房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建報(bào)批流程概述-展示頁(yè)
2025-07-01 17:13本頁(yè)面
【正文】 甲方進(jìn)行招標(biāo)，選定策劃（銷(xiāo)售代理）服務(wù)公司；⑵策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，以市場(chǎng)需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書(shū)，并最終選定；⑷設(shè)計(jì)單位提交初案；⑸策劃公司（綜合甲方意見(jiàn)）提出具體書(shū)面修改意見(jiàn)；⑹設(shè)計(jì)單位依據(jù)修改意見(jiàn)，出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑺依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施；1. 市場(chǎng)調(diào)查分析1) 宏觀(guān)環(huán)境分析預(yù)測(cè)A. 國(guó)家政治法律環(huán)境；B. 經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢(shì)；2) 中觀(guān)環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測(cè)：城市建設(shè)與規(guī)劃；A. 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；B. 市場(chǎng)供應(yīng)與需求關(guān)系；C. 各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)狀況；3) 微環(huán)境分析預(yù)測(cè)A. 區(qū)域消費(fèi)需求研判；B. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查；依據(jù)上述調(diào)查分析，對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做出專(zhuān)項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開(kāi)發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步構(gòu)想（各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)始正式介入）；2. 投資計(jì)劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析。15%銷(xiāo)售稅后利潤(rùn)二、 立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線(xiàn)圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)3. 細(xì)節(jié)闡述1) 信息資料部分A. 招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；B. 現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；、四至環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料；C. 前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程信息資料、類(lèi)似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售情況，潛在目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查分析；D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書(shū)（深圳允許自然人參與競(jìng)拍）；2) 前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析可行性分析可大致分為三個(gè)階段：1. 機(jī)會(huì)可行分析階段：確定投資方向，提出開(kāi)發(fā)目標(biāo)；2. 初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景及定位方向；3. 最終可行性分析階段：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；）一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線(xiàn)指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)；地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用期望利潤(rùn)總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本（詳見(jiàn)下表）+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（詳見(jiàn)下表）+稅費(fèi)（詳見(jiàn)下表）開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表 序號(hào)項(xiàng)目備注1土地取得成本、2前期費(fèi)用、策劃研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、3建筑期費(fèi)用參考《價(jià)格信息》及同類(lèi)物業(yè)樁基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體土建工程、安裝工程、室外配套工程、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用約前五項(xiàng)之和的3%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約前五項(xiàng)之和的3%4總建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目備注1管理費(fèi)用建安費(fèi)用的3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款年期利率計(jì)算3推廣費(fèi)用按售價(jià)/租金的3%5%計(jì)算稅費(fèi)明細(xì)表序號(hào)類(lèi)別稅（費(fèi)
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