【正文】 間土地儲備還是不少的。二、房地產(chǎn)市場分析（一）土地供應(yīng)特征分析：最近的十年來看，1992年到1998年南京地價比較平穩(wěn)，維持在14萬元/畝左右，1999年約在15萬元/畝，至2001年，地價開始漲至200—300萬元/畝，2002年聚寶山、十年內(nèi)，地價長了14倍。 集中的消費潛力釋放、行政因素帶來的巨大需求與供應(yīng)不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升。 最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京人均收入被擠出了長三角的前十名，但南京房價指數(shù)卻高居全國前列，這說明南京房地產(chǎn)市場正處于消費潛力積聚釋放的市場化中級階段。導(dǎo)致人們對郊區(qū)生活心有余而力不足，從目前來看郊區(qū)生活還只是高收入者與“有閑階層”（非上班族、退休人群）的專屬。（三）結(jié)論 遠(yuǎn)期：南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呼吁城市化進(jìn)程，市區(qū)主功能區(qū)的住宅建置成本將會加大，城市規(guī)模擴(kuò)大化，居住郊區(qū)化已成為發(fā)展的必然趨勢。除了房地產(chǎn)業(yè)外的其他消費行業(yè)相應(yīng)的就業(yè)和收入狀況都不堪房價高昂的重壓。但是與之相比。后續(xù)消費力萎縮。除房地產(chǎn)業(yè)外，三產(chǎn)的金融、保險、咨詢、郵電、航空、運輸、醫(yī)療、信息、服務(wù)等眾多行業(yè)的投資總額僅占其余的20%。同時，今年1—5月。如果講，二產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，那么三產(chǎn)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)壓器。南京城市化的水平嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，最突出的是現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的水平偏低和產(chǎn)業(yè)升級不足，而且由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平不高（大的交通框架尚未形成，規(guī)劃建設(shè)的檔次不高），進(jìn)一步阻礙了產(chǎn)業(yè)升級，直接影響了城市化發(fā)展的水平和房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)展。一個地區(qū)的城市化發(fā)展的水平，不是單純看人口城市化的程度，同時還要考察城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的水平，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高度和知識創(chuàng)新的能力。同時規(guī)劃與配套的滯后導(dǎo)致了城市規(guī)模擴(kuò)大化的無緒發(fā)展，造成了先發(fā)展，后規(guī)劃，再補救的現(xiàn)實。南京城市的地理特征（西、北面臨長江，東隔紫金山，以及大片軍事用地），城墻內(nèi)空間的狹小，限制了城市規(guī)模的擴(kuò)張，而規(guī)劃中一城三區(qū)的城市副中心，由于交通、配套等條件的制約，還沒有承擔(dān)起疏散主城人口，實現(xiàn)就業(yè)與居住同步發(fā)展的作用。城市的房地產(chǎn)市場交易規(guī)模，與城市人口總量和城市性質(zhì)及功能直接相關(guān)?！?家庭總收入構(gòu)成表（單位：元/人，家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，晚育、少生及單親家庭比例持續(xù)上升。南京人口的增長將持續(xù)20年左右達(dá)到峰值，根據(jù)對南京市九十年代人口增長的分析，南京人口的增長已不取決于自然增長，而主要取決于機(jī)械人口和流動人口的增長。城建規(guī)劃和南京人口分布結(jié)構(gòu)將隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生相應(yīng)的變化，資金、配套、人口向周邊分流將會是今后長期的現(xiàn)象，這些變化將會給房產(chǎn)業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。這種城市布局在經(jīng)濟(jì)上以鼓樓—新街口區(qū)域為主核心，其在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的某階段有一定的正面作用。南京現(xiàn)存的城市格局是“單核向心型”城市布局。第一部分 市場篇一、社會經(jīng)濟(jì)背景分析（一）概況闡述區(qū)位南京市是長江流域四大中心城市之一，具有經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢，處于沿海開放地帶和長江流域的交匯部，緊鄰中國最大的經(jīng)濟(jì)、金融中心上海，是中國國土規(guī)劃中滬杭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰(zhàn)略中處于樞紐位置，具有加速經(jīng)濟(jì)國際化的有利條件。經(jīng)濟(jì)評述綜合市場占有率長期綜合經(jīng)濟(jì)增長率綜合地區(qū)GDP綜合人均收入水平城市綜合競爭力數(shù)值排名數(shù)值排名數(shù)值排名數(shù)值排名數(shù)值排名南京1113232212上海12442蘇州15118168（注：引自倪鵬飛主編《城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報告》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，）從城市競爭力相關(guān)數(shù)據(jù)來看，南京還未具備在長江經(jīng)濟(jì)帶中扮演重要經(jīng)濟(jì)角色的實力，不僅如此，其在本省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)影響力也日趨下降。這是與南京的城市經(jīng)濟(jì)特色內(nèi)環(huán)狀的封閉式經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對應(yīng)的。但隨著南京核心區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間的狹小，此種模式導(dǎo)致了地區(qū)經(jīng)濟(jì)模式無法形成或完善，一定程度上限制了周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也影響南京整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。人口特征● 南京人口穩(wěn)定增長，流動人口比率上揚?！?家庭人口結(jié)構(gòu)越來越小?！?南京居民收入水平呈紡錘形分布。年）指標(biāo)南京市總收入 工薪收入 工資及補貼收入 其他勞動收入 經(jīng)營凈收入 財產(chǎn)性收入 轉(zhuǎn)移性收入 （二）南京社會經(jīng)濟(jì)特征對房產(chǎn)的影響城市規(guī)模制約房產(chǎn)升級。從人口規(guī)模來看，南京市區(qū)目前只有不足300萬人口，2010年的規(guī)劃人口規(guī)模也不過500—600萬；從城市性質(zhì)和功能來看南京目前僅能作為長江三角洲國際化城市圈中的區(qū)域中心城市。這種城市格局發(fā)展的結(jié)果，導(dǎo)致了居民購房不愿出城，造成了市區(qū)土地資源的稀缺，房價高昂。城市化進(jìn)程脫節(jié)。城市化必須同時與城市的現(xiàn)代化相結(jié)合，才能真正培育起發(fā)展極。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。目前南京第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約有110萬人，高于一、二產(chǎn)業(yè)，但與歐美發(fā)達(dá)國家60%的三產(chǎn)從業(yè)人員相比尚有不小距離。即房地產(chǎn)業(yè)的投資比重已站到了整個三產(chǎn)投資的八成以上。產(chǎn)業(yè)投資比例嚴(yán)重失衡，不能給居民帶來更多的就業(yè)機(jī)會，制約了城市總體實力的發(fā)展壯大，與富民強市目標(biāo)的實現(xiàn)相背離。據(jù)物價部門統(tǒng)計，2002年南京的物價指數(shù)持續(xù)走低，全年處于負(fù)增長的水平。在居民總體收入沒有出現(xiàn)大幅增長的前提下，消費邊際替代效應(yīng)會越發(fā)明顯，將會在整個消費領(lǐng)域出現(xiàn)“蹺蹺板”現(xiàn)象。對于擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費、治理通縮有不良影響，也影響了消費者的后續(xù)消費能力。 即期：南京的城市化進(jìn)程與基礎(chǔ)設(shè)施滯后的矛盾，使得郊區(qū)住宅的生活成本過高。 城市流動人口與外來人口已成為人口增長的主動力，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，出現(xiàn)了家庭集約化、人口的老齡化與年輕化、社會階層的橄欖型分布等特征，隨之整個社會的消費特征將會出現(xiàn)相應(yīng)的轉(zhuǎn)軌變化，房產(chǎn)消費也不例外。 在市場化中級階段跳躍式發(fā)展的同時，南京大規(guī)模的舊城改造，數(shù)萬戶居民因為拆遷而購房的行為，在本質(zhì)上仍屬于政府托市，房地產(chǎn)市場繁華的人為因素很大。 隨著多年積聚消費潛力的較大釋放，2005年十運會等大規(guī)模城建項目的完成，政府的財政包袱需要緩和，南京房地產(chǎn)市場在一至兩年內(nèi)將減緩一路火爆的局面，逐漸步入調(diào)整期。根據(jù)地價與房價1：，房價的繼續(xù)上升是意料中事。一方面，大批遠(yuǎn)郊土地資源被大量批出，僅江北區(qū)域就批出土地達(dá)萬余畝。因此城市外擴(kuò)已經(jīng)是大勢所趨。市區(qū)資源的利用價值將得到大幅提升。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)定增長，從2000年起呈加速態(tài)勢注：，%。1998—2002年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù) 單位：億元年份增幅%增幅%增幅%1999年2001年2002年新開工面積商品房市場實現(xiàn)供需兩旺狀態(tài)且呈持續(xù)穩(wěn)定上升注：2002年商品房銷售面積210萬平米，成交金額65億元。（三）二手房市場發(fā)展?fàn)顩r市場發(fā)展迅猛，交易件數(shù)首次超過商品房[注]：2002年二手房交易登記26849件，%；[注]：,%；面積5070平方米、單價1225萬是成交主力結(jié)婚購房和無房戶購房是主要購房動因[ 二手房市場發(fā)展啟示 ]● 從賣方市場來看，更多的消費者通過賣掉原有舊房來購買新商品房，為二級市場提供了充足的客源和資金?！?預(yù)示著南京房地產(chǎn)市場的市場化程度已進(jìn)入新的階段，買方市場正在進(jìn)行著深刻的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)大眾化消費、工薪階層消費的浪潮已經(jīng)來臨?！?由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，由動線距離導(dǎo)致的區(qū)域差異行將出現(xiàn)強烈的變化，市場呈現(xiàn)螺旋式上升的特征?！?城中、城東、河西、城南、城北、亞東及江寧等板塊，經(jīng)過市場盤整已形成同心圓分級層次，各層次各具特色，價格梯級明顯，吸引不同類型的住房消費者。層次優(yōu)劣勢分析優(yōu) 勢劣 勢機(jī) 會威 脅城 區(qū)●市場成熟●生活便利●人文優(yōu)勢●樓盤素質(zhì)●良好區(qū)位●主流市場●價格障礙●需求減縮●競爭激烈●污染源隱患●經(jīng)濟(jì)支撐力強●市場認(rèn)同度高●城市經(jīng)營●工業(yè)外遷●土地供應(yīng)下降●房產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)●市場預(yù)期過高●市政利好不足●競爭加劇近郊寧南●自然環(huán)境優(yōu)良●便利交通●相對價格優(yōu)勢●樓盤形象良好●市場形象●市場導(dǎo)向●潛在市場熱點●相對環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢逐步體現(xiàn)●城建規(guī)劃利好●市民心理瓶頸●江寧、河西競爭●開發(fā)商預(yù)期差亞東●自然環(huán)境●相對價格優(yōu)勢●樓盤形象良好●生活瓶頸●產(chǎn)業(yè)鏈單一●新城規(guī)劃●相對環(huán)境優(yōu)勢●市區(qū)資源貧乏●產(chǎn)業(yè)支撐力不強●市民心理瓶頸城北●產(chǎn)業(yè)支撐●便利交通●相對價格優(yōu)勢●市場形象差