【正文】 投資的酒店出租率最高。酒店業(yè)的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預測酒店作為旅游基礎設施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。資料來源： 《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》在入境旅游增長迅猛的同時，國內旅游也得到了較快的增長，“九五”。根據(jù)世界旅游組織的預測，到2020年，我國將取代法國成為世界第一大旅游目的地，%；我國也將成為世界第四個客源國，出境旅游人數(shù)將達到1億人次，％。. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預測酒店的建造由于受到經(jīng)濟形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業(yè)的調查測評，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運指標方面，不僅遠高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。5. 市場、競爭和項目定位. 烏魯木齊酒店市場分析預測 . 烏魯木齊旅游業(yè)基本情況隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來烏魯木齊旅游的中外游客逐年增多，在2002年烏魯木齊就已經(jīng)接待國內游客385萬人。資料來源： 《烏魯木齊統(tǒng)計年鑒2003》2003年“非典”過后，2004年烏魯木齊旅游業(yè)呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象。. 烏魯木齊酒店基本情況目前烏魯木齊市擁有星級酒店81家，其中五星級酒店6家，四星級酒店8家，三星級及以下酒店67家。根據(jù)2000年旅游設施普查，烏魯木齊市在2000年旅游酒店擁有客房10335間，床位20070張，客房和床位數(shù)均接近全疆的50％。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局2000的抽樣調查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務和探親訪友。從國內旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經(jīng)濟發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。根據(jù)2003－2004年的情況，在考慮團隊客人折扣因素后，烏魯木齊三星級酒店標準間實際價格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價格約在190元／間左右。根據(jù)烏魯木齊酒店業(yè)人士估計，烏魯木齊酒店出租率應在60％－62％左右，其中在9三個月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個月平季中酒店出租率約在65％左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在40％左右。 新疆維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預測指標項目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國內旅游人數(shù)(萬人)1434年增長率(%)　14121087665國內旅游收入(億元)年增長率(%)　1816141211998海外旅游人數(shù)(萬人)104年增長率(%)　14121087665旅游外匯收入(億美元)年增長率(%)　1816141211998旅游總人數(shù)(萬人)旅游業(yè)總收入(億元)152144285260459419674644相當于GDP(%)8710911101211注：美元折合人民幣按1:資料來源：《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于烏魯木齊是新疆旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，烏魯木齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預計年增長率應當不低于10％，考慮到自2002年年開始，烏魯木齊星級酒店增加較少，預計近年來烏魯木齊酒店出租率應當同全國其他地區(qū)一樣有所上升。飯店距機場8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨山子煉油廠投資設立的三星級涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西路20號附一號，距烏魯木齊國際機場16公里，距火車站8公里。在健身娛樂設施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設施方面，設有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。獨山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標準間、豪華標準間和商務套房；在會議設施方面，有可接待100人的大會議室一間，可接待30人的中會議室二間，可接待12人的小會議室一間；在健身娛樂設施方面，有臺球室、乒乓球室、夜總會、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設施方面，設有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。相鄰酒店比較項目國泰大酒店翼龍大酒店獨山子大酒店名豪商務酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設備較齊全較齊全較齊全齊全\先進會議設施齊全較齊全齊全較齊全娛樂設施齊全較齊全較齊全齊全 經(jīng)營方式自營單體酒店自營單體酒店自營單體酒店自營單體酒店內部接待無少量少量中量停車設施較少較少較少多周邊風景環(huán)境一般一般一般較好周邊商務環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營國有國有民營酒店定位商務旅游商務旅游商務旅游商務旅游. SWOT分析⑴優(yōu)勢①具有新建設酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。名豪商務酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設施、設備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。僅需投入部分家具、設備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為名豪酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。③具有地理位置和配套設施優(yōu)勢名豪酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級酒店不多，且名豪酒店位于烏魯木齊市計劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風景區(qū)如期建成，則入住名豪酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高名豪酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。④具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達成的協(xié)議，新疆名豪酒店仍然將按照《接待標準協(xié)議書》的費用標準接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，并承擔伊犁州在烏的宴請接待任務。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔的內部接待已經(jīng)達到每年70余萬元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的名豪酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內部接待金額將會有大幅度的增長，同時，也能夠有效帶動伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務客人的住宿、餐飲消費。②酒店品牌知名度欠缺名豪酒店作為新開業(yè)的酒店，是烏魯木齊酒店市場的新進入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。⑶機會①新疆和烏魯木齊旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，新疆和烏魯木齊作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《新疆旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預測，至2015年新疆國內國外旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為新疆酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。②我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標分析，我國酒店自2001年應當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內急劇下降的現(xiàn)象。. 項目目標定位。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來烏旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務、旅游、會議酒店。此外，經(jīng)營高星級酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風險。對于某些特殊標準的要求，可以設置若干高于三星級標準的套間以備使用。6. 發(fā)展規(guī)劃. 總體設想 以取得每年經(jīng)營權費用較低的新疆名豪酒店12年經(jīng)營權為契機，對酒店按照三星級標準進行裝修并配備相關設備、設施，爭取在2005年新疆旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設施、完善的管理、優(yōu)質的服務建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結合酒店自行銷售，以公關和市場宣傳手段為服務，在2－3年成為烏魯木齊市知名三星級酒店。. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設想 . 完成酒店試營業(yè)⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善酒店管理體系和質量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟效益。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。. 通過三星級認定、并成為烏魯木齊知名酒店之一⑴本階段目標通過三星級酒店認定，并在酒店入住率、客戶美譽度、經(jīng)濟效益等方面占據(jù)烏魯木齊三星級酒店的領先地位，成為烏魯木齊知名酒店之一。加強銷售隊伍建設，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。. 實施后樓改造工程，進一步提高經(jīng)濟效益⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：通過實施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和房間價格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設，提高酒店的整體檔次和知名度，進一步大幅提高酒店的經(jīng)濟效益。第三階段計劃在3年后開始。具體可分為如下層次：⑴團隊：疆內及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團體客人。⑶伊犁州公務、商務客人。. 產(chǎn)品與服務 主要提供餐飲、娛樂和住宿服務。前樓房價參照烏魯木齊市三星級酒店的平均中位價格確定，后樓房價參照烏魯木齊市二星級酒店平均價格確定。餐飲娛樂服務價格將參考烏魯木齊市三星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。⑵通過與疆內外旅行社合作，銷售團隊客人住宿、餐飲服務。. 間接渠道通過與網(wǎng)絡訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務公務散客銷售餐飲住宿服務。其中，作為一個傳統(tǒng)的預訂模式，％居第一位，％。網(wǎng)絡訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。⑵交通工具：如飛機、巴士上的介紹和宣傳。⑷內部宣傳：客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務介紹給他們，需要建立有效的內部宣傳網(wǎng)－自走進酒店的大廳開始，通過總體設施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設施情況，走進電梯，又能進一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還將有圖文并茂的服務指南，除了各項設施的介紹圖片、計費方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內容等，同時還將有酒店位置圖、各項交通設施和旅游景點的介紹、相應的地方風土人情等。在與新疆本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙