【正文】 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。 工程部各崗位職責(zé) 工程經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：副經(jīng)理、各專業(yè)主管、文員、庫(kù)管崗位職責(zé)： 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及總工程師、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾，無(wú)雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無(wú)線頭、無(wú)故障、管線完好、保溫完整、無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)《工作單》進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。 強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍： 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等； 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）； 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。可外判維修或施工的設(shè)備及工程有： 扶梯 燃?xì)忮仩t 樓宇自控系統(tǒng) 電話交換機(jī)系統(tǒng) 消防設(shè)備及報(bào)警系統(tǒng) 保安監(jiān)控、車場(chǎng)管理及技術(shù)防范系統(tǒng) 水處理系統(tǒng)及生活水箱清洗 電腦系統(tǒng) 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程 設(shè)備系統(tǒng)改造工程及設(shè)備的大中修1 樓宇自控及衛(wèi)星電視系統(tǒng)1 中央空調(diào)及高壓變配電系統(tǒng)1 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無(wú)法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫(kù)存，皆外判給合格的承包商。，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。對(duì)關(guān)鍵部位、操作用電、操作機(jī)具、高空作業(yè)等要執(zhí)行安全操作規(guī)程、嚴(yán)格檢查；6） 加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，防止空轉(zhuǎn)超負(fù)荷使用，加強(qiáng)異常情況檢查。客戶的每項(xiàng)需求，都將在系統(tǒng)內(nèi)備案，客服人員將按客戶需求分級(jí)處理，對(duì)處理時(shí)間上有嚴(yán)格要求，有效保障客戶報(bào)修的及時(shí)解決。文件編號(hào)： JSHGENGGZ(SC)2012A版 版 本： _______________________受控狀態(tài)： _______________________審 批 人： _______________________目錄：物業(yè)工程部的組織架構(gòu)圖物業(yè)工程部的職責(zé) 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo) 部門主要職責(zé) 工程部班組職責(zé) 工程部各崗位職責(zé)物業(yè)工程部的管理制度 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度 入戶維修服務(wù)規(guī)范 設(shè)備日常報(bào)修制度 月報(bào)告、年報(bào)告制度 能源管理制度 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度 工具管理制度 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度 34頁(yè) 報(bào)告制度 安全運(yùn)行管理制度 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 有毒物品的處理規(guī)定 密閉地方的工作規(guī)定 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 機(jī)房管理制度 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 水泵房、水箱間管理規(guī)定 配電室管理規(guī)定 機(jī)房鑰匙管理制度 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 設(shè)備故障處理規(guī)定 運(yùn)行事故分析 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 工程部人員調(diào)配制度 設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 公共部位巡檢制度 二次裝修管理制度 54頁(yè) 梯子的使用規(guī)范工程部重點(diǎn)工作流程圖 承接查驗(yàn)流程圖 客戶入住流程圖 57頁(yè) 維修工作單流程圖 二次裝修管理程序 560頁(yè) 設(shè)備、工具、維修器材的采購(gòu)、保管和領(lǐng)用程序 工程部設(shè)備管理總運(yùn)行程序 冷水機(jī)組操作規(guī)程a、開機(jī)前檢查流程圖b、開機(jī)流程圖c、關(guān)機(jī)流程圖 a、啟爐前檢查程序 b、啟爐運(yùn)行程序 c、正常停爐及緊急停爐操作程序年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃與定期維護(hù)作業(yè)書相關(guān)記錄表格1. 物業(yè)工程部的組織架構(gòu)工程經(jīng)理 （1人） 王德生工程副經(jīng)理 （1人） 黃廣偉工程庫(kù)管 （1人） 郭會(huì)敏工程文員 （1人） 侯志新強(qiáng)電主管（1人）李海峰弱電主管（1人）楊帆空水主管（1人）汪忠平綜修主管（1人）楊世彬強(qiáng)電技工（3人缺編一1）王佳偉張志輝配電室運(yùn)行人員（分包商8人）曹高玉、張瑞東、常志鵬、 李剛、尹文靜、劉洪良、 張超、 曹守?？账脊ぃ?人缺編1人）樓宇技工（2人）于雪峰、馬文強(qiáng)中央空調(diào)運(yùn)行人員（分包商10人）劉寶、董武、鍋東、呂路路、趙飛飛、胡琳濤、牛紅飛、李波、秦澤峰、肖紅領(lǐng)綜合維修技（3人，缺編1人） 馬義、索長(zhǎng)春人員編制：工程物業(yè)人員15人；分包商運(yùn)行人員18人，共計(jì)33人2. 物業(yè)工程部的職責(zé) 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)：工程部實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放挖掘電能潛力，降低電能消耗執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)排放限值單位面積電能消耗同比節(jié)約1%報(bào)修處理及時(shí)率100%，返修率不高于1%；設(shè)備完好率96%實(shí)現(xiàn)操作零違章人員零傷害設(shè)備零事故 目標(biāo)、指標(biāo)： 報(bào)修處理及時(shí)率100%，返修率不高于1%； 實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放，執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)排放限值； 挖掘電能潛力，降低電能消耗，單位面積電能消耗同比節(jié)約1%； 實(shí)現(xiàn)操作零違章、人員零傷害、設(shè)備零事故； 加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，保持設(shè)備完好率96%。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、指標(biāo)的措施：1） 工程部人員在日常工作中，積極配合、齊心協(xié)力，確保用戶的服務(wù)需求在第一時(shí)間內(nèi)得到更專業(yè)的解決方案，做到第一時(shí)間上門服務(wù)，確?？蛻魸M意，操作人員提高專業(yè)技能，服務(wù)意識(shí)，、完滿完成維修運(yùn)行的工作，有效提升服務(wù)的及時(shí)性。規(guī)定完善的投訴跟蹤系統(tǒng)，對(duì)受理的每項(xiàng)報(bào)修、投訴，都將由管理處進(jìn)行回訪；2）3） 對(duì)水氣聲 污染物采取污染控制措施，制定、實(shí)施空氣質(zhì)量控制、化學(xué)危險(xiǎn)品物資管理辦法、資源、能源、降耗控制規(guī)定、廢水排放控制程序、固體廢棄物管理規(guī)定、噪聲控制規(guī)定，滿足達(dá)標(biāo)排放清潔服務(wù)的環(huán)保要求4） 開展節(jié)能、節(jié)電知識(shí)宣傳，強(qiáng)化節(jié)約用電意識(shí),積極倡導(dǎo)節(jié)約用電，挖掘用電潛力，和對(duì)相關(guān)方施加影響、執(zhí)行、配合業(yè)主提出的改造耗能設(shè)備等有能力實(shí)施控制，（選擇優(yōu)質(zhì)的電光源、選擇節(jié)電的照明電器配件、采用變頻調(diào)速技術(shù)，推廣高效節(jié)能電器，改造耗能設(shè)備（解決大馬拉小車）；采用能耗控制系統(tǒng)（時(shí)鐘、周期性負(fù)荷、算計(jì)機(jī)控制系統(tǒng)等）；5） 重大不可接受風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制，對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)工作環(huán)境、人員防護(hù)、設(shè)備安全實(shí)施控制，關(guān)注特種設(shè)備管理、供電、化學(xué)品管理、應(yīng)急設(shè)備狀態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)情況配置。 部門主要職責(zé)（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)監(jiān)管消防系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù) 日常運(yùn)行管理 對(duì)租戶開展的維修服務(wù) 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班。，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、總工程師及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。、訂貨和供應(yīng)。，提高維修技術(shù)水平。，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。 工程部班組職責(zé) 空調(diào)、給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍： 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等； 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）； 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施； 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。如果無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)班組工程師或總工程師，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告班組工程師及總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。 配合物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 主持部門工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要