【正文】 1. 與發(fā)展商、承建商充分協(xié)調(diào)溝通； 2. 熟悉應(yīng)交接和實(shí)際能力交接的檔案； 3. 制定交接表和交接計(jì)劃； 4. 組成驗(yàn)收接管小組； 5. 進(jìn)行交接，簽字入檔。 接管計(jì)劃必須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 2. 項(xiàng)目性質(zhì)，范圍數(shù)量等。 順利完成驗(yàn)收及交接，可以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)，使物業(yè)真正做到保值、升值的目的。 2. 小組成員：土建、機(jī)電、房屋結(jié)構(gòu)、資料等方面專業(yè)人員及發(fā)展商和本公司總部等。 注意試用期的表現(xiàn)，但也不能忽略錄用后的表現(xiàn)。 上崗 對(duì)培訓(xùn)考試合格者將錄用上崗，前三個(gè)月為試用期。培訓(xùn)分為： 1. 進(jìn)行思想政治素質(zhì)的培訓(xùn) 2. 進(jìn)行職業(yè)道德素質(zhì)的培訓(xùn) 3. 儀表、儀容的培訓(xùn) 4. 專業(yè)技術(shù)水平的培訓(xùn) 培訓(xùn)教材要結(jié)合實(shí)際需要，同時(shí)注重 案例分析，實(shí)際操作的培訓(xùn)。使被錄用的員工更能感覺崗前培訓(xùn)的重要性。 根據(jù)各項(xiàng)目處的實(shí)際情況，對(duì)原入職要求必須作相應(yīng)的調(diào)整。 面試針對(duì)各崗位的具體要求對(duì)應(yīng)聘 人員進(jìn)行提問，對(duì)思想品質(zhì)、敬業(yè)精神、業(yè)務(wù)素質(zhì)和人際溝通能力等多方面的情況進(jìn)行考察，如有備要，可以通過考試，心理測(cè)試等方式進(jìn)行，對(duì)應(yīng)聘者通過綜合評(píng)分。 四、 項(xiàng)目物業(yè)有關(guān)從業(yè)人員招聘、培訓(xùn)、上崗程序 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 招聘 招聘途徑 1）內(nèi)部招聘：就是本公司內(nèi)部進(jìn)行的人員提拔、工作調(diào)動(dòng)和工作輪換。 三、 項(xiàng)目入伙資料的編制，管理處架構(gòu)組建及公司標(biāo)識(shí)布置程序 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 入伙資料的編制 1） 管理公約 2） 住戶手冊(cè) 3） 入戶程序 4） 裝修管理規(guī)定 5） 使用說明書（開發(fā)商提供 6） 房屋質(zhì)量保證書（開發(fā)商提供） 1. 熟悉當(dāng)?shù)匚锕苷呒胺煞ㄒ?guī)，樓盤定位，業(yè)主層次，售樓時(shí)的承諾 2. 在當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)框架來制作各項(xiàng)文件 3. 與發(fā)展商及實(shí)際使用人充分溝通，征詢他們對(duì)文件的看法 4. 將修改后的相關(guān)文件進(jìn)行制作 1. 符合樓盤所在地和國(guó)家的法律、 法規(guī)要求 2. 有可操作性 3. 體現(xiàn)新加坡管理特色 戶對(duì)條款的可接受性 通過相關(guān)文件，明確服務(wù)方和被服務(wù)方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，對(duì)雙方充分具有約束性。 面積應(yīng)根據(jù)管理處人員配備調(diào)整，通常不低于 100平方米建筑面積 裝修時(shí)需考慮樓盤的檔次、個(gè)性和公司統(tǒng)一要求 應(yīng)設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的客戶接待柜臺(tái) 要留出足夠的場(chǎng)室，器 具堆放場(chǎng)地 一定要配置員工更衣區(qū)域 考慮員工配備必要方便的生活設(shè)施，如衛(wèi)生間、洗浴房、微波爐、冷藏柜 等。 使收費(fèi)更趨合理 修確認(rèn) 1）方位和面積 2) 裝修要求 3) 辦公家具、日用品 4) 施工方案 5) 上墻內(nèi)容 與發(fā)展商及實(shí)際使用人充分溝通、確定裝修要求 書面形式裝飾及布置的要求 做好管理處裝飾及布置工作。 2. 一般住宅樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)所在區(qū)物價(jià)局審批通過，而商住樓只需物價(jià)局備案。 1） 物管費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 2） 了解周邊同類檔次的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3） 擬定物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)局審批 1. 根據(jù)項(xiàng)目處的人員架構(gòu)，人員工資等福利待遇情況，配套設(shè)備、設(shè)施的情況，測(cè)算出物管費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)； 2. 了解周邊同類檔次物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 3. 最后，結(jié)合本項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合考慮，擬定一個(gè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)局審批或備案。 完成項(xiàng)目順利交接工作，有利于今后物業(yè)管理工作的正常開展。 3. 物業(yè)及設(shè)備部與項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)同市場(chǎng)發(fā)展部經(jīng)理及洽談 人員一起去現(xiàn)場(chǎng)考察摸底，并將項(xiàng)目經(jīng)理引薦給開發(fā)商老總及主管物業(yè)負(fù)責(zé)人。 ： ； :； 群： 物業(yè)委托項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)綱要 （試行稿） 一、 市場(chǎng)發(fā)展部項(xiàng)目移交物業(yè)及設(shè)備管理部程序 二、 物業(yè)管理部的申報(bào)，項(xiàng)目管理處選址及裝修確認(rèn)程序 三、 業(yè)戶入伙資料的編制、項(xiàng)目管理處架構(gòu)組建及公司標(biāo)識(shí)布置程序 四、 項(xiàng)目管理處從業(yè)人員的招聘、培訓(xùn)、上崗程序 五、 小區(qū)房屋、設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收及交接程序 六、 小區(qū)資料及黨案交接程序 七、 項(xiàng)目管理處人事管理工作程序 八、 項(xiàng)目管理處出納工作程序 九、 項(xiàng)目管理處備忘錄、文件收發(fā)工作程序 十、 項(xiàng)目管理處外包合同簽訂工作程序 十一、 業(yè)戶入戶、裝修工作程序 十二、 項(xiàng)目管理處日常工作程序 保安服務(wù) 保潔服務(wù) 設(shè)備服務(wù) 綠化服務(wù) 業(yè)戶接待服務(wù) 十三、相關(guān)制度 項(xiàng)目管理處考勤制度 安全生產(chǎn)工作管理辦法 新建項(xiàng)目管理處物資配備規(guī)定 崗位職責(zé)與入職要求 員工行為準(zhǔn)則 物業(yè)維修基金管理制度 文明規(guī)范用 語 設(shè)備帳、卡、物管理辦法 中央監(jiān)控室管理 房屋、公共部位修繕養(yǎng)護(hù)制度 1 房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理辦法 1 機(jī)動(dòng)車出入、停放管理規(guī)定 1 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維保管理制度 1 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維保管理制度 1 變配電站管理規(guī)定 一、 市場(chǎng)發(fā)展部項(xiàng)目移交物業(yè)及設(shè)備管理部程序 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 1. 文件與資料的移交 2. 項(xiàng)目情況介紹 3. 項(xiàng)目經(jīng)理與開發(fā)商溝通 1. 公司在選定項(xiàng)目經(jīng)理后，市場(chǎng)發(fā)展部將該項(xiàng)目的相關(guān)資料（管理合同、投標(biāo)書、管理方案、會(huì)議洽 談的備忘錄等）移交給該項(xiàng)目經(jīng)理。 2. 項(xiàng)目的洽談人向項(xiàng)目經(jīng)理介紹該項(xiàng)目的一些情況背景。 市場(chǎng)發(fā)展部在移交時(shí)盡可能將各方的情況介紹清楚 項(xiàng)目經(jīng)理在接受時(shí)必須熟悉該項(xiàng)目的實(shí)際情況，便于今后制定管理方案有針對(duì)性。 二、 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的申報(bào)，管理處選址及裝修確認(rèn)程序 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 1. 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的申報(bào)。 1. 管理費(fèi)的定位需考慮樓盤的檔次和周邊同類的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮開發(fā)商售樓時(shí)承諾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 。 盡量靠近小區(qū)通行便捷部位。 展示一個(gè)清爽、流暢更具親和力的服務(wù)及辦公場(chǎng)所。 2. 管理處架構(gòu)組建： 1）確認(rèn)架構(gòu)規(guī)模 2）各崗位人員招募 3）架構(gòu)圖上墻 據(jù)公司的規(guī)定，確定管理處架構(gòu) 在組建管理處架構(gòu)的人數(shù)和入職要求時(shí)，要考慮項(xiàng)目的規(guī)模，檔次及房屋的售價(jià)等因素 ，重在考慮經(jīng)歷 管理處人員是一 個(gè)精兵強(qiáng)將所組成以降低管理成本為目的，但必須保證相應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量為前提 案 、布置標(biāo)識(shí) 采用規(guī)范的標(biāo)識(shí) 盡量采用簡(jiǎn)單標(biāo)識(shí) 體現(xiàn) MPS公司各項(xiàng)目