【正文】 目前已開發(fā)或正在開發(fā)的旅游景區(qū)、景點(diǎn)達(dá)60多處?！? 面積與人口淮安現(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣,清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，,總?cè)丝?24萬，其中市區(qū)建成區(qū)面積85平方公里，市區(qū)人口85萬。京杭大運(yùn)河淮安段三改二工程、鹽河四改三工程、淮河入海水道二期工程將同淮安新港共同構(gòu)筑淮安通江達(dá)海通道。京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧連等五條高速公路在境內(nèi)交匯,確立了淮安在蘇北乃至全省的交通樞紐地位。1898年3月5日,敬愛的周恩來總理誕生在淮安，在淮安生活了十二個春秋,為故鄉(xiāng)淮安增添了絢麗的篇章。歷史上誕生過大軍事家韓信,漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等；近代著名京劇藝術(shù)大師王瑤卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名導(dǎo)演謝鐵驪、著名作家陳白塵、陳登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告目錄 第一篇 城市環(huán)境總體分析 …………………………………………………P216 一、 透視淮安二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、最新城市建設(shè)總體規(guī)劃第二篇 房地產(chǎn)市場分析 ……………………………………………………P1743 一、 房地產(chǎn)發(fā)展勢態(tài)分析二、房地產(chǎn)一級市場分析 三、房地產(chǎn)二級市場分析 四、房地產(chǎn)三級市場分析 第三篇 項(xiàng)目分析 ……………………………………………………P4447一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目周邊競爭樓盤分析三、項(xiàng)目SWTO分析四、項(xiàng)目潛在客戶分析第一篇 城市環(huán)境總體分析一、 透視淮安● 歷史悠久——?dú)v史源遠(yuǎn)流長，文化底蘊(yùn)深厚淮安秦時置縣，至今已有2200多年歷史。曾是漕運(yùn)樞紐,鹽運(yùn)要沖，鼎盛時與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱為京杭大運(yùn)河沿線的“四大都市”.淮安人文薈萃,名人輩出?；窗惨彩歉锩蠀^(qū),蘇皖邊區(qū)政府、新四軍軍部曾在此設(shè)立,劉少奇、陳毅、粟裕、譚震林、彭雪楓、李一氓、張愛萍等老一輩革命家都曾在淮安留下光輝的足跡?！? 位置顯要——區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐 淮安是江蘇省省轄市，地處江蘇北部平原腹地，全境屬黃淮平原與江淮平原的結(jié)合部，京杭大運(yùn)河、淮河貫穿全境,洪澤湖、白馬湖鑲嵌其中. 明清時期,淮安就是“南船北馬”交匯之地，有“九省通衢、七省咽喉”之譽(yù)。規(guī)劃建設(shè)的淮揚(yáng)鐵路、寧淮連鐵路、宿淮鐵路將與新長鐵路共同打造四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)絡(luò)。已列“十一五”規(guī)劃的淮安機(jī)場，更將淮安帶入飛速發(fā)展的廣闊空間。%。有煙波浩淼的全國第四大淡水湖洪澤湖和正在申遺的水上長城洪澤湖大堤，有“明代第一陵”之稱的明祖陵，有全國唯一待發(fā)掘的古代藏兵洞，有全國僅存的明清漕運(yùn)總督署遺址，有被譽(yù)為“江蘇九寨溝”的鐵山寺自然保護(hù)區(qū)，有國家級森林公園盱眙第一山，有農(nóng)業(yè)觀光好去處金湖萬畝荷花蕩。文通塔、鎮(zhèn)淮樓、韓信故里、水下泗州城、明祖陵、吳承恩故居、梁紅玉祠、關(guān)天培祠，特別是周恩來故居、周恩來童年讀書處、周恩來紀(jì)念館、周恩來遺物陳列館等歷代名人的故居遺跡分布境內(nèi)?！? 人文特色——中國淮揚(yáng)菜之鄉(xiāng)淮安是中國四大傳統(tǒng)名菜系之一淮揚(yáng)菜的重要發(fā)源地，現(xiàn)存淮菜名點(diǎn)1300余種，其中軟兜長魚、平橋豆腐、朱橋甲魚、開洋蒲菜、脆皮乳鴿等淮上佳肴和文樓湯包、盱眙手抓龍蝦、洪澤湖活魚鍋貼等風(fēng)味小吃名揚(yáng)海內(nèi)外。淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)”，全方位、多層次展示淮揚(yáng)菜美食文化和淮安的新風(fēng)貌、新成就。與其他地區(qū)相比，淮安投資政策更加寬松，綜合商務(wù)成本更加低廉，軟硬環(huán)境建設(shè)更加到位,為來淮投資客商提供了廣闊的投資空間和極佳的發(fā)展機(jī)遇。淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、華能淮陰電廠等一批重點(diǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名列全國同行業(yè)前列?！? 宏觀經(jīng)濟(jì)水平※ 2000年2005年淮安國內(nèi)生產(chǎn)總值注：2005全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)總量創(chuàng)歷史新高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 % ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % 。城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)?！? 2000年2005年淮安全年固定資產(chǎn)投資總額 注：2005年淮安固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長。%，其中，%,增長57%。 ※ 2000年2005年淮安社會消費(fèi)品零售總額注：2005年淮安消費(fèi)品市場繁榮活躍 。其中，%；，%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快，通訊器材產(chǎn)品等新型消費(fèi)持續(xù)升溫。 ※ 2000年2005年淮安市財(cái)政總收入注：財(cái)政收入增長較快。%；，%，%。全市在崗職工年平均工資14136元，%?！? 2000年2005年淮安農(nóng)村人均收入注；2005年淮安農(nóng)村居民人均純收入4024元，%；人均生活消費(fèi)支出2491元，%。其中，（，）；。%；，%?；窗矊⒊蔀橐蛔畋憷?、交通順暢、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、人與自然和諧統(tǒng)一、快速發(fā)展的大城市，成為一片“綠水中的城市、城市中的綠水”。淮安市委、市政府將一如既往地為企業(yè)創(chuàng)造更加優(yōu)良的生產(chǎn)、生活環(huán)境。第二篇 房地產(chǎn)市場分析一、 淮安市房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢2005年，淮安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過國家、省、市宏觀調(diào)控的洗禮，在開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和信貸規(guī)模等方面都有較大幅度的增長。到2006年一季度，淮安市房地產(chǎn)業(yè)投資增速總體趨于平穩(wěn)，開發(fā)量穩(wěn)步增長，開發(fā)資金來源得到優(yōu)化，結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。通過幾年的發(fā)展，淮安市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是市區(qū)投資增幅穩(wěn)健，主要原因是投資和投機(jī)性購房受到有效抑制，正常的住房消費(fèi)逐步趨于理性；二是淮安經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，個人經(jīng)濟(jì)能力提高，住房的主動需求不斷增長；三是各縣真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)從2004年才開始起步，到2005年及以后一階段正處于投資增長期。表1：淮安市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 指標(biāo)　年份房地產(chǎn)開發(fā)投資(萬元)同 比 增 長全社會固定資產(chǎn)投資(萬元)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(％)(％)全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)2005年1季度943007770051,175403193523482006年1季度116441831 13794800495500● 淮安房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)供應(yīng)穩(wěn)定并略有增長，呈理性增長態(tài)勢。各縣的施工面積和竣工面積都有較大幅度的增長。%，竣工面積1751萬M2，%。表明到2005年底全市房地產(chǎn)銷售形勢大為好轉(zhuǎn)，由2005年初實(shí)施的宏觀調(diào)控政策而形成的僵持、觀望的消費(fèi)心態(tài)已徹底松動，消費(fèi)勢頭悄然興起，但消費(fèi)心理更趨成熟理性。2006年一季度淮安全市商品住房的平均價(jià)格是2003元/㎡，比去年同期略有增長；市區(qū)商品房的平均價(jià)格是2511元/㎡，%?！? 房地產(chǎn)開發(fā)投資方向及結(jié)構(gòu)住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體,所占比重繼續(xù)增長在房地產(chǎn)市場價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時，投資商品房住宅建設(shè)將作為淮安市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，同時引導(dǎo)辦公樓和商業(yè)營用房的投資在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理?！笆晃濉逼陂g，淮安全社會固定資產(chǎn)投資將達(dá)3000億元，其中有1500億元要依靠外來資金。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將成為長期支撐淮安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好因素。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，居民的潛在購買力很大，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期?；窗灿?jì)劃在“十一五”期間，開工建設(shè)宿宿淮線、淮揚(yáng)鎮(zhèn)線、淮連線和寧淮線等鐵路線，實(shí)施運(yùn)河航道“三改二”、淮河入海水道二期等項(xiàng)目，建設(shè)4C級淮安民航機(jī)場，著力構(gòu)建水陸空并舉、通江達(dá)海的交通樞紐；中國華能投資50億元對淮安華能電廠進(jìn)行擴(kuò)容，為淮安發(fā)展提供有力的能源支撐。二、 一級市場分析● 淮安基準(zhǔn)地價(jià)表商業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/m2土地級別一二三四五六七八基準(zhǔn)地價(jià)4200320023001500950650450300變 單位：元/m2土地級別一二三四五六基準(zhǔn)地價(jià)1300950750550400250變 單位：元/m2土地級別一二三四五基準(zhǔn)地價(jià)450400340240200變 幅350550340460280400200280170230● 2002年2005年淮安市土地成交信息年份2002200320042005出讓土地面積（畝）成交金額（萬元）9535788898※ 淮安市2005年公開出讓地塊成交情況　 單位：㎡、畝、萬元　 成交日期宗地名稱　土地座落土地面積出讓方式　中標(biāo)單位成交價(jià)㎡