【正文】 期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明?！〉谑艞l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。　第九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。（1） 兒童樂樂的醫(yī)藥費(fèi)、事發(fā)當(dāng)日就醫(yī)交通費(fèi)等損失應(yīng)有誰承擔(dān)？張某與劉先生共同承擔(dān)。一天晚間，業(yè)主張?jiān)谛^(qū)內(nèi)遛狗，同一小區(qū)業(yè)主劉先生帶著兒童樂樂散步，樂樂見該狗很可愛，前去逗她，不慎被狗咬傷送往醫(yī)院治療?？梢裕?）物業(yè)公司有權(quán)獲得多長期間的物業(yè)管理費(fèi)？2年（3）業(yè)主欠費(fèi)將滿2年時(shí)，物業(yè)公司可以采取什么方法以便中斷訴訟時(shí)效，最大限度維護(hù)企業(yè)權(quán)益。2008年8月，物業(yè)公司準(zhǔn)備維護(hù)自身權(quán)益。（重點(diǎn)）2最高人民法院關(guān)于審理服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋：第3條第2款物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及指定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（重點(diǎn)）治安管理處罰法：治安處罰主體的特殊規(guī)定已滿14周歲不滿18周歲（限制行為能力人）的人違反治安管理的從輕（最底線）或者減輕處罰（低于最底線）盲人或者又聾又啞的人違反治安管理的可以從輕減輕或者不予處罰（選擇題）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：自行招用保安員的單位應(yīng)具有法人資格有符合本條例規(guī)定條件的保安員有健全的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：有下列情形之一的不得擔(dān)任保安員曾被收容教育、強(qiáng)行隔離戒毒、勞動(dòng)教養(yǎng)或者3次以上行政拘留的（行政處罰）曾因故意犯罪被刑事處罰的被吊銷保安員證未滿3年的曾兩次被吊銷保安員證的（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：第20條保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)保安服務(wù)崗位的風(fēng)險(xiǎn)程度為保安員投保意外傷害保險(xiǎn)（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：第25條保安服務(wù)中心形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：為履行保安服務(wù)職責(zé)，保安員可以采取下列措施：查驗(yàn)出入服務(wù)區(qū)域的人員的證件，登記出入的車輛和物品在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏、守護(hù)、安全檢查、報(bào)警監(jiān)控在機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭等公共場(chǎng)所對(duì)人員及其所攜帶的物品進(jìn)行安全檢查，維護(hù)公共秩序執(zhí)行武裝守護(hù)押運(yùn)任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時(shí)隔離區(qū)，但應(yīng)當(dāng)盡可能減少對(duì)公民正?；顒?dòng)的妨礙。（重點(diǎn)）1物權(quán)法:共有權(quán)的限制按共用部分本來用途使用共用部分的限制分擔(dān)共用費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的限制維護(hù)現(xiàn)狀的限制不得侵占的限制（重點(diǎn)）1物權(quán)法：專有權(quán)的限制按照專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)維護(hù)建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)不得隨意變動(dòng)、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分1侵權(quán)責(zé)任法：（2010年7月1日施行）本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)健康權(quán)姓名權(quán)名譽(yù)權(quán)榮譽(yù)權(quán)6肖像權(quán)隱私權(quán)婚姻自主權(quán)監(jiān)護(hù)權(quán)所有權(quán)1用益物權(quán)1擔(dān)保物權(quán)1著作權(quán)1專利權(quán)1商標(biāo)專用權(quán)1發(fā)現(xiàn)權(quán)1股權(quán)1繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益（重點(diǎn)）1侵權(quán)責(zé)任法：遺棄、逃逸的動(dòng)物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任（重點(diǎn)）1侵權(quán)責(zé)任法：因林木折斷造成他人傷害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任（重點(diǎn)）1侵權(quán)行為構(gòu)成的要件（必須同時(shí)具備）：侵權(quán)行為；損害事實(shí)；侵權(quán)行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系（是必然性的）；過錯(cuò)：故意或過失1消防法：舉辦大型群眾性活動(dòng)，承辦人應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)安全許可，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并組織演練，明確消防安全責(zé)任分工，確定消防安全管理人員，保持消防設(shè)施和消防器材配置齊全、完好有效，保證疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明和消防車通道符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定（重點(diǎn)）1治安管理處罰法：治安管理處罰法的適用范圍：違反治安管理的行為擾亂社會(huì)秩序、妨害公共安全、侵犯公民人身權(quán)利、侵犯公私財(cái)產(chǎn)，情節(jié)輕微，尚不夠刑事處罰，依照《治安管理處罰法》應(yīng)當(dāng)受到治安管理處罰的行為。合同法：義務(wù)體系保管人義務(wù)：給付保管憑證義務(wù)妥善保管義務(wù)親自保管義務(wù)不得使用或許可他人使用保管物危險(xiǎn)通知義務(wù)返還保管物義務(wù)合同法：義務(wù)體系寄存人義務(wù)：支付保管費(fèi)（有償保管合同）和償還必要費(fèi)用告知義務(wù)聲明義務(wù)（寄存貴重物品未聲明的，保管人只負(fù)責(zé)賠償一般物品的義務(wù)。（如構(gòu)成傷殘等級(jí)的話有精神損失費(fèi)）合同法：關(guān)于格式條款的特殊解釋規(guī)則:1通常理解解釋不利于提供方解釋非格式條款優(yōu)于格式條款解釋（有手寫條款與打印條款不一致的以手寫為準(zhǔn)）合同法：違約責(zé)任：違約責(zé)任的歸責(zé)原則原則上為無過錯(cuò)原則有例外：如保管合同、委托合同等的違約責(zé)任即采用過錯(cuò)原則定金為法定義務(wù)，合同解除后的告知通知義務(wù)為后合同義務(wù)。三、持續(xù)改進(jìn)物業(yè)管理制度的完善修訂者⑴加深對(duì)物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性的關(guān)系理解⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴(yán)肅認(rèn)真。在物業(yè)管理制度制定的過程中應(yīng)堅(jiān)持那些原則？（一） 以人為本、審時(shí)度勢(shì)（二） 嚴(yán)肅穩(wěn)定（三） 創(chuàng)新改進(jìn)的原則（四） 依法守約在管理中應(yīng)建立什么內(nèi)外部制度、綜合管理制度、高層樓宇的物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施管理制度？內(nèi)部制度：人力資源管理制度（機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理原則、員工守則、聘用、任免、部門職責(zé)、崗位職責(zé)、考勤管理、培訓(xùn)管理、考核管理、獎(jiǎng)懲規(guī)定、工資待遇、員工更衣室食堂等后勤部位管理規(guī)定）；財(cái)務(wù)管理制度（財(cái)務(wù)現(xiàn)金管理制度、財(cái)務(wù)備用金管理制度、銀行存款管理制度、發(fā)票憑證使用規(guī)定、裝修保證金相關(guān)押金管理規(guī)定）；物資采購供應(yīng)制度（物資采購計(jì)劃編制和審批管理規(guī)定、物資采購管理制度、物資驗(yàn)收、入庫管理制度、物資庫房管理規(guī)定、物資采購報(bào)銷制度）；檔案管理制度（人力資源管理檔案、財(cái)務(wù)檔案、設(shè)備設(shè)施檔案、業(yè)主客戶檔案、行政管理檔案、綜合管理服務(wù)檔案）；外部制度：管理規(guī)約；物業(yè)承接驗(yàn)收管理規(guī)定（房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法、公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定、小區(qū)大廈接管驗(yàn)收程序）；綜合服務(wù)管理制度（業(yè)主、客戶入駐管理規(guī)定、業(yè)主、客戶裝修管理規(guī)定、業(yè)主客戶投訴處理規(guī)定、業(yè)主客戶報(bào)修管理規(guī)定、業(yè)主客戶特約有償服務(wù)價(jià)目表、業(yè)主客戶服務(wù)質(zhì)量調(diào)查管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)各類收費(fèi)管理制度、社區(qū)文化工作指引、籌備業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)操作指引）高層樓宇的物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施管理制度（設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理規(guī)定=機(jī)房設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)=電氣維修管理規(guī)定=供水管理規(guī)定=排水管理規(guī)定=停送電操作規(guī)定=電梯安全管理規(guī)定=中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程=發(fā)電機(jī)操作指引=公共照明控制作業(yè)指導(dǎo)=消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜操作指引=高壓環(huán)網(wǎng)柜操作指引=低壓環(huán)網(wǎng)柜操作指引=門禁、車管系統(tǒng)操作指引=可視對(duì)講操作系統(tǒng)操作指引=居家報(bào)警系統(tǒng)操作指引=電梯對(duì)講及消防緊急廣播操作指引=工程、設(shè)備設(shè)施分包監(jiān)督管理制度、可視對(duì)講系統(tǒng)操作指引=居家報(bào)警系統(tǒng)操作指引=電梯對(duì)講及消防緊急廣播操作指引=工程、設(shè)備設(shè)施分包監(jiān)督管理制度）論述題：在物業(yè)管理制度中項(xiàng)目經(jīng)理的作用有哪些？答：一、物業(yè)管理制度的研討制定者⑴學(xué)習(xí)、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同⑵理解項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案⑶了解業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況⑷關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。雙確認(rèn)制度：⒈前期物業(yè)管理服務(wù)合同⒉臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)管理制度制定的原則：一、以人為本的原則做到公開公平公正二、以業(yè)主自治為核心的管理制度的建議三、嚴(yán)肅穩(wěn)定的原則四、創(chuàng)新改進(jìn)的原則面對(duì)突發(fā)事件應(yīng)建立哪些應(yīng)急預(yù)案？消防滅火逃生自救預(yù)案、防汛搶險(xiǎn)處置預(yù)案、緊急停電事故處置預(yù)案、緊急停水事故處置預(yù)案、電梯故障（困人）緊急處置預(yù)案、公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案、地震緊急處置預(yù)案等人力資源管理制度、公共秩序維護(hù)制度、綠化養(yǎng)護(hù)制度、保潔制度應(yīng)包括那些具體管理規(guī)定？（此題是多選題）人力資源管理制度（機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理原則、員工守則、聘用、任免、職位說明書和工作流程、考勤管理、培訓(xùn)管理、考核管理、獎(jiǎng)懲規(guī)定、工資待遇、員工更衣室 食堂等后勤部位管理規(guī)定、員工滿意度的調(diào)查、員工對(duì)主管以上負(fù)責(zé)人的民主測(cè)評(píng)）公共秩序維護(hù)制度：（安全管理工作程序、交接班制度、巡視管理規(guī)定、出入口管理規(guī)定、小區(qū)車輛停車場(chǎng)管理規(guī)定、常見可疑情況及處理措施、消防管理規(guī)定、消防安全檢查制度、消防器材配置規(guī)定、滅火器使用規(guī)程、消防水槍水帶操作規(guī)程、消防演習(xí)、演練規(guī)程、電氣線路防火安全規(guī)程、拾遺物品管理規(guī)定、業(yè)主認(rèn)領(lǐng)失誤工作流程、出入證管理辦法）綠化養(yǎng)護(hù)制度：（綠化管理工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作檢驗(yàn)工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化改造管理程序、綠化設(shè)備操作指引、綠化分包商監(jiān)督管理規(guī)定）保潔制度：（環(huán)境管理工作程序、辦公樓層清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、住宅公寓樓層清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、大堂清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、公共衛(wèi)生間清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、樓道清潔標(biāo)準(zhǔn)、公共場(chǎng)地和公路清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、游樂場(chǎng)清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、停車場(chǎng)清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、湖面養(yǎng)護(hù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)、垃圾池（箱）清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、消殺管理規(guī)定、保潔設(shè)備操作指引、常用清潔劑使用方法、晶面處理作業(yè)指引、地毯清洗作業(yè)指引、地面打蠟和污漬處理作業(yè)指引、垃圾中轉(zhuǎn)站管理辦法、清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)、保潔分包監(jiān)督管理規(guī)定）應(yīng)建立哪些物業(yè)承接驗(yàn)收的程序和規(guī)定⒈房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法⒉公共設(shè)施的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法⒊（大廈）接管驗(yàn)收程序綜合分析題：（一）、寫字樓和商場(chǎng)的綜合大廈的項(xiàng)目經(jīng)理。物業(yè)管理制度的定義：（考）物業(yè)管理制度是指在特定的物業(yè)管理區(qū)域中，用來規(guī)范物業(yè)管理主體行為的活動(dòng)準(zhǔn)則。（5）組織有關(guān)人員制定規(guī)章制度和目標(biāo)責(zé)任考核、獎(jiǎng)懲制度。（2）確定項(xiàng)目經(jīng)理部的層次，設(shè)立職能部門與工作崗位。缺點(diǎn)：組織機(jī)構(gòu)較為繁瑣，不利于一專多能，人員相對(duì)臃腫。缺點(diǎn)：橫向協(xié)調(diào)配合困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要向直線領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和人員請(qǐng)示報(bào)告后，才能處理，影響工作效率。即目標(biāo)→分解→分解后分析→統(tǒng)計(jì)數(shù)量→各崗所需的素質(zhì)項(xiàng)目管理機(jī)制主要環(huán)節(jié)：計(jì)劃(plan)實(shí)施（do）檢查（check）修正（act）即PDCA環(huán)又叫戴明環(huán)它是由美國戴明博士發(fā)明的循環(huán)管理機(jī)制11簡答直線制的優(yōu)缺點(diǎn)：答：特點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，只設(shè)職能人員和協(xié)助主管人員。項(xiàng)目經(jīng)理部組建的原則：因事設(shè)職的原則、權(quán)責(zé)對(duì)等的原則、統(tǒng)一指揮的原則、分工協(xié)作原則、經(jīng)濟(jì)原則（多選）組織機(jī)構(gòu)的類型：直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制。項(xiàng)目經(jīng)理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理過程中所有工作的主要負(fù)責(zé)人。物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理是由物業(yè)管理企業(yè)委派，對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施管理的負(fù)責(zé)人，作為物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理是物業(yè)管理企業(yè)法人派出的代表，在項(xiàng)目上代理人。（業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是1%）物業(yè)管理的起源和發(fā)展：物業(yè)管理的起源：19世紀(jì)60年代的英國 發(fā)展：19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國 中國物業(yè)管理的起源：1981年3月10日深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)和特征：公共性和綜合性、廣泛性和差異性、即時(shí)性和無形性、持續(xù)性和長期性物業(yè)管理的主體：前期物業(yè)管理的主體是開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 正常期物業(yè)管理的主體是業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）業(yè)主（使用人）物業(yè)服務(wù)企業(yè) 首次業(yè)主大會(huì)具備的條件首位業(yè)主入住滿2年 業(yè)主入住滿50%以上 雙確認(rèn)制度即確認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同確認(rèn)臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)管理項(xiàng)目管理：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)、技能、方法，使用物業(yè)管理專用技術(shù)裝備，為了使物業(yè)管理項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)合同所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在限定的環(huán)境、時(shí)間和費(fèi)用等約束條件下，所進(jìn)行的全面的組織、規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。、項(xiàng)目管理概述：物業(yè)管理：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（是形式必須遵守物業(yè)管理?xiàng)l例），由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)（房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理）（基礎(chǔ)服務(wù)），維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的方法有三種：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自管委托專業(yè)人進(jìn)行管理（指導(dǎo)形式顧問）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由三種費(fèi)用組成：基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)（設(shè)備維修、環(huán)境、客服、公共秩序）機(jī)電維保費(fèi)（直燃機(jī)、水泵、空調(diào)等）特殊服務(wù)費(fèi)（水系、特殊清潔）5000平方米以上的水系可以單獨(dú)收水系費(fèi)。物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理：是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施管理和服務(wù)的全權(quán)代表，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理和服務(wù)的組織者和責(zé)任人。物業(yè)管理企業(yè)不直接對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)，而由物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理既要實(shí)現(xiàn)約定的物業(yè)管理目標(biāo)，