【正文】 6月中關(guān)村核心區(qū)典型住宅成交均價(jià) 157　　圖表 2006年16月東部商務(wù)中心區(qū)各板塊典型住宅項(xiàng)目成交情況 158　　圖表 2006年16月東部商務(wù)中心典型住宅成交走趨圖 159　　圖表 2006年16月東部商務(wù)中心典型住宅成交均價(jià) 159　　圖表 AZ TOWN 愛這城項(xiàng)目基本銷售情況 160　　圖表 AZ TOWN項(xiàng)目不同單套建面段供銷情況 161　　圖表 AZ TOWN 項(xiàng)目2006年16月成交價(jià)格情況 161　　圖表 AZ TOWN項(xiàng)目購買人群比例情況 162　　圖表 TIMES（東恒時(shí)代Ⅱ）項(xiàng)目基本銷售情況 163　　圖表 TIMES（東恒時(shí)代Ⅱ）項(xiàng)目不同單套建面段供銷情況 163　　圖表 TIMES（東恒時(shí)代Ⅱ）從項(xiàng)目2006年16月成交價(jià)格情況 164　　圖表 TIMES（東恒時(shí)代Ⅱ）項(xiàng)目購買人群比例情況 164　　圖表 北京1－4月單價(jià)12000元/平米以上的高檔公寓銷售情況（預(yù)售市場＋過戶市場） 199　　圖表 北京14月單價(jià)12000元/平米以上高檔公寓的客戶情況 200　　圖表 北京1－4月單價(jià)12000元/平米以上高檔公寓交易的區(qū)域分布情況 201　　圖表 朝陽區(qū)不同客戶購買高檔公寓項(xiàng)目列表（按銷售面積排名） 202　　圖表 海淀區(qū)不同客戶購買高檔公寓項(xiàng)目列表（按銷售面積排名） 202　　圖表 投資客投資物業(yè)比例 204　　圖表 投資客承受租金額比例 204　　圖表 投資客希望租金水平比例 205　　圖表 北京市2005年各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 206　　圖表 2005年內(nèi)北京市各行政區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占總供應(yīng)量面積百分比統(tǒng)計(jì)圖 207　　圖表 2005年內(nèi)北京市各行政區(qū)商業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總個(gè)數(shù)的百分比統(tǒng)計(jì)圖 207　　圖表 2005年北京市各行政區(qū)商業(yè)平均單位項(xiàng)目一均面積統(tǒng)計(jì)圖 209　　圖表 20022005年商業(yè)供應(yīng)總體量 211　　圖表 各區(qū)人口與工發(fā)面積對比例 213　　圖表 北京各區(qū)人均商業(yè)面積 213　　圖表 北京市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 235　　圖表 北京GDP增長率VS。在銀行沒有一個(gè)很好的風(fēng)險(xiǎn)交易市場的情況下，銀行只有通過更審慎和嚴(yán)格的信貸政策來控制風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托和海外資金雖然在快速發(fā)展，但在我國房地產(chǎn)金融市場的比重還是很有限，并且是在宏觀調(diào)控的背景下進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場，風(fēng)險(xiǎn)控制較好。截至2006年6月末，%，外資房地產(chǎn)行業(yè)外債總量呈現(xiàn)逐年遞增趨勢?！　≡诤Ｍ赓Y金方面，根據(jù)國家外匯管理局《2006年上半年中國國際收支報(bào)告》，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，%；，%；，%。全年國內(nèi)共發(fā)行90只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模約147億元。其中，比年初增加2996億元，同比增長27%，增速比上年同期快10個(gè)百分點(diǎn)；，比年初增加3630億元，同比增長19%。其中，%，；%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降的趨勢得到明顯改善?！　?006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升?！　?0072008年中國房地產(chǎn)專題分析研究報(bào)告】　　我國房地產(chǎn)金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。該報(bào)告詳細(xì)介紹了2001年2007年中國房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況，同時(shí)還分析了重點(diǎn)城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，并利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對未來13年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出了具體分析和預(yù)測。中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)目前已成為描述和研究中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢的權(quán)威站點(diǎn)?！　　≈袊康禺a(chǎn)信息網(wǎng)是由國家信息主辦的專業(yè)性房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，主要向各級行政管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行信貸部門、評估公司、證券基金公司、投資咨詢公司、研究機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)企業(yè)提供信息服務(wù)?！　都径确治鰣?bào)告》運(yùn)用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯糠椒?，詳?xì)介紹了各個(gè)季度中國房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行形勢及政策出臺情況，同時(shí)還分析了重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的基本情況，并對未來1年內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢做出了預(yù)測和分析，從而為房地產(chǎn)企業(yè)、投資咨詢公司、金融機(jī)構(gòu)、政策管理部門等單位提供決策咨詢參考?！　楦玫貫閺V大用戶服務(wù)，我們特推出《中國房地產(chǎn)市場季度分析報(bào)告》。中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)以國家信息中心為依托，長期專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信息資源開發(fā)與利用，匯集了大量的房地產(chǎn)相關(guān)信息與資源，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)?！?008年中國房地產(chǎn)市場季度分析報(bào)告】　　《2008中國房地產(chǎn)市場季度分析報(bào)告》是由國家信息中心信息資源開發(fā)部和中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)合研究撰寫的季度性房地產(chǎn)形勢分析報(bào)告。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。甚至，還可能進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。　　由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金不足的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、市場營銷等高級專業(yè)人才將走俏?！　∑髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識加強(qiáng)　　由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高(多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪)，本文作者陳真誠認(rèn)為，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識，越來越注重向外資(或外資背景)的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制?！　》績r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級換代”需求被抑制的成分最大?！　〔贿^，由于一些未來需求和房價(jià)上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場預(yù)期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。因此，各城市(尤其長沙、北海等自身城市人口購房支付力和本地開發(fā)商實(shí)力有限的城市)要防止可能出現(xiàn)供大于求、爛尾樓、過多房屋空置等情況。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購買休克的情況出現(xiàn)。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個(gè)城市市場的房價(jià)拉低，帶動(dòng)其他非炒房購房者追跌房價(jià)?！　≡诓簧俪鞘校捶炕貓?bào)預(yù)期并不高，房價(jià)持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報(bào)預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)市場整體的過大沖擊，但無疑對房價(jià)的變化構(gòu)成不少的沖擊。重慶的一位媽媽為她兒子在上海的購房計(jì)劃向作者打來電話，說明她兒子的購房還得依靠家庭來解決支付能力問題。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。即使是小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住性房，這一要求也將成為基本要求，總體趨勢也不會改變，只是相對程度不同罷了?！　〔贿^，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴(yán)重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新?！　⊥瑫r(shí)，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(含土地市場)將進(jìn)一步得到規(guī)范。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)?；厔輰⒓訌?qiáng)。　　市場競爭更趨激烈　　房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資(或外資背景)開發(fā)商、投資者(含基金)將加大力度、加快速度進(jìn)入市場或擴(kuò)張。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降?！　№?xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。　　政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加?！　「叨荣u方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。另一方面，由于預(yù)期改變，投資(投機(jī))需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。　　在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。　　國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降?！　≌?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。關(guān)于08年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢40 / 42【2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析】 1【2008年中國房地產(chǎn)市場季度分析報(bào)告】 4【2008年中國房地產(chǎn)市場年度發(fā)展報(bào)告】 4【20072008年中國房地產(chǎn)專題分析研究報(bào)告】 5【20072008中國房地產(chǎn)市場研究預(yù)測報(bào)告】 5【20072008年中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析及投資咨詢報(bào)告】 23【2008中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢】 24【2008年北京房地產(chǎn)市場研究預(yù)測報(bào)告】 24【2008年北京房地產(chǎn)商品住宅市場預(yù)測】 27【潘石屹：08年于房地產(chǎn)行業(yè)不是頂點(diǎn)而是起點(diǎn)】 29【陳真誠：2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析】 30【王小廣：中國房地產(chǎn)2008年下半年進(jìn)入適度調(diào)整期】 34【經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠：稱2008年房地產(chǎn)將遭遇高風(fēng)險(xiǎn)】 34【2008的中國房地產(chǎn)市場面臨崩潰】 34【2008年中國經(jīng)濟(jì)可能硬著陸　房地產(chǎn)市場將現(xiàn)拐點(diǎn)】 35【20082009年房地產(chǎn)市場走勢爭論紛紛】 35【2008年北京房地產(chǎn)前途如何】 36【2008年最適合投資的是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)】 37【2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析】　　房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資(含投機(jī))購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。　　從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令(236號文)，兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。　　宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行　　2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)?！　〉捎诔掷m(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地?！　『翢o疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。　　同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場?！　”Ｕ闲宰》块_發(fā)規(guī)模增加　　目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局?！　?008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變?！　≡陂_發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)?！　》績r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落?！　∫虼耍康禺a(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)?！　≡谶\(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢?！　?007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少?！　≡诋a(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計(jì)方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通比較方便、配套較好、房價(jià)適當(dāng)、總價(jià)適