【正文】 固定費(fèi)用成本等）按各類型物業(yè)其它費(fèi)用總和的比例分?jǐn)偂?六)物業(yè)費(fèi)測(cè)算公式為：?jiǎn)畏N物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測(cè)算物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和247。(五)注意事項(xiàng)：南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來(lái)的測(cè)算上的差異。(三)將列舉法測(cè)算的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與倒推法測(cè)算的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個(gè)合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。(一)列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)被測(cè)算物業(yè)的基本情況、客戶需求和集團(tuán)公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定的。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)，測(cè)算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。(三）前期開(kāi)辦費(fèi)用前期開(kāi)辦費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)：各類城市構(gòu)成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類城市（不含空調(diào)、供暖）二、三類城市（不含空調(diào)、供暖）第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算物業(yè)費(fèi)的測(cè)算一般采用列舉法和倒推法兩種測(cè)算方法。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時(shí)辦理項(xiàng)目管理部正常經(jīng)營(yíng)所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)的測(cè)算。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會(huì)、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來(lái)聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項(xiàng)目周邊系列關(guān)系：協(xié)調(diào)項(xiàng)目治安外援方案，咨詢外來(lái)人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項(xiàng)目所屬街道、戶籍管理、計(jì)生工作等關(guān)系；協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項(xiàng)目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭(zhēng)取對(duì)住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項(xiàng)目?jī)?nèi)道路及主出入口各類交通標(biāo)識(shí)、安全運(yùn)作規(guī)則。(二）與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項(xiàng)目工商注冊(cè)登記、物價(jià)申報(bào)工作。八、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的配備籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，關(guān)注所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作和安裝。(二）籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室、會(huì)議室（培訓(xùn)室）、檔案室、客戶服務(wù)中心、監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)、員工宿舍、食堂、洗手間等。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會(huì)所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項(xiàng)目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色按集團(tuán)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(五)安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、?duì)講機(jī)、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。(三)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：辦公電腦等。(一)辦公設(shè)備：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話、傳真機(jī)、保險(xiǎn)柜、驗(yàn)鈔機(jī)、飲水機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。(九)文檔目錄執(zhí)行匯祥集團(tuán)“檔案資料明細(xì)”的規(guī)定。并在文件夾（盒/袋）封面或側(cè)面應(yīng)有標(biāo)識(shí)，上面注明目錄號(hào)、文檔標(biāo)題等。(七)編號(hào)規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。保證文檔資料完整，易于查找和識(shí)別。停車場(chǎng)管理規(guī)定等。裝修管理規(guī)定。臨時(shí)管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊(cè)。包括從業(yè)資質(zhì)、承接查驗(yàn)、裝飾裝修管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、住宅社區(qū)管理、服務(wù)收費(fèi)、大修基金、業(yè)主委員會(huì)、房屋租售代理、綠化環(huán)境管理、消防、特種設(shè)施設(shè)備、崗位培訓(xùn)等?？蛻舴?wù)中心內(nèi)部運(yùn)作制度等。五、規(guī)范建設(shè)(一)籌備人員應(yīng)根據(jù)集團(tuán)、公司相關(guān)管理規(guī)范，完成項(xiàng)目管理處規(guī)章制度的起草、編制，包括：《重慶創(chuàng)模前期物業(yè)管理服務(wù)方案》、《重慶創(chuàng)模物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)規(guī)程》等的運(yùn)用。(三)培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下，具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實(shí)施。四、崗位培訓(xùn)(一)對(duì)新到崗人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和考核，確保其熟悉崗位職責(zé)、專業(yè)技能、服務(wù)禮儀、規(guī)章制度，達(dá)到上崗要求。例如：，配備綠化工6人、綠化領(lǐng)班1人，人均養(yǎng)護(hù)面積為39004500平方米。保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點(diǎn)：如出入口的多少、智能化程度、封閉開(kāi)放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、含不含公共區(qū)域能源費(fèi)等多方面因素，約在30%80％之間。合并滿負(fù)：提倡精簡(jiǎn)高效，一專多能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽和。三、崗位編制(一)編制原則：崗位設(shè)置：經(jīng)理、主管（工程主管、客服主管、環(huán)境主管、秩序主管）、管理員（客服專員、前臺(tái)、收費(fèi)、）、領(lǐng)班、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。（二)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境，以及開(kāi)發(fā)公司（地產(chǎn)集團(tuán)公司）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，本著規(guī)范管理、精干高效的原則設(shè)置客戶服務(wù)中心。目前匯祥林里3000一期已交付使用，2014年6月被重慶市政府評(píng)為“生態(tài)綠色小區(qū)”。目前公司主要管理項(xiàng)目有“匯祥7890”、“匯祥好萊塢”、“匯祥林里3000”等，管理面積約120萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要以商業(yè)地產(chǎn)和純洋房為主。重慶創(chuàng)模物業(yè)管理有限公司是匯祥旗下全資子公司，成立于2004年1月4日，是具有國(guó)家三級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。 物業(yè)前期介入管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)前言第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第一部分 物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引 2一、新項(xiàng)目前期介入 2第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建 2第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算 8第三章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引 13二、新項(xiàng)目承接查驗(yàn) 16第一章 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及實(shí)施 16第二章 承接查驗(yàn)重點(diǎn)及原則 17第三章 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 17第四章 注意事項(xiàng) 20第五章 地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)移交的資料 22三、新項(xiàng)目入住管理 26第一章 入住管理的準(zhǔn)備工作 26第二章 入住手續(xù)的辦理 27前言重慶匯祥地產(chǎn)集團(tuán)管理有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司秉持“開(kāi)放，透明，分享”的企業(yè)文化理念，立志于成為專業(yè)的發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商。公司始終奉行以人為本，以員工為重的思想，積極為員工創(chuàng)造平等的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。公司成立以來(lái)，一直秉承“誠(chéng)信、卓越、創(chuàng)新、奉獻(xiàn)”的企業(yè)宗旨，堅(jiān)持以“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精； 管理規(guī)范、科學(xué)創(chuàng)新”為指導(dǎo)方針，倡導(dǎo)“創(chuàng)造美好生活，締造服務(wù)楷模”的服務(wù)理念，竭誠(chéng)為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理與服務(wù)。公司管理的“匯祥好萊塢商業(yè)街”被重慶市政府評(píng)為“重慶市示范便民服務(wù)商圈”。物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引一、新項(xiàng)目前期介入第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建一、機(jī)構(gòu)設(shè)置（一)物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，籌建客戶服務(wù)中心。（三）物業(yè)項(xiàng)目架構(gòu)設(shè)置圖在每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心下設(shè)四個(gè)部門，如圖：客戶服務(wù)中心環(huán)境管理部秩序維護(hù)部工程維修部客服部二、管理層級(jí)客戶服務(wù)中心管理結(jié)構(gòu)分為：經(jīng)理（由一期管理處經(jīng)理?yè)?dān)任）、主管、操作層三個(gè)管理層級(jí)。人員編制：結(jié)合管理類型、管理面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。（二）定編程序根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)面積和規(guī)劃方案、物業(yè)服務(wù)要求，制定物業(yè)服務(wù)方案、人員編制和成本預(yù)算，依據(jù)成本預(yù)算確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。注：物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。常見(jiàn)崗位歸納如下：崗位性質(zhì)崗位類別工作場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)需求編制方法固定崗門崗人行出入口控制行人、物品進(jìn)出 按崗定編，全天輪崗控制中心崗(含消防)控制中心控制中心監(jiān)控 按崗定編， 全天輪崗形象崗大門展示形象、接待引導(dǎo) 按崗定編，部分日間崗巡邏崗巡邏崗區(qū)域內(nèi)外治安工作量按樓棟設(shè)置車場(chǎng)崗車場(chǎng)崗車輛出入口控制車輛進(jìn)出 按崗定編，全天輪崗車場(chǎng)巡邏崗?fù)＼噲?chǎng)車場(chǎng)巡邏工作量按地形設(shè)置機(jī)動(dòng)崗檢查崗現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)控臨時(shí)替補(bǔ)班組長(zhǎng)兼任保潔崗的定編應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮，常見(jiàn)崗位劃分如下：崗位類別工作場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)需求編制方法