【正文】 氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。高地價(jià)帶來(lái)的必然是高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者會(huì)買(mǎi)單嗎 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) “全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但部 分地區(qū)存在投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快 和結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，個(gè)別地區(qū)問(wèn)題還較嚴(yán)重” － 《 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告 》 2023年 11月 19日，國(guó)務(wù)院總理朱镕基在香港會(huì)見(jiàn)駐港中 資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)再一次重復(fù)了他在國(guó)慶節(jié)視察深圳時(shí)說(shuō)的 話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率太 高，而且還在增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。一部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持 50%的比重達(dá) 12個(gè)月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資的比例更接近60%。專(zhuān)家估計(jì) 2023年房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種貢獻(xiàn)率。 2023年土地市場(chǎng)回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)， 2023年 111月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 6228億元，同比增長(zhǎng)了 %。 ? 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。中部省份江 西， 2023年開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)工作的市 (縣 ) 約占全省市 (縣 )總數(shù)的 80%，今年已經(jīng)達(dá)到 100%。 以市場(chǎng)公開(kāi)供地收益論： 2023年， 350億元； 2023 年， 492億元； 2023年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)為近千億 元（僅 19月，就達(dá) ） 一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó) 31個(gè)省 (區(qū)、市 )的近 1500個(gè) 市 (縣 )開(kāi)展了土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作，在市場(chǎng)發(fā)育 的東南省份，八成的市 (縣 )開(kāi)展了這項(xiàng)工作。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理知識(shí) 活動(dòng)代號(hào) 開(kāi)發(fā)活動(dòng) 預(yù)計(jì)時(shí)間 緊先活動(dòng) A 前期市場(chǎng)調(diào)查 2 B 可行性研究 1 A C 設(shè)計(jì)、報(bào)建 5 A D 施工準(zhǔn)備 9 B E 施工進(jìn)度 6 B F 配套設(shè)施 2 D、 E G 竣工交付 3 C、 F H 物業(yè)管理介入 1 G 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? PERT的應(yīng)用 ? 特點(diǎn)：非確定性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，運(yùn)用概率分析，相對(duì)復(fù)雜 ? 三種作業(yè)時(shí)間：樂(lè)觀時(shí)間、可能時(shí)間、悲觀時(shí)間 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目控制 ? 確定標(biāo)準(zhǔn) ? 衡量偏差 ? 采取糾正措施 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用 ? PROJECT ? 通用性 ? 行業(yè)特性 項(xiàng)目管理知識(shí) 第二講 土地資源獲取 ? 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng) ? 擬開(kāi)發(fā)地段的確定 ? 土地獲取方式與途徑 ? 土地儲(chǔ)備問(wèn)題 教學(xué)內(nèi)容 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（繁榮？泡沫？） ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況（上海與綿陽(yáng)比較） ? 城市發(fā)展規(guī)劃（熱點(diǎn)？前瞻？） 土地資源獲取 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 （共 7章 72條） – 第一章 總則 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第七條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 時(shí)間參數(shù)： ES－最早開(kāi)始時(shí)間； EF－最早結(jié)束時(shí)間； LS－最遲開(kāi)始時(shí)間； LF－最遲結(jié)束時(shí)間； t－作業(yè)時(shí)間； S－松閑時(shí)間； ? 關(guān)系： t＝ EF－ ES t＝ LF－ LS S＝ LS－ ES S＝ LF－ EF 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 步驟： 計(jì)算 ES、 EF； 計(jì)算 LS、 LF； 計(jì)算 S； 確定關(guān)鍵路線（ S為 0的一條活動(dòng)鏈）； 計(jì)算項(xiàng)目完工的全部時(shí)間 T； （關(guān)鍵活動(dòng)的作業(yè)時(shí)間相加而成） 編制進(jìn)度計(jì)劃表。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理應(yīng)用與發(fā)展 ? 大型工程 ? 產(chǎn)品研發(fā) ? 大件生產(chǎn) ? 設(shè)備大修 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目計(jì)劃與組織 ? 項(xiàng)目計(jì)劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動(dòng)態(tài)性 ? 項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容：設(shè)計(jì)工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說(shuō)明書(shū)、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計(jì)劃、報(bào)告制度、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理組織 項(xiàng)目管理知識(shí) 小型計(jì)算機(jī)系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣） 任務(wù)描述 WBS碼 WBS等級(jí) 研發(fā)部 工程部 生產(chǎn)部 設(shè)計(jì) 1 主機(jī) 系統(tǒng) CPU 軟件 顯示器 樣機(jī)制造 2 交付使用 3 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項(xiàng)目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按期完工。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：作 為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售尤顯重 要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影 響資金平衡的關(guān)鍵因素。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間和成 本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無(wú)法保證，這個(gè)項(xiàng)目也是失敗的， 因此建立質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必然要求。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工 作的質(zhì)量要求。通過(guò)有效加強(qiáng)項(xiàng)目 管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中 的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例： 主要包括地價(jià)（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期 費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)、稅金等。 項(xiàng)目管理知識(shí) 進(jìn)度管理 重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng) 目進(jìn)度，保證項(xiàng)目按期完成。今天， PMI制定出的項(xiàng)目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)， PMI已經(jīng)成為全球項(xiàng)目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項(xiàng)目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項(xiàng)目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。