【正文】 品房：福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。買受人不退房的,產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。合同未作約定的，按以下原則處理：1) 面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結算房價款；2) 面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。5）、公用建筑面積計算： （1）、整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用 （2）、公用建筑面積分攤系數(shù)計算： 公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積247。商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則：1）、商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積 商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積2）、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：（1）套內(nèi)的使用面積（2）套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積）（3）陽臺面積:按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積，非分封閉式陽臺，按一般面積計算，露臺，花園不計算面積3）、套內(nèi)建筑面積的計算公式為： 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積4）、公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、消防通道、變配電室，煤氣調(diào)壓站，衛(wèi)星電視接受機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室，值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房及其他功能上為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積。1公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。1建設用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積。7) 社會因素：政治安定狀況、社會治安程序、房地產(chǎn)投機、城市化。4) 行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展、城市規(guī)劃、價格政策、稅收。5) 所有權價格、使用價格6) 拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格1影響房地產(chǎn)價格的幾個因素1) 供求狀況：2) 物理因素：位置、地質(zhì)、地勢、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風、外觀等。情況二：增加容積率：=[（增加后的容積率原容積率）/原容積率]*原容積率下的地價1房地產(chǎn)業(yè)不同價格名稱：1) 土地取得費用（征地費/房屋拆遷補償費/土地使用權出讓金/轉讓金），前期期費（七通一平和專業(yè)費用），房屋建筑安裝工程費，基礎設施建設費，公共配套設施建設費，經(jīng)營管理費，銷售費用，利息，利潤，稅費。1補地價：補地價指更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，增加容積率或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權時需要交給政府的一筆地價。1土地使用權年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。3) 拍賣出讓土地使用權：是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，有出價最高者獲得土地使用權的行為。土地使用權出讓方式：1) 協(xié)議出讓土地使用權：協(xié)議出讓土地使用權，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，并將土地使用權出讓與土地使用者的行為。如對土地的使用權用必須考慮周圍環(huán)境，不能給自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境，不能給鄰理的通風、透氣、采光造成影響。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：寫字樓：標準寫字樓 商住寫字樓住 宅：高層住宅（小高層） 多層住宅商 鋪：臨街地鋪 裙樓商鋪土地：1) 狹義：土地僅指地球上的陸地表面；2) 廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，還包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱散盤交易）組成。4) 房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并進行產(chǎn)權變更登記。房地產(chǎn)交易活動可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。同時，房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢，一手交貸”，土地使用權和房屋所有權的轉換往往不能在瞬間完成，由此可以概括房地產(chǎn)交易具有以下特點：1) 進行交易的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權利的轉移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機統(tǒng)一。由于房地產(chǎn)本身具有不可移動性、地區(qū)性和個別性的特點，形成了房地產(chǎn)交易與一般商品交易的不同特點，如一般商品交易可以集中一個固定場所供人們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對每宗房地產(chǎn)進行實地調(diào)查。根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動都必須進入房地產(chǎn)市場，納入政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機構辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)業(yè)的法律屬性：房地產(chǎn)業(yè)是一個法律密集的行業(yè)，包括有《合同法》、《消費者權益保護法》、《民法通則》、《民事訴訟法》、《土地管理法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押辦法》等等等。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。第四部分、房地產(chǎn)銷售過程中用到的專業(yè)知識A、房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)：是指房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。商業(yè)開發(fā)體量明顯增加，價格增長明顯。宿遷的住宅開發(fā)非常多，但是空置率也非常高。6) 駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)——生態(tài)旅游、教育科研和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)研發(fā)基地。4) 宿城新區(qū)——綜合性生活片區(qū)。2) 市府新區(qū)——全市行政、文化中心，現(xiàn)代生產(chǎn)服務中心。劉少奇、陳毅、鄧子恢、張愛萍、張震、李一氓等老一輩革命家曾在此運籌帷幄，浴血奮戰(zhàn)；彭雪楓、吳苓生、江上青等上萬名革命先烈長眠于宿遷大地，為世人所敬仰。西楚霸王項羽和夫人虞姬演繹了氣吞山河、流傳千古的“霸王別姬”故事。秦代置下相縣，東晉設宿豫縣，唐代宗寶應元年，為避代宗李豫諱，改稱宿遷至今。公元前113年，古泗水王國在此建都，傳五代六王，歷時132年。相傳夏、商、周三代，古族徐夷在此生息。據(jù)考證，宿遷是世界生物進化中心之一。自古以來，這里便有“北望齊魯、南接江淮，居兩水（即黃河水、長江水）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之稱。宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達。2) 建議書包括：擬開發(fā)商品房項目的市場背景、闡明投資方向和目標、確定可行性研究的范圍、分析各項開發(fā)條件和開發(fā)資金的來源；闡述投資的必要性和市場前景。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年“安居工程”開始啟動。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。房地產(chǎn)銷售培訓、管理大全第一部分、房地產(chǎn)宏觀理解房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)：是指房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。房地產(chǎn)發(fā)展歷程第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權等觀點。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，%。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。房地產(chǎn)整體開發(fā)流程A、房地產(chǎn)開發(fā)的要求1) 三個效益：經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益2) 十六字方針：全面規(guī)劃、布局合理、綜合開發(fā)、配套建設3) 按合同（即土地使用權出讓合同）規(guī)定來實施開發(fā)4) 設計、施工必須符合國家標準B、項目開發(fā)流程1) 商品房項目建議書經(jīng)上級主管部門批準，稱“計劃立項”。3) 可行性研究報告經(jīng)上級主管部門批準列入商品房預備項目計劃4) 財務分析：微觀，從企業(yè)角度出發(fā)5) 經(jīng)濟分析：宏觀，損耗多少國家資源6) 辦理土地使用手續(xù)《建設用地規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局），《房地產(chǎn)權證/土地使用證》（房地局），《建設用地批準書》（房地局）7) 編制設計文件8) 列入商品房正式項目計劃9) 商品房建設施工管理10) 《建設工程施工許可證》（建委），《建設工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局）11) 商品房預售與出售12) 物業(yè)管理第二部分、宿遷城市分析城市地理分析及周邊城市關系宿遷市位于江蘇省北部屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)于1996年7月經(jīng)國務院批準設立的地級市，轄沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿豫區(qū)、宿城區(qū)、宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、湖濱新城和蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)，、面積8555平方公里，分別列江蘇省第7位和第4位。京杭大運河縱貫南北，京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路、徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路建成通車，新長鐵路、205國道、305省道穿境而過，西距徐州觀音國際機場60公里，北離連云港白塔埠機場100公里，南至南京祿口國際機場260公里。是新亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中的新興城市和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市之一，是蘇、魯、皖三省之通衢 　　城市人文歷史宿遷歷史悠久，人文薈萃。在淮河岸邊，5萬年前便有先人逐水而居，被稱為“下草灣人文化遺址”。西漢時期，江蘇境內(nèi)主要有三個封國，即徐州地區(qū)的楚國、揚州地區(qū)的廣陵國和宿遷地區(qū)的泗水國。2002年11月至2003年1月對泗水國王墓進行考古挖掘，其規(guī)模超過揚州廣陵王陵墓。在綿延的歷史長河中，宿遷培育了無數(shù)光照史冊的英雄人物。清末民族英雄楊泗洪、現(xiàn)代攝影大師吳印咸和京劇表演藝術家宋長榮，都是宿遷人民的好兒女。城市經(jīng)濟結構1) 工業(yè)：工業(yè)2) 農(nóng)業(yè)3) 漁業(yè)4) 房地產(chǎn)業(yè)5) 商貿(mào)6) 旅游業(yè)城市發(fā)展規(guī)劃宿遷城區(qū)總體布局通過大運河、古黃河、環(huán)城路將城區(qū)分割成六大片區(qū)，形成開敞型，片區(qū)式空間結構形態(tài)：1) 老城區(qū)——全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心。3) 宿豫新區(qū)——居住、工業(yè)兼容的綜合性片區(qū)。5) 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——全市主要的工業(yè)生產(chǎn)基地。第三部分、宿遷房地產(chǎn)分析宿遷房地產(chǎn)板塊劃分及主打類型宿遷房地產(chǎn)板塊主要分為：宿城區(qū)的新行政中心板塊、駱馬湖的湖濱新城板塊、宿城區(qū)城南的產(chǎn)業(yè)園板塊、宿城區(qū)的城中心板塊、宿豫區(qū)的行政中心板塊、宿豫區(qū)城東商貿(mào)板塊其中住宅板塊主要分布在：宿城區(qū)的新行政中心板塊、駱馬湖的湖濱新城板塊、宿城區(qū)的城中心板塊、宿豫區(qū)的行政中心板塊商業(yè)板塊主要分布在：宿城區(qū)城南的產(chǎn)業(yè)園板塊、宿豫區(qū)城東商貿(mào)板塊宿遷住宅市場分析宿遷住宅市場發(fā)展基本已接近飽和狀態(tài)，隨著一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的火熱及一部分外地開發(fā)商的涌入，近幾年宿遷的房地產(chǎn)開發(fā)體量也成倍增加，宿遷隨處可見開發(fā)中的居住小區(qū)，小區(qū)規(guī)模較大，隨著外界市場的火爆也引發(fā)了宿遷人對房地產(chǎn)投資的一股風暴，價格也比之前上漲不少，雖然宿遷市共有人口550萬左右，但是宿遷市市區(qū)人口不足50萬，宿遷房地產(chǎn)剛性需求已基本飽和，投資需求也因經(jīng)紀收入、國家調(diào)控政策、不斷上漲的房價的影響下明顯縮水，除了市區(qū)的一些住宅項目銷售還可以，其他片區(qū)的銷售均不如去年。商業(yè)地產(chǎn)分析宿遷的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)除了小區(qū)配套商業(yè)外，在市中心主要形成了以楚街和大潤發(fā)、幸福路為核心的商業(yè)街區(qū)，隨著招商引資的開展，宿遷也出現(xiàn)了一些規(guī)模大的專業(yè)市場：用世水韻城、寶龍城市廣場、金鷹天地、中豪立體城市、蘇寧189淮海建材市場、中青國際家居廣場、紅星美凱龍家居廣場、華東農(nóng)業(yè)大市場、義務商貿(mào)城等。遷房地產(chǎn)市場綜合分析及發(fā)展趨勢研判宿遷房地產(chǎn)時間上來說處于起步期，但是從消費群體和消費能力上來說已達到快速發(fā)展期，受人口限制、經(jīng)濟收入、國家政策、投資理念的變化等因素影響未來2年宿遷的住宅地產(chǎn)將會處于一個平穩(wěn)期，但是從開發(fā)體量來看宿遷的商業(yè)地產(chǎn)在未來一段時間內(nèi)會蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)基本性質(zhì)：土地的不可移動性；房屋的附著性；永久性（相對）房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地使用權的有償