【正文】 是古代皇宮運(yùn)水的黃金水道，由于各種原因，現(xiàn)在是地下河，北京申奧成功后，市政府將長(zhǎng)河改造工程作為城市景觀重點(diǎn)工程。我們天兆家園還有個(gè)突出特色“溫泉”，深度為3600米，凈化度較高；而且一般溫泉都位于郊區(qū)，能在城市中心地帶擁有溫泉入戶的樓盤(pán)是極為少見(jiàn)的。項(xiàng)目介紹部分證件名稱證號(hào)發(fā)證日期國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開(kāi)工證銷售許可證一、 沙盤(pán)簡(jiǎn)介：我們天兆家園是以城區(qū)少有的親水環(huán)境、溫泉、綠化帶為主的相對(duì)低密度住宅，總建筑面積19萬(wàn)平方米。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例向新 的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收?！醋≌褂谜f(shuō)明書(shū)〉：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的 有關(guān)住房使用的說(shuō)明房屋預(yù)售：房屋還未建成就預(yù)先出售，一般是先收取部分款項(xiàng)作為定金?！瓷唐贩夸N售（預(yù)售）許可證〉：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用，劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符 合城市規(guī)劃的法定憑證。（簡(jiǎn)單說(shuō)，按揭過(guò)程中，房子不是你的，直到按揭過(guò)程結(jié)束，房 子才歸你）目前懷化市個(gè)人住房貸款主要有二種：個(gè)人住房擔(dān)保貸款（商業(yè)銀行利用信貸資金發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款）個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（公積金貸款，它是由住房自己管理部門(mén)利用歸集的住房公積金委托銀行發(fā)放的政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款。 而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī) 劃用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)墻體面積=公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。板樓80%、塔樓75%、寫(xiě) 字樓70%商場(chǎng)65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用 率低。結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面 積）等所占面積的總和。使用面積系數(shù)：用百分率表示。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積公攤面積：公共門(mén)廳、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等 為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面 積的50%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。五、 與面積有關(guān)的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算， 包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。在實(shí)踐中 又有按份共有和共同共有之分。房屋所有 權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán) 登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記 和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健 全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手 續(xù)。房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利 產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房 屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。四、 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的 權(quán)能，是物權(quán)的一種。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、 衛(wèi)生條件及土地利用率。戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比” 戶室比=某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)*100%建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層 高減去樓板層的厚度為房間的凈高。開(kāi) 。三、 與規(guī)劃有關(guān)的概念進(jìn)深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié) 約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過(guò)大。但沒(méi)有完全分成兩層。在建造上仍 每戶占有上下兩層， 層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，而一般躍 ）上層供休息、和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的空間里增加使用 面積，提高住宅的利用率。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合 一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶 內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會(huì)所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例 確定。集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、 個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。安居房：指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。經(jīng)濟(jì) 性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入 家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的 使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。商住住宅適合 小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。公寓式住 宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若 干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚 房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往 來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。該證主要載明土地使用者名稱，土 地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍?！耙? 平”是土地平整。七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)或重要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求。房地產(chǎn)土地與住宅相關(guān)知識(shí)作者：日期：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)部分一、 與土地有關(guān)的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整。“三通”是把開(kāi) 發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平” 是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整。“七通”包括道 路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。國(guó)有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土 地使用權(quán)的法律憑證。二、 與住宅有關(guān)的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和 車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功 能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全， 戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者 購(gòu)買。它屬于住宅， 但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使 居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭 住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。這類住宅因減免了市政配套等 費(fèi)用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的 50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī) 定了較低的固定利潤(rùn)率（3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。是 黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特 別是對(duì)4平米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的 非盈利性住房。職 工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材 供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁 有部分產(chǎn)權(quán)。躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩 個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層： 一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安 排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。（適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促。（開(kāi)間 一般限定在5米左右）開(kāi)間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。層高：房屋一層的高度。戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的 數(shù)量和大小。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面 積與用地總面積之比以百分率計(jì)。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下， 盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求， 并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所 享有的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰(shuí)所有，都必須按照所有 權(quán)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)登記， 經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。前者是指共有人分別按自己所擁有 的份額大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)； 后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并 承擔(dān)同等的義務(wù)。房屋產(chǎn)權(quán)仍由 產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無(wú)使用管理房屋的 權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)過(guò)戶：即更換房屋所有人姓名。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e。使用面積 大于等于地毯面積。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。實(shí)用率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整棟樓的建筑面積套內(nèi)建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。六、 與貸款有關(guān)的概念按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還 款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 按揭人。）注：商業(yè)用房在懷化一般只做商業(yè)銀行利用信貸資金發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人商業(yè)用房貸款七、 其他五證與兩書(shū)《國(guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一 定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！醋≌|(zhì)量保證書(shū)〉：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的 住房質(zhì)量保證文件。這種 形式有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加快資金周轉(zhuǎn)，在房屋供不應(yīng)求時(shí)，房 屋出售往往采用這種形式。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的一個(gè)專門(mén) 稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者所承付稅額最大的一次稅費(fèi)。（首先介紹我們售樓處的位置）在小區(qū)的東側(cè)，您可以看到我們紅線與西直門(mén)快速路之間有一大片綠地，