【正文】 分析 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投 資 數(shù)據(jù) 分析 amp。 《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》 經(jīng)項(xiàng)目公司、片區(qū)審核后，須報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司。 ，并制定精裝修相關(guān)費(fèi)用及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。 。 第二章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 第一 節(jié) 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作 （一） 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作流程 一、 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作流程圖 二、 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作重點(diǎn) 列表 重點(diǎn)工作 工作內(nèi)容 工作要求 完成時(shí)間 市場(chǎng)調(diào)查 《市場(chǎng)環(huán) 境調(diào)查報(bào)告 及建議》編寫(xiě)與評(píng)審 、真實(shí)、準(zhǔn)確，重 點(diǎn)突出。負(fù)責(zé)項(xiàng)目各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料的整理、歸檔及報(bào)集團(tuán)公司相關(guān)部門(mén)備案。 《 》（當(dāng)?shù)匕妫?、《綠城集團(tuán)》報(bào)（當(dāng)?shù)匕妫?，?fù)責(zé)做好項(xiàng)目網(wǎng)站的建設(shè)、更新和維護(hù)，適時(shí)做好網(wǎng)站上關(guān)于本項(xiàng)目的輿論導(dǎo)向、業(yè)主回帖等工作。 、機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)馗黝?lèi)公眾媒體之間的關(guān)系。 ，按照各階段營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，負(fù)責(zé)策 劃工作的具體執(zhí)行。 供方管理職責(zé) ， 負(fù)責(zé)與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的各類(lèi)合格供方管理 。 銷(xiāo)售管理 職責(zé)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行及管控。 ：圍繞集團(tuán)品牌戰(zhàn)略，結(jié)合 集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目拓展、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及服務(wù)，進(jìn)行集團(tuán)品牌建設(shè)、品牌運(yùn) 營(yíng) 、媒體整合、公關(guān)戰(zhàn)略、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、檔案及內(nèi)務(wù)管理等工作。 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目拓展：圍繞集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全流程進(jìn)行市場(chǎng)研究與分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、信息收集整理及存檔， 建立標(biāo)準(zhǔn)化拓展流程， 為集團(tuán)項(xiàng)目拓展及全國(guó)戰(zhàn)略布局提供市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)支撐。 負(fù)責(zé)指導(dǎo) 、監(jiān)控 項(xiàng)目拓展， 形成標(biāo)準(zhǔn)拓展管理體系。 給予項(xiàng)目公司項(xiàng)目操作過(guò)程中的各種營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 審 核 項(xiàng) 目公司廣告代理策略，確定入圍投標(biāo)的 廣告 公司。 審 核 項(xiàng)目公司年度銷(xiāo)售計(jì)劃，進(jìn)行銷(xiāo)售計(jì)劃管理。 三、 各職能部門(mén)工作職責(zé) 部 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) 管控 工作職責(zé) 制定 集團(tuán) 營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng) 管理 政策。 營(yíng)銷(xiāo)管委會(huì) 、青年管委會(huì)對(duì)各項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃工作進(jìn)行專(zhuān)業(yè) 指導(dǎo)。 營(yíng)銷(xiāo)公司本 部作為集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)，對(duì)各項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督 、 檢查 ，對(duì) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 、進(jìn)度 進(jìn)行 把控，并配合集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目拓展 。 由 營(yíng)銷(xiāo) 管委會(huì) 、青年管委會(huì) 等組成專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)體系。 二、 營(yíng)銷(xiāo)策劃業(yè)務(wù)組織架構(gòu) ，由集團(tuán) 領(lǐng)導(dǎo) 、集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、項(xiàng)目公司總經(jīng)理 等組成管理決策體系 。 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理的主要依據(jù)是集團(tuán)的權(quán)責(zé)規(guī)定、 ISO9001 質(zhì)量管理體系以及其他相關(guān)流程與制度。 第一 章 營(yíng)銷(xiāo)策劃業(yè)務(wù) 構(gòu)架及工作職責(zé) 一、 總則 為實(shí)現(xiàn)“成為中國(guó)最具 完整 價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)”這一宏偉目標(biāo)， 加強(qiáng)集團(tuán)公司 下屬各控股房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的管理和監(jiān)控， 明確責(zé)權(quán)，提高工作效率，保證工作品質(zhì) ，建立完善的營(yíng)銷(xiāo)策劃標(biāo)準(zhǔn)化體系，形成強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)力量，特制定本集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo) 策劃 管理總則。本手冊(cè)對(duì)于落實(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、流程化及實(shí)際操作具有指導(dǎo)性意義，是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的工具書(shū) 。 本手冊(cè)適用范圍為集團(tuán)各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作環(huán)節(jié)。 作為傳遞綠城價(jià)值、直面客戶需求的工作界面，營(yíng)銷(xiāo)策劃 管理 涉及的內(nèi)容龐大而復(fù)雜。 營(yíng)銷(xiāo)策劃 管理 標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 浙江 綠城 房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo) 策劃有限 公司 二 〇 一 〇 年 元 月 前 言 我們是理想主義的實(shí)踐者。 在中國(guó)城市文明發(fā)展與進(jìn)步的十五年中，綠城房產(chǎn)通過(guò)不斷學(xué)習(xí)、探索、反思、改進(jìn)和提升，以 禮 佛之心 對(duì)待工作 ，愿意并有能力為更多的人肩 負(fù) 起提升人居環(huán)境的責(zé)任，我們的“真誠(chéng)、善意、精致、完美”贏得了時(shí)代的尊重。為匹配綠城 在未來(lái) 35 年內(nèi)發(fā)展成為 中國(guó) 最具價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè) 這一 戰(zhàn)略目標(biāo) ， 響應(yīng)集團(tuán)公司以本體建設(shè)為核心的號(hào)召， 在 深化營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化 建設(shè)， 形成專(zhuān)業(yè)全面的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力 ，促進(jìn)隊(duì)伍進(jìn)步員工成長(zhǎng)的精神指引下，特 編制《營(yíng)銷(xiāo) 策劃標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)》。本手冊(cè)分為 五 大模塊： 營(yíng)銷(xiāo)策劃 業(yè)務(wù)構(gòu)架及工作職責(zé) 、營(yíng)銷(xiāo)策劃 管理 、 營(yíng)銷(xiāo) 預(yù)算管理、 合格 供方管理、流程審批 管理 ，基本涵蓋了從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始至交付，營(yíng)銷(xiāo) 策劃 所涉及的項(xiàng)目全程工作內(nèi)容。 本手冊(cè)編制時(shí)間較為倉(cāng)促，況且房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃具有很強(qiáng)的靈活性 、時(shí)效性及差異性，編制中難免有遺漏和不足，會(huì)在各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際的操作過(guò)程中予以不斷修正和完善。 營(yíng)銷(xiāo) 策劃 管理的總體原則是：明確營(yíng)銷(xiāo) 策劃工作的流程和要求，對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格控制，以確保銷(xiāo)售工作順利完成，同時(shí)樹(shù)立 “綠城” 良好形象，提升品牌知名度。 本總則適用于集團(tuán)公司下屬各控股房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目公司），參股公司參照?qǐng)?zhí)行。 由營(yíng)銷(xiāo)公司、各項(xiàng)目案組形成專(zhuān)業(yè)執(zhí)行體系。 2． 管理 職責(zé) 項(xiàng)目公司 總經(jīng)理 是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作的第一責(zé)任人。 、項(xiàng)目公司委托 建立各 項(xiàng)目 專(zhuān)案組 ，負(fù)責(zé)具體開(kāi)展各項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，制定相關(guān)策略、計(jì)劃 并組織實(shí)施。 集團(tuán) 領(lǐng)導(dǎo)按職責(zé)審核、審批相 關(guān) 營(yíng)銷(xiāo) 策劃文件和報(bào)審事項(xiàng)。 審核 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 、營(yíng)銷(xiāo)策略 。 監(jiān)督檢查項(xiàng)目公司 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用執(zhí)行情況 。 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理組織架構(gòu) 決策體系 指導(dǎo)體系 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 集團(tuán) 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 營(yíng)銷(xiāo)公司 圖一：營(yíng)銷(xiāo)策劃管理組織架構(gòu)圖 營(yíng)銷(xiāo)管委會(huì) 執(zhí)行體系 項(xiàng)目案組 青年管委會(huì) 、銷(xiāo)售平均價(jià)格，審批權(quán)限范圍內(nèi)的價(jià)格折扣。 負(fù)責(zé)集團(tuán)及項(xiàng)目品牌推廣管理。 本部日常 工作 職責(zé) ：會(huì)同集團(tuán)人力資源部，根據(jù)相應(yīng)職責(zé)權(quán)限做好 營(yíng)銷(xiāo) 公司及集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃系統(tǒng) 人員的招聘、培訓(xùn)、任用、考核、職業(yè)規(guī)劃以及人才梯隊(duì)搭建等本體建設(shè)工作。 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) 執(zhí)行 ： 組建項(xiàng)目專(zhuān)案組，對(duì) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) 全流程進(jìn)行 專(zhuān)業(yè) 管理與服務(wù) ，完成各階段營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo) 。 全程策劃職責(zé) ， 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行及管控 。 推廣實(shí)施職責(zé) ， 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目具體營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行工作 。 標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)職責(zé) ， 負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)策略研發(fā) 。 協(xié)助項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人做好項(xiàng)目公司與營(yíng)銷(xiāo)策劃公司及相關(guān)各職能部門(mén)、單位之間的工作對(duì)接，負(fù)責(zé)與營(yíng)銷(xiāo)策劃公司案組的工作對(duì)接。 ，組織各類(lèi)客戶聯(lián)誼會(huì)、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組會(huì)議及各項(xiàng)客戶溝通交流活動(dòng)，協(xié)助處理客戶投訴。 、審核和報(bào)批、歸檔。 兼任 項(xiàng)目 綠城會(huì)專(zhuān)員、 項(xiàng)目 市場(chǎng)研究專(zhuān)員。 、統(tǒng)計(jì)圖表和原始資料。 拿地 7天內(nèi) 《產(chǎn)品策劃書(shū)》 《產(chǎn)品策 劃書(shū)》 的 編寫(xiě)與評(píng)審 、市場(chǎng)定位、客戶定位、戶型定位、戶型配比、戶型設(shè)計(jì)、戶型面積控制需充分依據(jù)市場(chǎng)需求，要求準(zhǔn)確。 拿地 7天內(nèi) 組建 項(xiàng)目專(zhuān)案組 確定策劃人員 組織 項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查，編寫(xiě)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 組織編寫(xiě) 《 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū) 》 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)工作 （二） 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo) 重點(diǎn) 工作指引 一、 項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查工作指引 《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制流程及評(píng)審要點(diǎn) ，即應(yīng)進(jìn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，為項(xiàng)目 可行性研究、產(chǎn)品策劃提供依據(jù)。 《 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》 評(píng)審 要求： 報(bào)告內(nèi)容客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確，重點(diǎn)突出 ,有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義 ； 報(bào)告形式盡可能配有圖片、統(tǒng)計(jì)圖表 ，能清晰反映 市場(chǎng)狀態(tài) ； 原始資料 詳盡，能 準(zhǔn)確 反映 當(dāng)?shù)?市場(chǎng)趨勢(shì)及 當(dāng)?shù)?各 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的現(xiàn)狀 。PPI 環(huán)比分析 工業(yè)增加值 增幅 數(shù)據(jù) 分析 發(fā)電量 數(shù)據(jù) 分析 貨幣供應(yīng) 數(shù)據(jù) 分析（ M0、 M M2） 新增貸款分析 重要經(jīng)濟(jì)政策分析 宏觀房產(chǎn)形勢(shì)分析 全國(guó)土地成交量及成交價(jià)格分析 重點(diǎn)城市土地成交量及成交價(jià)格分析 全國(guó)商品房成交量及成交價(jià)格分析 重點(diǎn)城市商品房供應(yīng)量、成交量及成交價(jià)格分析 重要房地產(chǎn)業(yè)政策分析 城市土地市場(chǎng)分析 階段性土地成交量及成交價(jià)格分析 項(xiàng)目所在板塊土地成交量及成交價(jià)格重點(diǎn)分析 城市商品房市場(chǎng)分析 城市商品房月度存量分析 城市商品房月度新增供應(yīng)量分析 城市商品房月度去化量及成交均價(jià)分析 當(dāng)前城市可售商品房分析 未來(lái)一年內(nèi)商品房新增供應(yīng)量分析 同均價(jià)區(qū)間商品房新增供應(yīng)量、去化量及成交均價(jià)分析 同板塊二手房成交量及成交均價(jià)分析 《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》編制 流程圖 制定 《 市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 》 組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)查 編寫(xiě) 《 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 》 組織項(xiàng)目公司、片區(qū)評(píng)審 修改完善，提交 營(yíng)銷(xiāo)公司 評(píng)審 上報(bào)集團(tuán) 相關(guān) 領(lǐng)導(dǎo)審批 輔助文件： 21001《市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查報(bào)告及建議》標(biāo)準(zhǔn)體例 21002《項(xiàng)目客戶需求調(diào)查問(wèn)卷》參考文件 21003《 樓盤(pán)調(diào)查表》標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查表 二 、 《產(chǎn)品策劃書(shū)》 （ 市場(chǎng)分析及 產(chǎn)品定位部分） 編 制 工作指引 1.《產(chǎn)品 策劃書(shū) 》編制與評(píng)審 《產(chǎn)品 策劃 書(shū)》 的 市場(chǎng)分析及 產(chǎn)品定位部分 編寫(xiě)由 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策劃 部（或營(yíng)銷(xiāo)案組） 編寫(xiě)完成 ，其余由集團(tuán)產(chǎn)品中心編寫(xiě)完成 。必要時(shí)，《 產(chǎn)品策劃書(shū)》可重復(fù)評(píng)審、修訂。 完成時(shí)間應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作正式展開(kāi)之前 （原則要求拿地 7 天內(nèi)） ，并需根據(jù)規(guī)定進(jìn)行評(píng)審后定稿，作為明確項(xiàng)目定位和指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。 2.《產(chǎn)品策劃書(shū) （市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位部分） 》編寫(xiě)思路 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 地理位置及現(xiàn)狀 自然條件 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn) 地方文化習(xí)俗 城市建筑的特色 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶群分類(lèi) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類(lèi)型組合與面積分配 戶型配比概述 公共配套概述 3.《 產(chǎn)品策劃書(shū) 》編寫(xiě)流程 以 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 為基礎(chǔ) 進(jìn)一步調(diào)查當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境并進(jìn)行信息收集 聯(lián)合編寫(xiě) 《 項(xiàng)目 產(chǎn)品策劃書(shū) 》 協(xié)助 組織項(xiàng)目公司、片區(qū)評(píng)審 修改完善，提交營(yíng)銷(xiāo) 公司 評(píng)審 上報(bào)集團(tuán) 相關(guān) 領(lǐng)導(dǎo)審核、董事長(zhǎng)審批 聯(lián)合 項(xiàng)目各職能部門(mén) 召開(kāi)編寫(xiě)會(huì)議 輔助文件： 21004《藍(lán)色錢(qián)江產(chǎn)品策劃書(shū)》 21005《 溫州鹿城廣場(chǎng) 產(chǎn)品策劃書(shū)》 21006《諸暨項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)》 第二 節(jié) 項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作 （一） 項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作流程 一 、項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作流程圖 二 、 項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)策劃重點(diǎn)工作 重點(diǎn)工作 工作內(nèi)容 工作要求 完成時(shí)間 《營(yíng)銷(xiāo)策劃整體工作計(jì)劃 表 》 《營(yíng)銷(xiāo)策劃整體工作計(jì)劃 表 》編寫(xiě)與評(píng)審 明確項(xiàng)目各階段需完成的相關(guān)工作。 開(kāi)盤(pán)前 4個(gè)月 確定項(xiàng)目案名 《項(xiàng)目命名（組團(tuán)命名）方案報(bào)告》的編寫(xiě) 需報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部評(píng)審，集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，宋衛(wèi)平董事長(zhǎng)審批。，盡量采用成熟標(biāo)志體系。 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作 編制《項(xiàng)目銷(xiāo)售前營(yíng)銷(xiāo)策劃整體工作計(jì)劃 表 》 確定廣告 設(shè)計(jì) 服務(wù)公司 項(xiàng)目 導(dǎo)入 期 營(yíng)銷(xiāo) 策劃 工作 確定項(xiàng)目案名 確定項(xiàng)目主廣告語(yǔ)、項(xiàng)目 LOGO、項(xiàng)目推廣主畫(huà)面 銷(xiāo)售中心的選址、裝修和布置 樣板房的選址、裝修和布置 編寫(xiě)《營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)》 重點(diǎn)工作 工作內(nèi)容 工作要求 完成時(shí)間 《項(xiàng)目 VI 管理手冊(cè)》 《項(xiàng)目 VI 管理手冊(cè)》的編寫(xiě)與評(píng)審 LOGO 基本要素、 LOGO 標(biāo)準(zhǔn)色、比例關(guān)系、應(yīng)用范圍等內(nèi)容。 會(huì)簽，集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。 、風(fēng)格、檔次等吻合，外立面顏色、造型 等盡量與樓盤(pán)協(xié)調(diào)一致。 。 要求項(xiàng)目公司在項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)展此項(xiàng)工作。 ，便于規(guī)劃統(tǒng)一看房路線。 要求在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行具體考慮。 、整體營(yíng)銷(xiāo)策略要求準(zhǔn)確、可行。 、廣告推廣計(jì)劃（含費(fèi)用預(yù)算）要求合理、可行。 視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程而定 （二） 項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作指引 一、 《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃整體工作計(jì)劃 表 》編制工作指引 1.《項(xiàng)目銷(xiāo)售 前營(yíng)銷(xiāo)策劃整體工作計(jì)劃表》編制及評(píng)審 《項(xiàng)目銷(xiāo)售前營(yíng)銷(xiāo)策劃整體