【正文】 (一)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)市場只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結(jié)果，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實(shí)調(diào)控措施，積極參與保障性住房建設(shè)，加快開發(fā)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加有效供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此次政策措施是對(duì)國十條的細(xì)化和完善，一方面表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場態(tài)度堅(jiān)決，另一方面也反映出主管部門在調(diào)控時(shí)機(jī)的把握、力度的掌控上更為嫻熟。為遏制部分城市房價(jià)過快上漲，４月中旬國家出臺(tái)了“國十條”（即國發(fā)[2022]10 號(hào)文件） ，一些城市出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，調(diào)控措施取得了一定成效。11抑制投機(jī)需求，重點(diǎn)將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點(diǎn)地區(qū)，強(qiáng)化停止對(duì)多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機(jī)行為。這一系列要求,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時(shí),《建議》也進(jìn)一步明確了住房保障的方式和重點(diǎn),從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?重點(diǎn)解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性,也有利于建立公平公正的住房保障供應(yīng)體系,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)或腐敗問題傾向。因此,未來幾年,不僅中央政府會(huì)更加重視住房保障的投入,重視法律法規(guī)體系的完善,也會(huì)要求地方政府緊抓住房保障不放松,繼續(xù)強(qiáng)化責(zé)任目標(biāo)制、一票否決制。住房是公共產(chǎn)品,也是人的基本生存權(quán)的體現(xiàn)。10針對(duì)住房保障問題,《建議》強(qiáng)調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。因此,下一步的調(diào)控重點(diǎn),依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵(lì)第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變,如在稅收調(diào)節(jié)上,分類指導(dǎo),并加大對(duì)多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢,《建議》明確提出：加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。9第二章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入及市場分析 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》以下簡稱《建議》提到， “十二五”規(guī)劃期間是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。本項(xiàng)目是順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢下提出的，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對(duì)舞陽縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑城市是現(xiàn)代文明的標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型、促進(jìn)文明進(jìn)步的關(guān)鍵。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，每年可以拉動(dòng) GDP 增長 2%左右。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目的建設(shè)是滿足住房需求，改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境的需要本項(xiàng)目設(shè)計(jì)居住幾十戶，項(xiàng)目建成后可在一定程度上緩解舞陽商品住宅緊張的局面，同時(shí)，本項(xiàng)目高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各種市政配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化達(dá)到要求，能夠使項(xiàng)目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。中部崛起是國家7區(qū)域總體協(xié)調(diào)發(fā)展的四大構(gòu)成板塊之一，而實(shí)現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動(dòng)的路子。 “河南省十二五發(fā)展規(guī)劃”提出全面實(shí)施“中原城市群”發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，使市場的需求結(jié)構(gòu)變得更加平衡。近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增幅較高、房地產(chǎn)市場供求趨緊、住宅價(jià)格快速上漲等結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)。國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。6第一章 建設(shè)背景和必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，周邊建設(shè)條件較好。本項(xiàng)目建設(shè)投資全部由建設(shè)單位自籌。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計(jì)劃用時(shí) 3 年，其中建設(shè)期 1 年，房屋銷售期 2 年。 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)地址水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項(xiàng)目建設(shè)及使用期的需要。2).項(xiàng)目區(qū)內(nèi)景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。（2）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容1).項(xiàng)目區(qū)內(nèi)住宅包括：1 號(hào)樓 21 層，高 米，商業(yè)面積4600，居住面積 15260，總建筑面積 19860,90140 平方 98 戶。 本公司將以“面向客戶，面向市場”為導(dǎo)向，力求價(jià)格同行業(yè)最低，竭誠為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目前公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、工程技術(shù)部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。信陽市立城置業(yè)有限公司（以下簡稱公司）成立于 2022 年，是河南省房地產(chǎn)開發(fā)認(rèn)定企業(yè)。本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對(duì)建設(shè)背景和必要性、市場分析、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)、投資估算與資金來源、財(cái)務(wù)分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，為主管部門和建設(shè)單位的決策和建設(shè)提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。1舞陽國際城建設(shè)項(xiàng)目施工方案總 論 項(xiàng)目名稱與建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱舞陽國際城建設(shè)項(xiàng)目 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍 編制依據(jù)（1）編制《舞陽國際城建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》的委托書；（2） 《舞陽縣城市總體規(guī)劃綱要》 ；（3） 《舞陽國際城規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案》 ；（4）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（5）編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。 編制內(nèi)容與范圍我公司受信陽市立城置業(yè)有限公司的委托，根據(jù)該單位的實(shí)際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實(shí)地查勘，編2制完成了《舞陽國際城建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》 。 項(xiàng)目概況 建設(shè)單位概況本建設(shè)項(xiàng)目由信陽市立城置業(yè)有限公司承辦。公司現(xiàn)有職工 50 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 30 人。公司創(chuàng)立即秉持“誠信、負(fù)責(zé)、踏實(shí)”之宗旨，竭誠為廣大客戶提供最完善的服務(wù)，歷經(jīng)多年在本行業(yè)的鉆營，以及本公司對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持，已贏得客戶一致肯定。3 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容（1） 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積（含地下），地上建筑面積 平方米，住宅建筑面積 23790 平方米，地上商業(yè)面積 平方米，電影院面積 1060 平方米，容積率 ，建筑密度≤%，綠地率≥ %，居住總?cè)藬?shù)：204 戶，戶均人口 ，居住總?cè)丝?652。2 號(hào)樓 20 層，高 米，3 號(hào)樓商業(yè)裙樓 4 層，高 都有地下。 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于舞陽東大街西段南側(cè)，建設(shè)地址交通便利，地勢平坦，適合項(xiàng)目的建設(shè)。4 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)排放。 投資估算及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資 2400 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量1 總用地總面積(含道路面積) 平方米 2 總建筑面積 平方米 81773 建筑密度 % %4 容積率 5 綠地率 % %6 居住戶數(shù) 戶 204517 總投資 萬元 24008 銷售收入 萬元 9 稅前利潤 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 13 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % 14 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 16 投資回收期（所得稅前） 年 17 投資回收期（所得稅后） 年 結(jié)論及建議本項(xiàng)目的建設(shè)可以加快舞陽縣的城市建設(shè)和發(fā)展，促進(jìn)人民安居樂業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和和諧發(fā)展。經(jīng)過財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目商品房價(jià)格合理，有較好的經(jīng)濟(jì)效益，建議項(xiàng)目盡快實(shí)施，早日發(fā)揮良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。針對(duì)這些問題，2022 年初，國務(wù)院出臺(tái)了一系列的政策，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段加大對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。2022 年以來，隨著我國“中部崛起”計(jì)劃的實(shí)施，國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快。舞陽的發(fā)展必須適應(yīng)國家中部崛起的部署，并且必須從這個(gè)戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實(shí)踐經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市發(fā)展。 在舞陽縣的不斷發(fā)展過程中，舞陽的房地產(chǎn)市場供應(yīng)趨緊的背景下，信陽市立城置業(yè)有限公司通過對(duì)舞陽當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析，提出了本項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的有效手段刺激內(nèi)需、增加居民消費(fèi)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動(dòng)建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)，可以加快舞陽的城市建設(shè)與發(fā)展，擴(kuò)大居民的8住房消費(fèi)，有效地提高資金的利用率，帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢下，城市在推進(jìn)工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的帶動(dòng)和主導(dǎo)作用日趨突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅(jiān)強(qiáng)支撐。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動(dòng)就業(yè)，還可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會(huì)創(chuàng)造大量勞動(dòng)就業(yè)崗位，從而引導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 “小康不小康,關(guān)鍵看住房” ，未來 5 年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題,直接關(guān)系到全面小康社會(huì)目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)。那么，什么是符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系？就是住房政策的制定,要符合大城市人多地少的實(shí)際情況,要把住房作為基本居住需求來對(duì)待,要重點(diǎn)解決廣大無房戶和住房困難戶的問題,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。對(duì)于自住需求,應(yīng)以鼓勵(lì)和支持為主的政策取向,讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件,減輕各級(jí)政府的保障壓力。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。狠抓住房保障工作,更能體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀和以人為本的理念,即社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是為了人民,讓人民分享改革開放的成果。住房市場化與住房保障同步推進(jìn),政府著重抓好住房保障,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。針對(duì)房地產(chǎn)市場存在的一系列問題,《建議》指出：要加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來幾年，將繼續(xù)重點(diǎn)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價(jià)、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個(gè)公開公平的交易市場信息平臺(tái)，確保商品房市場有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)?？傊?，2022 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)和趨勢：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委出臺(tái)了多項(xiàng)措施。調(diào)控的目的是，通過抑制投資投機(jī)性需求，保障居民基本需求，增加住房供給，促進(jìn)住房回歸消費(fèi)品屬性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。12 產(chǎn)業(yè)政策分析 自《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23 號(hào))發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。要堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在13資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小戶型，嚴(yán)格審