殘酷性，東莞不少商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)橹髁ι碳业娜蔽欢陝?dòng)不安。而作為受宏觀調(diào)整影響較小的社區(qū)商鋪，其投資四平八穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)較低，投資價(jià)值與社區(qū)規(guī)模的大小息息