房地產行業(yè)相關財稅知識-展示頁
2025-05-20 12:04本頁面
【正文】 供電工程 48 綠化 供電工程 公共配套設施費 ***小區(qū) 網球場 /人工湖 開發(fā)間接費 工資 /福利費 /辦公費 可以用“成本歸集”科目對項目成本進行歸集 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 成本歸集 ***小區(qū) 13 土地征用及補償費 前期工程費 建安工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 48 同上 成本的分攤方式 一、土地成本 以占地面積分攤； 以可售面積分攤。 思考：計入成本和計入費用有什么區(qū)別？ 區(qū)別 ? 計入費用 —— 可以直接進入損益表 ， 抵減當年的應納稅所得額 ， 少交企業(yè)所得稅； ? 計入成本 —— 進入資產負債表，隨著物業(yè)銷售、竣工、交付給業(yè)主，逐漸由開發(fā)產品結轉至經營成本，逐年抵減應納稅所得額。 六、開發(fā)間接費用 ? 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的成本費用性支出，如工程、設計部的人員工資、福利費、折舊費、辦公費等 。 五、公共配套設施費 ? 項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出 。 三、建安工程費 ? 報建和竣工規(guī)費：散裝水泥基金、公示公告費等； ? 樁基工程、土方工程； ? 土建安裝工程； ? 內、外裝工程：包括玻璃幕墻、外保溫等； ? 設施設備：中央空調、電梯、鍋爐、地源熱泵等； ? 強弱電工程、消防報警工程、泛光照明工程； ? 鋁合金門窗、百葉、窗臺欄桿、防火卷簾、防火門等； ? 其他：信報箱、竣工牌、車庫地坪漆、車庫設備等。 “ 在建開發(fā)產品”包括以下會計科目： ? 土地征用及拆遷補償費 ? 前期工程費 ? 建筑安裝工程費 ? 基礎設施建設費 ? 公共配套設施費 ? 開發(fā)間接費用 一、土地征用及補償費 ? 土地出讓金：一般等于國有土地出讓合同價款； ? 教育配套費：按照住宅建筑面積 一定標準（合肥市目前標準：小區(qū)內配幼兒園65元 /平方米，不配幼兒園 80元 /平方米）； ? 契稅：（土地出讓金＋教育配套費） 4%； ? 印花稅：（土地出讓金＋教育配套費） %； ? 分期付款利息：若土地出讓合同約定分期支付土地出讓金，則需要按照基準貸款利率支付利息； ? 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物的拆遷補償支出，安臵及動遷支出，分為貨幣補償和非貨幣補償； ? 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費（住宅住宅基礎配套費 105元、白蟻防治費 2元、墻改基金 10元；非住宅 165+2+10元 /㎡ ）； ? 其他：如辦證費用、土地面積測量費用等。 庫存材料的余額代表什么？ ? 一般來說，為提高效率和降低保管成本，開發(fā)商的甲供材都是先報采購計劃，再行采購，即入庫金額 =出庫金額，不存在余額。 ? 杜絕工程決算漏洞。 使用“甲供材”模式的優(yōu)勢 ? 杜絕劣質材料，保證工程品質。凡是由甲供材料，進場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。 二、會計科目簡介 第一部分 資產類會計科目 類別 科目名稱 簡要說明 流動 資產 貨幣資金 包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金等 應收帳款 主營業(yè)務應收款，如應收貨款、房款等 其他應收款 其他經濟事務應收款，如備用金等 預付帳款 先行預付暫未取得發(fā)票，如鋼材款、工程款 存貨 包括庫存材料、開發(fā)產品、 在建開發(fā)產品 其中：在建開發(fā)產品 未完工交付的開發(fā)產品 非流動 資產 固定資產 期限超過一年的機械、設備、工具等 減 :累計折舊 固定資產的備抵科目 固定資產凈值 固定資產原值 － 累計折舊 無形資產 包括軟件、專利權、商標權等 長期投資 股票投資、債券投資和其他投資 房地產行業(yè)相關的重要資產類科目 （ 一）存貨 存貨 庫存材料 購入的甲供材未領用完畢；或者其他材料 開發(fā)產品 已竣工，未售或著已售未交付給業(yè)主的物業(yè) 在建開發(fā)產品 尚未竣工交付的工程 甲供材 ? 簡單來說就是由甲方（開發(fā)商）提供的材料。 ? 施工：與各領域施工企業(yè)合作，進行土建、內外裝、園林綠化等施工。 房地產公司實質上是在做資源的整合 區(qū)別：一方面是整合能力，一方面是房企自己的思想，我們對規(guī)劃設計的引導 ? 銷售：可以外包給銷售代理公司。 ? 新成立一個項目公司，有利于理順股東關系，以及未來的利潤和開發(fā)產品分配，一般采取此方式。 ? 并將和互聯(lián)網融合，在項目推廣與銷售、客戶資源維護模式等方面發(fā)生深刻變化。 （ 三）房地產主要開發(fā)類型 項目容積率、項目商住比、是否要求建酒店、項目綠化率、建筑密度等 ，可以銷售精裝房。 ? 對部分供應商采取開具承兌匯票，利用商業(yè)信用等方式，延緩工程款、設備款的支付。 ? 但同時，貨幣是有時間價值的，盡早回款對房地產公司來說可以提高周轉率、降低財務風險，同時資金回籠后可以去拿新項目。 （二）房地產公司如何選取項目 — 一般四個關鍵點 ? 一、項目利潤 ? 二、項目現(xiàn)金流 ? 三、公司長線發(fā)展（如長期持有） ? 四、公司多元化發(fā)展（如城市綜合體、文旅產業(yè)、大健康產業(yè)） 影響房地產公司選擇項目
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