房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批流程概述(已修改)
2025-07-04 17:13 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批流程概述作者：日期：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批流程前 言本案對(duì)房地產(chǎn)全程開發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對(duì)整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開。需要說(shuō)明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場(chǎng)差異明顯，在此將較為成熟規(guī)范的深圳市場(chǎng)為示范藍(lán)本；并將甲方預(yù)設(shè)為無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)且規(guī)范操作的開發(fā)商。作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會(huì)，我們期待大家批評(píng)及建議性反饋，進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！此致敬禮 營(yíng)銷策劃部 敬上 2003年12月29日項(xiàng)目開發(fā)流程一、 土地使用權(quán)的取得1. 取得方式1) 行政劃撥2) 協(xié)議出讓3) 招標(biāo)拍賣（掛牌、投標(biāo)兩類）：其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣的方式4) 轉(zhuǎn)讓2. 流程示意（以拍賣為例）現(xiàn)場(chǎng)勘察，收集相關(guān)資料信息的初步收集、分析確定競(jìng)拍價(jià)、競(jìng)拍人、叫價(jià)原則獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（一般13個(gè)月前，政府予以公布即掛牌）組建競(jìng)投小組，購(gòu)買標(biāo)書。（成員包括：估價(jià)師、策劃分析、財(cái)務(wù)、工程設(shè)計(jì)、法律等多種人員）測(cè)算土地成本、估算開發(fā)總投資、總價(jià)值。（一般采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行計(jì)算）辦理競(jìng)買登記手續(xù)，提交相關(guān)資料及競(jìng)拍保證金，領(lǐng)取競(jìng)拍號(hào)牌，了解規(guī)定細(xì)則及其他。競(jìng)拍成功，簽訂成交確認(rèn)書，并按規(guī)定期限交納成交價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)3. 細(xì)節(jié)闡述1) 信息資料部分A. 招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；B. 現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；、四至環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料；C. 前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)的工程信息資料、類似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競(jìng)拍）；2) 前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析可行性分析可大致分為三個(gè)階段：1. 機(jī)會(huì)可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)；2. 初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開發(fā)前景及定位方向；3. 最終可行性分析階段：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)；地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益開發(fā)總成本費(fèi)用期望利潤(rùn)總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（詳見(jiàn)下表）+開發(fā)費(fèi)用（詳見(jiàn)下表）+稅費(fèi)（詳見(jiàn)下表）開發(fā)成本明細(xì)表 序號(hào)項(xiàng)目備注1土地取得成本、2前期費(fèi)用、策劃研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、3建筑期費(fèi)用參考《價(jià)格信息》及同類物業(yè)樁基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體土建工程、安裝工程、室外
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