【正文】 起居室。規(guī)定了不同住宅套型設計標準。對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規(guī)定。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。(）2凈高：凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。2層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。1戶室比:“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。1使用面積系數(shù)：用百分率表示：等于各套內(nèi)使用面積之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)。文物保護建設控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。1建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)1建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序，要為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。方案設計圖主要是為征求建設單位的意見和供有關領導部門審批服務；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。建筑工程圖包括方案設計圖、各類施工圖和工程竣工圖。建筑工程圖：建筑工程圖是以投影原理為基礎，按國家規(guī)定的制圖標準，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設備施工圖的依據(jù)。 建筑施工圖：簡稱“建施”。它是設計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預算和施工組織設計的依據(jù)，也是進行施工技術管理的重要技術文件。建筑工程施工圖：簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設備、施工等要求的圖樣。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關系以及環(huán)境保護方面的要求等。建筑總平面圖：建筑總平面圖是表明一項建設工程總體布置情況的圖紙。主要圖紙有首層平面圖、二層或標準層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。建筑平面圖：是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。沿建筑寬度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。根據(jù)建筑型體的復雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。建筑立面圖：是將建筑的不同測表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。二、建筑知識中各詞匯的解釋建筑承包商：房地產(chǎn)公司往往把自己建設的各類商品房發(fā)包給建筑承包商， 建筑承包商在商品房建設過程中，對房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用。（1） 居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。第三部分 建筑知識一、按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑；非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。2起價：起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。2均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。2基價：基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》和《商品房預售許可證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》由國土資源部門核發(fā)。2商品住宅：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)權屬檔案：是指房地產(chǎn)行政主管部門在房地產(chǎn)權屬登記、調(diào)查、測繪、權屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權屬管理工作中直接形成的有價值的文字、圖表、聲像等。1共有權證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權人核發(fā)，每個共有權人各持一份的權利證書?！课輽鄬僮C書包括：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。1注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。1變更登記：是指權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記：①房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；②房屋面積增加或者減少的；③房屋翻建的；④法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。1初始登記：是指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。房屋所有權登記發(fā)證：是指申請人按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書的行為。房屋權利人：是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人。拍賣出讓土地使用權：拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。協(xié)議出讓土地使用權：協(xié)議出讓土地使用權是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。 第二部分 名詞解釋國有土地有償使用：國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權提供給單位或個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。五、房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類◆ 地產(chǎn)市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場（一級市場）和土地使用權轉(zhuǎn)讓市場（二級市場）。 市場壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。 市場區(qū)域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。四、房地產(chǎn)市場的特點 市場信息不充分。三、房地產(chǎn)市場的涵義房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分 狹義房地產(chǎn)市場：是指專門用來進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)的特性（1） 不可移動性（2） 獨一無二性（3） 壽命長久性（4） 數(shù)量有限性（5） 用途多樣性（6） 相互影響性（7） 易受限制性（8） 價值高大性（9） 難以變化性（10）保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權的移動及土地使用權的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權是我國所有，至高無上不可以買賣的。第一部分 房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性房地產(chǎn)基本概念1）、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動產(chǎn)。它主要是相對于動產(chǎn)而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。 2）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經(jīng)濟效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國民經(jīng)濟中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場所、生產(chǎn)場所、經(jīng)營場所，職工需要安排住所，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴大規(guī)模、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是房地產(chǎn)服務業(yè)的一種。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務。廣義的房地產(chǎn)市場：是指整個社會房地產(chǎn)交易關系的總和，而一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值。 市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長，投資大。 市場調(diào)節(jié)機制與計劃調(diào)節(jié)機制共同作用?！? 房產(chǎn)市場按流通形式劃分房產(chǎn)市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調(diào)換市場三種。土地使用權出讓：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。招標出讓土地使用權：招標出讓土地使用權，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓人），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標，擇優(yōu)而取。房屋權屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。房屋權利申請人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人?？偟怯洠菏侵缚h級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。1轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權登記。1他項權利登記：是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。1房屋權屬證書：是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。1所有權證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權的證書。1他項權利：指在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。2房地產(chǎn)權屬檔案管理：是指房地產(chǎn)行政主管部門對歸檔的房地產(chǎn)權屬文件材料進行登記、整理、分類編目、劃分密級、編制檢索工具等的管理。2基礎設施建設：是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設施建設和土地的平整。2五證：房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》和《國有土地使用證》，簡稱“五證”。2預售價：預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。均價一般不是銷售價，但也有例外，如某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。房產(chǎn)廣告中常表“元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（2）公共建筑公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型：①生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；②文教建筑：學校、圖書館、學生實驗室等；③托幼建筑：托兒所、幼兒園等；④科研建筑：研究所、科學實驗樓等；⑤醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；⑥商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關設施；⑦體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務于體育運動的房屋建筑；⑧文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；⑨交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；⑩其他建筑：如園林建筑、紀念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設施。也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)。它主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術造型效果和外部裝飾做法等。一般分為正立面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號來命名立面圖名稱，這對平