【正文】 公司試用人員最多只能參與兩次試用轉(zhuǎn)正考核八、試用期間，試用人員有優(yōu)異表現(xiàn)，由工地專案書面匯報，經(jīng)公司考核成績優(yōu)良者，可破格提前轉(zhuǎn)為正式員工銷售部崗位職責(zé)一、部門職責(zé)業(yè)務(wù)部主要負(fù)責(zé)本公司個案的銷售業(yè)務(wù)工作。　 　　化解方法：辨別是非，尊重同事，以開放的心態(tài)建立良好的人際關(guān)系。 　　 　　銷售人員與客戶的溝通過程，是客戶進(jìn)行品牌體驗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是消費者情感體驗的一部分。 　　 　　具體表現(xiàn)：對產(chǎn)品的介紹缺乏清晰的思路和方法，不能言及重點，無法把產(chǎn)品的利益點準(zhǔn)確傳達(dá)給客戶；缺乏對顧客心理和購買動機(jī)的正確判斷，不能準(zhǔn)確捕捉客戶購買的信號，所以往往錯失成交的良機(jī)；急功近利，缺乏客戶管理手段，不能與有意向的客戶建立良好關(guān)系。也可以試著換個角度考慮問題：銷售的目的是為了自我價值的實現(xiàn)，基礎(chǔ)是滿足客戶需要、為客戶帶來利益和價值。如果銷售員不能給予恰當(dāng)?shù)拇饛?fù)，甚至一問三不知，無疑是給客戶的購買熱情澆冷水。本人已閱讀并確認(rèn)遵守以上條款。4. 未著工作裝不得進(jìn)入接待臺，臺內(nèi)禁止吃東西、睡覺、吸煙。補(bǔ)位意識1. 任何員工除努力完成好本職工作以外，要有強(qiáng)烈的整體服務(wù)意識，當(dāng)一名員工的服務(wù)出現(xiàn)疏漏或未意識到客人的需求時，另一名員工應(yīng)馬上補(bǔ)位，彌補(bǔ)不足，形成一個良好的整體服務(wù)。3. 遞接名片必須使用雙手，遞名片以正方遞給對方。注意語言的節(jié)奏感，語量適中，以客戶能聽清楚且不打擾旁人為宜。慎用手勢1. 為客戶指引方向、介紹時，需用左臂，手指自然并攏，嚴(yán)禁用手指為客戶指指點點。3. 女士雙腿合攏，交談時，上身略微前傾，姿態(tài)要端莊。引領(lǐng)客人1. 走在客人前方右側(cè)。服務(wù)儀態(tài)1. 自然、不做作。工作安排和培訓(xùn)1. 根據(jù)公司安排或項目具體情況進(jìn)行工作布置和安排；2. 按照計劃或針對實際工作中的問題進(jìn)行培訓(xùn)。3. 洽談桌椅擺放整齊。9. 指甲：保持雙手清潔，不留長指甲，不涂有色指甲油。2. 鞋襪：以深色為宜，注意色彩搭配，女員工著裙裝，以淺色長襪為宜。流程十三：退戶基本動作1) 分析退戶原因，明確是否可以退戶。4) 簽合同由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章。13) 與客戶商討并確定所有內(nèi)容， 14) 簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應(yīng)抵扣已付定金。注意事項1) 在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并做好準(zhǔn)備。11) 定單填寫完后，再仔細(xì)檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。3) 當(dāng)客戶對某套房源有興趣或決定購買但未能帶足足夠的錢時，鼓勵客戶支付小定金是一行之有效的辦法。5) 填寫完訂單，將訂單連同定金交送現(xiàn)場經(jīng)理點備案。詳盡解釋訂單填寫的各項條款和內(nèi)容。5) 無論最后成功與否，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。2) 填寫重點為客人的聯(lián)系方式和個人資訊、客戶對產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。2) 囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。5) 注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。3) 根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。4) 不管客戶是否當(dāng)場決定購買，都要送客到營銷中心門口。5) 約請客戶時應(yīng)明確具體時間和地點，并且告訴他，你將專程等候。2) 通?？蛻粼陔娫捴袝柤皟r格、地點、面積、戶型、銀行按揭等方面的問題，銷售人員要揚長避短，在回答重獎產(chǎn)品巧妙的融入。 你必須要有良好的外交禮儀和銷售技巧。如它的品位、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等，這是售樓的基礎(chǔ)，也是你們所能如數(shù)家珍的。6進(jìn)深：指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。占地面積。5銷售率：一個個案整體房源與已銷售出去的房源數(shù)之比5水平動線：指在一個層面中，人們行走的最佳路線。比如價格、地段、生活機(jī)能等等。它的最終成果是生活機(jī)能圖、掃樓標(biāo)的圖。2折扣：經(jīng)過代理商或開發(fā)商同意，所給予客戶的一定價格折讓。1銷售平面：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，使客戶對所購買的期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。1銷售道具：一切能用來幫助銷售的工具我們都稱之為銷售道具。寄發(fā)企業(yè)、負(fù)責(zé)人及各種DM名單，并于外地展銷會上發(fā)放。4結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。4預(yù)置板與現(xiàn)澆板：預(yù)置板指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，它按照社會化、市場化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。3購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費1) 印花稅：2) 登記費：3) 契稅：4) 公共維修基金：3商品房的起價、均價、預(yù)售價和一次性買斷價1) 起價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。整個建安工程總造價通常稱為“工程總造價”。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。2微利商品房：微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌資建設(shè)，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價格由政府確定實行優(yōu)惠價格政策。套內(nèi)建筑面積之和 （3）、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積2商品房面積誤差的處理方式按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。8) 心理因素9) 國際因素：國際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治、競爭狀況。情況一：改變用途：=改變用途后的地價改變用途前的地價。使用權(quán)土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。2) 地產(chǎn)交易投資金額大，費用昂貴，可采取分期付款方式。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。第三部分、宿遷房地產(chǎn)分析宿遷房地產(chǎn)板塊劃分及主打類型宿遷房地產(chǎn)板塊主要分為：宿城區(qū)的新行政中心板塊、駱馬湖的湖濱新城板塊、宿城區(qū)城南的產(chǎn)業(yè)園板塊、宿城區(qū)的城中心板塊、宿豫區(qū)的行政中心板塊、宿豫區(qū)城東商貿(mào)板塊其中住宅板塊主要分布在：宿城區(qū)的新行政中心板塊、駱馬湖的湖濱新城板塊、宿城區(qū)的城中心板塊、宿豫區(qū)的行政中心板塊商業(yè)板塊主要分布在：宿城區(qū)城南的產(chǎn)業(yè)園板塊、宿豫區(qū)城東商貿(mào)板塊宿遷住宅市場分析宿遷住宅市場發(fā)展基本已接近飽和狀態(tài)，隨著一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的火熱及一部分外地開發(fā)商的涌入，近幾年宿遷的房地產(chǎn)開發(fā)體量也成倍增加，宿遷隨處可見開發(fā)中的居住小區(qū)，小區(qū)規(guī)模較大，隨著外界市場的火爆也引發(fā)了宿遷人對房地產(chǎn)投資的一股風(fēng)暴，價格也比之前上漲不少，雖然宿遷市共有人口550萬左右，但是宿遷市市區(qū)人口不足50萬，宿遷房地產(chǎn)剛性需求已基本飽和，投資需求也因經(jīng)紀(jì)收入、國家調(diào)控政策、不斷上漲的房價的影響下明顯縮水，除了市區(qū)的一些住宅項目銷售還可以，其他片區(qū)的銷售均不如去年。清末民族英雄楊泗洪、現(xiàn)代攝影大師吳印咸和京劇表演藝術(shù)家宋長榮，都是宿遷人民的好兒女。在淮河岸邊，5萬年前便有先人逐水而居，被稱為“下草灣人文化遺址”。房地產(chǎn)整體開發(fā)流程A、房地產(chǎn)開發(fā)的要求1) 三個效益：經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益2) 十六字方針：全面規(guī)劃、布局合理、綜合開發(fā)、配套建設(shè)3) 按合同（即土地使用權(quán)出讓合同）規(guī)定來實施開發(fā)4) 設(shè)計、施工必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)B、項目開發(fā)流程1) 商品房項目建議書經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)，稱“計劃立項”。隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2) 建議書包括：擬開發(fā)商品房項目的市場背景、闡明投資方向和目標(biāo)、確定可行性研究的范圍、分析各項開發(fā)條件和開發(fā)資金的來源；闡述投資的必要性和市場前景。相傳夏、商、周三代，古族徐夷在此生息。劉少奇、陳毅、鄧子恢、張愛萍、張震、李一氓等老一輩革命家曾在此運籌帷幄，浴血奮戰(zhàn)；彭雪楓、吳苓生、江上青等上萬名革命先烈長眠于宿遷大地，為世人所敬仰。宿遷的住宅開發(fā)非常多，但是空置率也非常高。房地產(chǎn)業(yè)的法律屬性：房地產(chǎn)業(yè)是一個法律密集的行業(yè)，包括有《合同法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《民法通則》、《民事訴訟法》、《土地管理法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押辦法》等等等。房地產(chǎn)交易活動可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商住寫字樓住 宅：高層住宅（小高層） 多層住宅商 鋪：臨街地鋪 裙樓商鋪土地：1) 狹義：土地僅指地球上的陸地表面；2) 廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，還包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。土地使用權(quán)出讓方式：1) 協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。情況二：增加容積率：=[（增加后的容積率原容積率）/原容積率]*原容積率下的地價1房地產(chǎn)業(yè)不同價格名稱：1) 土地取得費用（征地費/房屋拆遷補(bǔ)償費/土地使用權(quán)出讓金/轉(zhuǎn)讓金），前期期費（七通一平和專業(yè)費用），房屋建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，公共配套設(shè)施建設(shè)費，經(jīng)營管理費，銷售費用，利息，利潤，稅費。1建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。合同未作約定的，按以下原則處理：1) 面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2) 面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。2安居房：安居房是指實施國家“安居工程而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平米以下特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非營利性住房。2私有住宅：是由個人或家庭購買、建造的住宅。3商品房的“五證”房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備：1) 《國有土地使用證》：我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。2) 均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。現(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。CF：電視廣告，可制成VCD。包括：沙盤、單體模型、POP展板、文件夾、樓書、名片、價目表、多媒體、建材展示、引導(dǎo)旗、燈箱等、包括樣板房1掃樓：指一個業(yè)務(wù)員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進(jìn)行登記標(biāo)注。1銷售海報：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細(xì)研究 的銷售資料。2動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、交通動線等等。3A卡：有望客戶及已購客戶填A(yù)級卡。3主力面積：以10平方米或15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。5垂直動線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。6開間：指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。 你必須掌握一些相關(guān)的房產(chǎn)知識以及它的專有名詞。在知識相等的情況下，你的素質(zhì)、銷售水平高低直接決定了你的業(yè)績。3) 在與客戶交談中,要設(shè)法取得我們想要的咨訊如客戶姓名、地址、聯(lián)系電話、能接受的價格、面積、戶型及對產(chǎn)品的要求等。6) 應(yīng)將客戶來電信息及時整理歸納，與現(xiàn)場經(jīng)理充分溝通交流。流程三：介紹產(chǎn)品基本動作1) 了解客戶的個人資訊。4) 針對客戶的疑惑點，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。6) 現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該制然親切，掌握火候。流程六：暫未成交基本動作1) 將銷售資料和海報備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。3) 根據(jù)成交的可能性，將其分很有希望、有希望、一般、希望渺茫四個等級認(rèn)真填寫，以便以后跟蹤客戶。注意事項1) 追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。，若所收定金為票據(jù)時，填寫票據(jù)的詳細(xì)資料。6) 將訂單第一聯(lián)（訂戶聯(lián)）交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時將訂單帶來。4) 小定金金額不在于多，三四百至幾千都可以，其目的是是客戶牽掛我們的樓盤。12) 收取的定金需確認(rèn)點收。2) 填寫好后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。15) 將定單收回交現(xiàn)場經(jīng)理備案。5) 由他人代理簽約的，戶主給與代理人的委托書最好經(jīng)過公證。2) 報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認(rèn)，認(rèn)定退戶。3. 領(lǐng)帶：熨燙平整、注意色彩搭配，長度以蓋及皮帶扣為宜；若使用領(lǐng)帶夾，應(yīng)夾于襯衫第45顆紐扣。10. 上班前不吃有異味食物，保持口腔清潔，無異味。4. 照明燈、空調(diào)應(yīng)按要求開放、調(diào)試好溫度。檢查1. 按照規(guī)范要求標(biāo)準(zhǔn)，檢查員工著裝，個人衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、辦公設(shè)施設(shè)備及用具情況，發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)立即糾正。2. 每位員工在工作中保持良好的情緒和最佳精神狀態(tài)，工作是出于自愿、而