【正文】 一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場(chǎng)一帶。烏魯木齊2000年獲得了全國(guó)優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。烏魯木齊地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校集中，人才相對(duì)較多，是新疆的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。 烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，也是新疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我國(guó)向西開(kāi)放的主要門戶和對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口。烏魯木齊市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，％，另有流動(dòng)人口約120萬(wàn)。00。32 44176。24，北緯42176。33 88176。3. 烏魯木齊市環(huán)境評(píng)估. 區(qū)位優(yōu)勢(shì). 自然情況烏魯木齊市是一座美麗的內(nèi)陸城市，烏魯木齊市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86176。多功能廳位于娛樂(lè)中心的演藝吧。. 會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。娛樂(lè)中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。. 客房客房分布于前樓4F8F及后樓3F5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。. 餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺(tái)。. 許可經(jīng)營(yíng)及法律文件。后樓建成于80年代末，建筑面積約6600平方米，樓高7層，地下1層地上6層。名豪商務(wù)酒店整體建筑風(fēng)格為哈薩克民族特色。名豪商務(wù)酒店坐落于蜘蛛山腳下，風(fēng)景秀美。2. 項(xiàng)目規(guī)劃. 酒店位置及現(xiàn)狀新疆名豪酒店前身為伊犁哈薩克自治州駐烏魯木齊辦事處（副省級(jí)接待單位），地處烏魯木齊市阿勒泰路44號(hào)，位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和新市區(qū)交界處。. 投資與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總投資為1200萬(wàn)元，其中公司已經(jīng)投入320萬(wàn)元，需要新增投資880萬(wàn)元，其中一期需要新增投資180萬(wàn)元，二期需要新增投資700萬(wàn)元。項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028010022011－來(lái)年4月年均價(jià)格190355120295　. 營(yíng)運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T143082002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。. 市場(chǎng)營(yíng)銷新疆名豪商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場(chǎng)為參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)烏旅游的人員。本項(xiàng)目新疆名豪酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。酒店將按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭(zhēng)成為烏魯木齊市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級(jí)酒店。商 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū)項(xiàng)目名稱 新疆名豪商務(wù)酒店 項(xiàng)目單位 地 址電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 二OO五年一月1. 摘要. 項(xiàng)目公司新疆名豪商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書(shū)建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對(duì)新疆伊犁州駐烏辦事處新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，新疆名豪商務(wù)酒店將對(duì)新酒店大樓按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過(guò)自營(yíng)住宿、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。我國(guó)和新疆旅游市場(chǎng)近十年將保持年均10％以上的增長(zhǎng)，而我國(guó)酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開(kāi)始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使新疆名豪酒店投入試營(yíng)業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為烏魯木齊酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。 名豪商務(wù)酒店計(jì)劃客房?jī)r(jià)格如下表所示。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤(rùn)約255－324萬(wàn)元人民幣、稅后利潤(rùn)171－324萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為3年零2個(gè)月，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下。阿勒泰路是連接烏魯木齊過(guò)境公路、外環(huán)公路、烏奎高速公路等交通要道的必經(jīng)之路，交通便利，距烏魯木齊國(guó)際機(jī)場(chǎng)7公里，距烏魯木齊火車南站客運(yùn)站12公里，周圍2公里內(nèi)，有嘉和園、匯嘉園、匯芙園、天匯世紀(jì)花苑等大型商住小區(qū)和烏魯木齊天河機(jī)電市場(chǎng)、廣匯石材、廣匯美居物流園等大型市場(chǎng)。烏魯木齊市自2004年起至2010年將在蜘蛛山風(fēng)景區(qū)投資40億元，建成新疆最大的商務(wù)會(huì)展、旅游中心，名豪商務(wù)酒店就在此規(guī)劃范圍內(nèi)。建筑主體分前、后兩部分，前樓主體于2003年建成，建筑面積約10000平方米，樓高為9層，地下1層地上8層。樓前及后院停車場(chǎng)面積約4400平方米。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃. 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。餐廳突出新疆民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套間20間，共60間客房。. 娛樂(lè)中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂(lè)中心和MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂(lè)部）。同時(shí)，在前樓1F和1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。會(huì)議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。3739。5839。4539。0839。烏魯木齊三面環(huán)山，地勢(shì)東南高、西北低，平均海拔800米。烏魯木齊市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個(gè)民族，％。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，烏魯木齊市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α? 城市功能區(qū)劃烏魯木齊城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。. 氣候特點(diǎn)烏魯木齊深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長(zhǎng)。烏魯木齊自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的10－34％；烏魯木齊城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，烏魯木齊氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；烏魯木齊的秋天從8月24日開(kāi)始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；烏魯木齊城區(qū)的冬天漫長(zhǎng)，從頭年11月3日到次年3月27日長(zhǎng)達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高45度，而且南郊積雪長(zhǎng)達(dá)175天，適宜開(kāi)展高山滑雪等冬季運(yùn)動(dòng)及旅游活動(dòng)。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過(guò)庫(kù)爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達(dá)快車。. 獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)烏魯木齊具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。. 與歐洲客源市場(chǎng)的距離優(yōu)勢(shì)烏魯木齊與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國(guó)門戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說(shuō)明烏魯木齊更接近世界最大的旅游客源市場(chǎng)，新疆具有開(kāi)發(fā)歐洲客源市場(chǎng)的巨大潛力。烏魯木齊具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國(guó)旅游的地緣優(yōu)勢(shì)和發(fā)展成為中亞地區(qū)國(guó)家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢(shì)和潛力。 烏魯木齊與中亞城市航空距離與中國(guó)東部城市距離對(duì)比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安烏魯木齊91016901560260013652760315032001200資料來(lái)源：《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，新疆自治區(qū)旅游局，2003年9月. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國(guó)家推行的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，烏魯木齊市是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。通過(guò)多年的高速發(fā)展，烏魯木齊市的綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)，市民生活水平不斷提高。資料來(lái)源：《2003年烏魯木齊國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《烏魯木齊2002統(tǒng)計(jì)年鑒》. 旅游資源烏魯木齊有豐富的旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，著名文物勝跡有：紅山嘴、紅廟子、鑒湖、鞏寧城遺址、文廟、陜西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風(fēng)情的“國(guó)際大巴扎”等。優(yōu)美的自然風(fēng)光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了烏魯木齊獨(dú)特的旅游資源， 2000年，烏魯木齊市榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)。烏魯木齊有獨(dú)特的地理位置和地緣優(yōu)勢(shì)。市境東南部寬數(shù)十千米、長(zhǎng)百余米平坦的天山后溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現(xiàn)仍為亞歐第二大陸橋和312國(guó)道的必經(jīng)通道。目前，烏魯木齊每年接待游客占全疆接待游客總量的50％以上。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過(guò)10％的增長(zhǎng)率，至2002年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬(wàn)間。資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級(jí)酒店的比例來(lái)看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來(lái)看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39％。 酒店規(guī)模及客房情況項(xiàng)目酒店家數(shù)客房(萬(wàn)間)酒店總量比重客房總量比重五星175%%四星635%%三星2846%%二星4414%%一星810%%總計(jì)8880%%資料來(lái)源： 根據(jù)《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》整理計(jì)算. 我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長(zhǎng)、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。資料來(lái)源： 《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率60％，我國(guó)目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過(guò)60％，還遠(yuǎn)低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開(kāi)看，還有提高的空間。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開(kāi)始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。資料來(lái)源： 《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國(guó)有成份較少、市場(chǎng)化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占62％，而在全國(guó)星級(jí)酒店中有67％是國(guó)有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國(guó)有酒店是作為政府部門、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。根據(jù)2002年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國(guó)有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)