【正文】 于房價高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟影響較大，在目標區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風(fēng)險較大。. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施新疆名豪酒店項目，使名豪酒店能夠在2005年新疆旅游旺季到來之前正式投入運營。③新疆經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，新疆經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，2003以來國家計劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨山子石化和烏魯木齊石化擴建工程將使新疆成為我國未來的石化化工重點地區(qū)，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加新疆的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為新疆酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。③酒店星級尚未評定名豪酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。這部分餐飲客房收入能夠為名豪酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險。從目前的預(yù)計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過每年180萬元的經(jīng)營權(quán)費用。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。⑶獨山子大酒店獨山子大酒店是由新疆石油局獨山子石化總廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號，酒店距機場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標準間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。. 烏魯木齊酒店市場預(yù)測新疆自治區(qū)旅游局在《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進行了預(yù)測。. 烏魯木齊酒店價格和出租率烏魯木齊星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。. 烏魯木齊酒店住宿人員狀況烏魯木齊星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)烏魯木齊統(tǒng)計局的資料，2004年1－6月全市累計接待國內(nèi)旅游過夜人數(shù)為206萬人次，％；，％；，％；國際旅游及購物收入為8710萬元，％。 2004年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較?。煌瑫r，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長率達到14％以上。. 對經(jīng)營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標準高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。這一點突出地表現(xiàn)在不同注冊類型酒店出租率的差異上。從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達到近10年最低點（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢頭。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。4. 酒店行業(yè)概況. 酒店業(yè)概況. 我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國對外開放經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。它位于新疆中部天山北麓的準噶爾盆地南緣，行政區(qū)域兼跨南北疆。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風(fēng)景秀麗的南山天然牧場、花草芬芳的甘溝菊花臺、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。近幾年烏魯木齊市經(jīng)濟建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開放的格局基本形成， 2003年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值408億元，％，2004年目標增長13％，實現(xiàn)全市GDP增長至455億元的目標。. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢新疆與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個國家接壤，擁有15個對外開放的口岸。公路有312國道向東通過甘肅省連我國內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國道向東通過青海省連我國內(nèi)地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國道在烏魯木齊市與315國道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有212121219等國道與區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯番－烏魯木齊－大黃山高等級公路和烏魯木齊－奎屯高速公路與區(qū)內(nèi)城市相連。年平均降水236毫米。烏魯木齊城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。烏魯木齊2000年獲得了全國優(yōu)秀旅游城市（地級市）榮譽。 烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，也是新疆政治、經(jīng)濟、文化的中心，也是我國向西開放的主要門戶和對外經(jīng)濟文化交流的窗口。00。24，北緯42176。3. 烏魯木齊市環(huán)境評估. 區(qū)位優(yōu)勢. 自然情況烏魯木齊市是一座美麗的內(nèi)陸城市，烏魯木齊市位于天山山脈北麓，準噶爾盆地邊緣，地理坐標為東經(jīng)86176。. 會議設(shè)施酒店將設(shè)有會議室和多功能廳?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。. 餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺。后樓建成于80年代末，建筑面積約6600平方米，樓高7層，地下1層地上6層。名豪商務(wù)酒店坐落于蜘蛛山腳下，風(fēng)景秀美。. 投資與財務(wù)本項目總投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。. 市場營銷新疆名豪商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標市場為參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來烏旅游的人員。酒店將按照三星級酒店的標準管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進行銷售推廣，并力爭成為烏魯木齊市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益均位于前列的三星級酒店。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。計劃吸收外部融資，盡快使新疆名豪酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為烏魯木齊酒店業(yè)中的管理先進、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。阿勒泰路是連接烏魯木齊過境公路、外環(huán)公路、烏奎高速公路等交通要道的必經(jīng)之路，交通便利，距烏魯木齊國際機場7公里，距烏魯木齊火車南站客運站12公里，周圍2公里內(nèi)，有嘉和園、匯嘉園、匯芙園、天匯世紀花苑等大型商住小區(qū)和烏魯木齊天河機電市場、廣匯石材、廣匯美居物流園等大型市場。建筑主體分前、后兩部分，前樓主體于2003年建成，建筑面積約10000平方米，樓高為9層，地下1層地上8層。. 項目總體規(guī)劃. 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點。后樓有普通標準間42間，套間20間，共60間客房。同時，在前樓1F和1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強調(diào)文化底蘊，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。5839。0839。烏魯木齊市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個民族，％。在經(jīng)濟保持高速發(fā)展的同時，烏魯木齊市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。市區(qū)規(guī)劃為九個集團片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機場區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達快車。. 與歐洲客源市場的距離優(yōu)勢烏魯木齊與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說明烏魯木齊更接近世界最大的旅游客源市場，新疆具有開發(fā)歐洲客源市場的巨大潛力。 烏魯木齊與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安烏魯木齊91016901560260013652760315032001200資料來源：《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，新疆自治區(qū)旅游局，2003年9月. 區(qū)域經(jīng)濟在國家推行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，烏魯木齊市是受政策、資金傾斜的重點地區(qū)。資料來源：《2003年烏魯木齊國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《烏魯木齊2002統(tǒng)計年鑒》. 旅游資源烏魯木齊有豐富的旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠流長，著名文物勝跡有：紅山嘴、紅廟子、鑒湖、鞏寧城遺址、文廟、陜西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風(fēng)情的“國際大巴扎”等。烏魯木齊有獨特的地理位置和地緣優(yōu)勢。目前，烏魯木齊每年接待游客占全疆接待游客總量的50％以上。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級酒店的客房比重高達近39％。資料來源： 《中國旅游統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》國際公認星級酒店盈虧平衡點經(jīng)驗值為酒店出租率60％，我國目前星級酒店出租率剛剛超過60％，還遠低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。資料來源： 《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》造成高星級酒店與其他星級酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個原因是高星級酒店國有成份較少、市場化程度高，如在五星級酒店中外商及港澳臺投資企業(yè)占62％，而在全國星級酒店中有67％是國有或集體經(jīng)濟成份，相當(dāng)大一部分國有酒店是作為政府部門、國家機關(guān)和國有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補貼維持經(jīng)營，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。酒店業(yè)的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增