【正文】 歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。 酒店規(guī)模及客房情況項(xiàng)目酒店家數(shù)客房(萬間)酒店總量比重客房總量比重五星175%%四星635%%三星2846%%二星4414%%一星810%%總計(jì)8880%%資料來源： 根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》整理計(jì)算. 我國星級酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級酒店的客房比重高達(dá)近39％。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國星級酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過10％的增長率，至2002年我國星級飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬間。目前，烏魯木齊每年接待游客占全疆接待游客總量的50％以上。市境東南部寬數(shù)十千米、長百余米平坦的天山后溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現(xiàn)仍為亞歐第二大陸橋和312國道的必經(jīng)通道。烏魯木齊有獨(dú)特的地理位置和地緣優(yōu)勢。優(yōu)美的自然風(fēng)光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了烏魯木齊獨(dú)特的旅游資源， 2000年，烏魯木齊市榮獲中國優(yōu)秀旅游城市稱號。資料來源：《2003年烏魯木齊國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《烏魯木齊2002統(tǒng)計(jì)年鑒》. 旅游資源烏魯木齊有豐富的旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠(yuǎn)流長，著名文物勝跡有：紅山嘴、紅廟子、鑒湖、鞏寧城遺址、文廟、陜西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風(fēng)情的“國際大巴扎”等。通過多年的高速發(fā)展，烏魯木齊市的綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)，市民生活水平不斷提高。 烏魯木齊與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安烏魯木齊91016901560260013652760315032001200資料來源：《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，新疆自治區(qū)旅游局，2003年9月. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國家推行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，烏魯木齊市是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。烏魯木齊具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國旅游的地緣優(yōu)勢和發(fā)展成為中亞地區(qū)國家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢和潛力。. 與歐洲客源市場的距離優(yōu)勢烏魯木齊與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說明烏魯木齊更接近世界最大的旅游客源市場，新疆具有開發(fā)歐洲客源市場的巨大潛力。. 獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢烏魯木齊具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達(dá)快車。烏魯木齊自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的10－34％；烏魯木齊城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，烏魯木齊氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；烏魯木齊的秋天從8月24日開始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；烏魯木齊城區(qū)的冬天漫長，從頭年11月3日到次年3月27日長達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高45度，而且南郊積雪長達(dá)175天，適宜開展高山滑雪等冬季運(yùn)動及旅游活動。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長。. 氣候特點(diǎn)烏魯木齊深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。. 城市功能區(qū)劃烏魯木齊城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，烏魯木齊市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。其?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。烏魯木齊市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個(gè)民族，％。烏魯木齊三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，平均海拔800米。0839。4539。5839。3739。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。會議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。同時(shí)，在前樓1F和1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。. 娛樂中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套間20間，共60間客房。餐廳突出新疆民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃. 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。樓前及后院停車場面積約4400平方米。建筑主體分前、后兩部分，前樓主體于2003年建成，建筑面積約10000平方米，樓高為9層，地下1層地上8層。烏魯木齊市自2004年起至2010年將在蜘蛛山風(fēng)景區(qū)投資40億元，建成新疆最大的商務(wù)會展、旅游中心，名豪商務(wù)酒店就在此規(guī)劃范圍內(nèi)。阿勒泰路是連接烏魯木齊過境公路、外環(huán)公路、烏奎高速公路等交通要道的必經(jīng)之路，交通便利，距烏魯木齊國際機(jī)場7公里，距烏魯木齊火車南站客運(yùn)站12公里，周圍2公里內(nèi)，有嘉和園、匯嘉園、匯芙園、天匯世紀(jì)花苑等大型商住小區(qū)和烏魯木齊天河機(jī)電市場、廣匯石材、廣匯美居物流園等大型市場。酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅后利潤171－324萬元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為3年零2個(gè)月，項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。 名豪商務(wù)酒店計(jì)劃客房價(jià)格如下表所示。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使新疆名豪酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為烏魯木齊酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。我國和新疆旅游市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。49 / 51商 業(yè) 計(jì) 劃 書 項(xiàng)目名稱 新疆名豪商務(wù)酒店 項(xiàng)目單位 地 址電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 二OO五年一月目 錄1. 摘要 4. 項(xiàng)目公司 4. 市場營銷 4. 營運(yùn)與管理 5. 投資與財(cái)務(wù) 52. 項(xiàng)目規(guī)劃 5. 酒店位置及現(xiàn)狀 5. 許可經(jīng)營及法律文件 6. 項(xiàng)目總體規(guī)劃 63. 烏魯木齊市環(huán)境評估 7. 區(qū)位優(yōu)勢 7. 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 10. 旅游資源 114. 酒店行業(yè)概況 11. 酒店業(yè)概況 11. 我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 11. 我國星級酒店行業(yè)景氣情況 13. 我國星級酒店經(jīng)營情況 14. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 15. 屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè) 15. 對經(jīng)營管理的要求高 15. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢 16. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測 16. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 175. 市場、競爭和項(xiàng)目定位 18. 烏魯木齊酒店市場分析預(yù)測 18. 烏魯木齊旅游業(yè)基本情況 18. 烏魯木齊酒店基本情況 19. 烏魯木齊酒店住宿人員狀況 19. 烏魯木齊酒店價(jià)格和出租率 20. 烏魯木齊酒店市場預(yù)測 20. 競爭分析 21. 競爭對手基本情況 21. SWOT分析 22. 競爭分析結(jié)論 25. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 256. 發(fā)展規(guī)劃 26. 總體設(shè)想 26. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 26. 完成酒店試營業(yè) 26. 通過三星級認(rèn)定、并成為烏魯木齊知名酒店之一 27. 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 277. 市場營銷 27. 目標(biāo)市場 27. 產(chǎn)品與服務(wù) 28. 定價(jià) 28. 銷售渠道 28. 直接渠道 28. 間接渠道 29. 公關(guān)宣傳策略 29. 銷售激勵(lì)制度 318. 營運(yùn)和管理 31. 基本業(yè)務(wù)流程 31. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 34. 人員配備 35. 管理團(tuán)隊(duì) 36. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) 369. 投資與財(cái)務(wù)評價(jià) 36. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 36. 投資估算 36. 收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測 37. 住宿收入預(yù)測 37. 餐飲收入預(yù)測 39. 物業(yè)租賃收入預(yù)測 39. 總收入預(yù)測 40. 成本費(fèi)用預(yù)測 40. 利潤預(yù)測 40. 現(xiàn)金流量預(yù)測 41. 財(cái)務(wù)評價(jià) 4110. 風(fēng)險(xiǎn)與對策分析 43. 風(fēng)險(xiǎn) 43. 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn) 43. 人力資源風(fēng)險(xiǎn) 43. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn) 43. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn) 43. 對策 43. 客源影響對策 43. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對策 44. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)對策 44. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對策 4411. 融資計(jì)劃 44. 融資資金金額、方式與用途 44. 融資金額 44. 融資方式 44. 融資資金用途 45. 公司治理與投資者保護(hù) 4512. 結(jié)論 461. 摘要. 項(xiàng)目公司新疆名豪商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對新疆伊犁州駐烏辦事處新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經(jīng)營權(quán)，新疆名豪商務(wù)酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤。酒店將按照三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭成為烏魯木齊市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級酒店。本項(xiàng)目新疆名豪酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。. 市場營銷新疆名豪商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來烏旅游的人員。項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028010022011－來年4月年均價(jià)格190355120295　. 營運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。. 投資與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。2. 項(xiàng)目規(guī)劃. 酒店位置及現(xiàn)狀新疆名豪酒店前身為伊犁哈薩克自治州駐烏魯木齊辦事處（副省級接待單位），地處烏魯木齊市阿勒泰路44號，位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和新市區(qū)交界處。名豪商務(wù)酒店坐落于蜘蛛山腳下，風(fēng)景秀美。名豪商務(wù)酒店整體建筑風(fēng)格為哈薩克民族特色。后樓建成于80年代末，建筑面積約6600平方米，樓高7層，地下1層地上6層。. 許可經(jīng)營及法律文件。. 餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺。. 客房客房分布于前樓4F8F及后樓3F5F，面積共有82