【正文】 市的建設發(fā)展歷程，每一次城市建設的飛躍，無不伴隨著一次又一次的拆遷歷程，無不經(jīng)歷大規(guī)模的城中村拆遷改造過程。從根本上說，農(nóng)民住新區(qū)、當工人、增收入、奔小康，順應農(nóng)民群眾的意愿，實現(xiàn)以人為本、建設和諧社會的目標。在未來二、三十年里我國將經(jīng)歷一個繼市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以后的又一個重大的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，即工業(yè)化和城市化的轉(zhuǎn)型。城市中的制造業(yè)、建筑業(yè)和服務業(yè)的迅猛發(fā)展對勞動力的巨大需求帶動著農(nóng)村勞動力以越來越快的速度轉(zhuǎn)移到城市產(chǎn)業(yè)中。集中居住和統(tǒng)一安置，將降低農(nóng)村公共設施建設成本，城中村農(nóng)民集中居住新區(qū)，將享受到便利的交通、通訊、水、電、氣、教育和醫(yī)療等生活設施，大幅度地改善生活環(huán)13 / 83境、提升居民的生活質(zhì)量。所以，城中村改造是一項民心工程、德政工程。拆舊村莊，建新社區(qū)，是民心所向、眾望所歸，而且能夠從根本上改變村莊布局分散、規(guī)模偏小，村建規(guī)劃滯后、無序建設突出，基礎設施不足、公共服務落后等狀況。城中村不僅影響城市形象，也直接影響居民生活質(zhì)量的提高。目前，濟源市東南片區(qū)有近800多戶居民生活在城中村，農(nóng)用地和建設用地布局凌亂，分散無序。 項目建設的必要性 項目建設是和諧社會發(fā)展的需要城中村被看作是城市的傷疤，存在管理秩序混亂，治安衛(wèi)生環(huán)12 / 83境條件差等問題，不但嚴重影響城市形象，而且城中村居民對自己的生活狀況十分不滿。城中村的改造，必須要按照有利于城市規(guī)劃統(tǒng)一實施和提高城市管理水平、有利于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步、有利于提升城市品位和整體環(huán)境的標準全面推進和實施。所以，加快東南片區(qū)綜合開發(fā)建設，是貫徹落實市委經(jīng)濟工作會議、市“兩會”精神的重要舉措，是推進城鎮(zhèn)三年行動計劃、 建設中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市的戰(zhàn)略部署，是優(yōu)化西北、拓展東南、建設新區(qū)、改造老城的具體行動。2022年12月30日，濟源市委經(jīng)濟工作會議明確提出，以打造中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市為目標，全面加快城鎮(zhèn)化進程，特別是要按照改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，加快城中村改造，確保東南片區(qū)等重點區(qū)域取得明顯成效。根據(jù)省政府工作要求，2022年，濟源市人民政府發(fā)布了《關于進一步加快城中村改造的實施意見》 （濟政[2022]41號） ，對推進城中村改造、改善城區(qū)居民主生產(chǎn)生活條件、促進城市建設和經(jīng)濟社會11 / 83協(xié)調(diào)快速發(fā)展，提出了實施意見。城中村在解決失地農(nóng)民社會保障、承接進城務工人員和保留傳統(tǒng)文化等方面發(fā)揮了一定的積極作用，但在人居環(huán)境、公共安全、社會治安等方面存在許多隱患，已引起社會各界的關注。二是經(jīng)營性：市建設投資公司作為一個企業(yè)法人，將注重資本的企業(yè)化經(jīng)營， 追求經(jīng)營效率和經(jīng)濟效益，以保全市10 / 83級資產(chǎn)安全和追求利潤最大化為原則，獨立評估、獨立經(jīng)營、獨立地提出項目選擇意見，并對其選擇的項目承擔資產(chǎn)保值和增值的責任。一是政策性：市建設投資公司作為市政府的政策性投資機構，自覺接受市宏觀經(jīng)濟政策的指導和調(diào)控，貫徹市政府及其計劃部門確定的投資方針，接受計劃的指導、管理和監(jiān)督。對外長期投資 萬元，其中：投資沁北電廠 萬元，持有其 5%的股份；濟源農(nóng)村商業(yè)銀行 500 萬元，占 3. 7%股份；濟源市財源小額貸款有限公司 1000 萬元。公司的資金來源是：市政府確定的建設開發(fā)基金、市財政撥款及由市政府規(guī)定籌集的其它基金，公司對外投資收益等。公司注冊資金人民幣 261058 萬元，經(jīng)營范圍包括：國有固定資產(chǎn)投資、管理，自行投資，提供擔保及咨詢服務。項目建設必須嚴格遵守國家環(huán)?！叭瑫r”的原則，施工期間搞好環(huán)境治理工作。在項目建設過程中精心組織、協(xié)調(diào)配合、同步實施、全面推進。經(jīng)測算，該項目各項技術經(jīng)濟指標合理，具有較高的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，因此項目建設是必要的，可行的。工程設計方案滿足規(guī)劃、土地、環(huán)保、節(jié)能的要求，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。該項目的實施對于地方政府全面落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會、加快城市化建設，切實解決城中村居民的民生問題具有重大現(xiàn)實意義。資金來源：項目建設資金由承建單位向銀行貸款 35000 萬元，占總投資額的 %，其余資金 16000 萬元，占總投資額的 %，由河南省濟源市建設投資公司自籌解決。 項目管理與實施進度為做好濟源市東南片區(qū)安置工程建設工作，確保工程高標準、高質(zhì)量、按計劃順利完成，承辦單位河南省濟源市建設投資公司負責項目有關手續(xù)的辦理和片區(qū)的規(guī)劃、設計、報批與實施等工作，項目總建設期二年。商業(yè)用房面積 22185 平方米；集體房屋面積 3818 平方米；地下車庫 15120 平方米。通過項目的實施，改善和優(yōu)化城市環(huán)境，做大做強中心城市，使?jié)词谐蔀橹性?jīng)濟區(qū)最具活力和實力的新興中心城市。 本項目建成后，不但可以徹底改善城中村居民的居住條件和居住環(huán)境，切實將政府的關懷落實到城中村廣大群眾的身上，而且可以結合城市規(guī)劃的需要，將安置區(qū)形成新的城市亮點。作為項目承建單位，河南省濟源市建設投資公司是濟源市政府出資的國有獨資企業(yè)，屬濟源市投資公司下屬事業(yè)單位，是綜合開發(fā)經(jīng)濟建設 項目，經(jīng)營管理固定資產(chǎn)投資，具有法人地位的企業(yè)，具有較強的綜合實力和競爭優(yōu)勢。對于城中村的居民來講，是改善生活條件、 提高生活質(zhì)量、共享發(fā)展成果的民生工程。所以，加快東南片區(qū)綜合開發(fā)建設，是貫徹落實市委經(jīng)濟工作會議、市“兩會”精神的重要舉措，是推進城鎮(zhèn)三年行動計劃、 建設中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市的戰(zhàn)略部署，是優(yōu)化西北、拓展東南、建設新區(qū)、改造老城的具體行動。2022 年 12 月30 日，市委經(jīng)濟工作會議明確提出，以打造中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市為目標，全面加快城鎮(zhèn)化進程，特別是要按照改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，加快城中村改造，確保東南片區(qū)等重點區(qū)域取得明顯成效。本次建設項目為安置區(qū)建設工程，搞好安置區(qū)的建設就妥善解決了城中村農(nóng)民的生活居住問題，解決了城中村改造的后顧之憂。南至南環(huán)南側的東閻斜、西閻斜（不含桃源溪岸居住小區(qū)），涉及邱禮莊居委會、中禮莊居委會、宗莊居委會及東夫，共計 公頃( 3123. 9 畝)。濟源市北依4 / 83太行，西距王屋，南臨九朝古都洛陽，東接太極故里焦作，1997 年上升為省直管市，是中原經(jīng)濟區(qū)充滿活力的新興中心城市。加快城中村改造，是一件利在當代、功在千秋的大事，是推進城市化進程、建設現(xiàn)代化社區(qū)的必然舉措；是貫徹落實黨的十七大精神、樹立科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的重要體現(xiàn)；是深入貫徹落實省委、省政府有關統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，正確處理新區(qū)建設與老城改造的關系，加強城市基礎設施建設，完善城市功能，推動內(nèi)涵式發(fā)展的重要內(nèi)容；是關系《物權法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律和其它行政法規(guī)有效實施、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要方面；處理好城中村改造問題，對于促進我省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，實現(xiàn)全面建設小康社會的目標，具有重要的現(xiàn)實意義。 項目概況 項目簡介城中村是我國城鎮(zhèn)化進程中一種比較特殊的現(xiàn)象，是農(nóng)村村落在 城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在 原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦被稱為“都市里的村莊”。 編制范圍及內(nèi)容 根據(jù)國家對建設項目可行性研究報告的工作范圍和深度規(guī)定，論述項目提出的背景，分析項目建設的必要性。在此基礎上，依據(jù)國家有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范和省、市有關政策文件，對該項目的建設進行了全面、詳細地研究分析論證，結合項目所在地的自然條件、資源條件、基礎設施條件，依據(jù)項目總體規(guī)劃方案及設想，進行該項目可行性研究報告的編制工作。1 / 83第一章 總 論 項目名稱與承辦單位 項目名稱項目名稱： 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報告 項目承辦單位、法人代表項目承辦單位：河南省濟源市建設投資公司法人代表： 常正祥 建設地點建設地點： 濟源市黃河東路南，開南路北、愚公路東、環(huán)城東路西。 項目申請報告編制單位編制單位： 河南省工程咨詢公司資格證書編號： 工咨甲 12020220028法人代表： 董治堂項目負責人： 張建偉 編制依據(jù)、內(nèi)容和范圍 編制程序 河南省工程咨詢公司接受河南省濟源市建設投資公司關于編制《濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報告》的委托后，立即組織有關專家及技術人員對擬建場址進行實地考察，并與承辦2 / 83單位的領導及有關人員進行了充分的交流和研究，認真收集相關資料。 編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《國有土地上房屋征收與補償條例》 ； 《河南省建設廳關于加強城中村改造工作的指導意見》 （豫建〔2022 〕112號） ； 《濟源市人民政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的通知》 （濟政[2022] 4 號） ； 《濟源市人民政府關于進一步加快城中村改造的實施意見》濟政[2022] 41號； 《濟源市人民政府關于印發(fā)進一步加快城中村改造實施意見補充說明的通知》 ； 濟源市城市總體規(guī)劃；編制項目可行性研究報告的委托書；項目承建單位提供的有關本項目的基礎資料、技術資料；編制人員收集的有關資料、信息和數(shù)據(jù)。并對項目工程技術3 / 83方案、環(huán)境保護、消防安全和節(jié)能、項目管理與實施進度、組織機構與定員、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面進行了初步研究和分析，為項目建設提供準確的評價和可靠的依據(jù)。在城市 快速發(fā)展的進程中，既滯后于時代發(fā)展步伐，又游離于現(xiàn)代城市管轄之外，城中村的無序管理引發(fā)了眾多社會問題，并且嚴重影響了城市環(huán)境和外部形象。 濟源市位于河南省西北部，因濟水發(fā)源地而得名。東南片區(qū)位于濟源市東南部，東至東環(huán)東側的小宗莊，西至愚公路，北至濟源大道，毗鄰行政中心。東南片區(qū)綜合開發(fā)項目主要有：安置區(qū)建設工程、葦泉河河道治理工程、市旅游客服中心建設工程、綜合體育場建設。濟源市東南片區(qū)是濟源市城中村改造的重點區(qū)域，是省內(nèi)外賓朋認識濟源、了解濟源的重要窗口，該片區(qū)的改造和安置區(qū)的建設對于提高濟源市城市品位、提升城市形象意義重大。2022 年 1 月 17 日，在市十二屆人大六次會議上，何雄市長再次強調(diào)，要切實加快邱禮莊、軹城等重點區(qū)域的城中村改造，確保東南片區(qū)建設取得明顯成效。5 / 83 “大規(guī)模拆遷改造城中村”是濟源市政府按照科學發(fā)展觀的要求、結合濟源市實際做出的一項重要決策，是增強區(qū)域競爭力、實現(xiàn)城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略部署。加快改造城中村，對于改善民生、優(yōu)化環(huán)境、做大做強中心城市，具有非常重要的意義。為了搞好城中村改造這一民生工程，河南省濟源市建設投資公司認真執(zhí)行和具體落實濟源市東南片區(qū)城中村改造指示精神，對東南片區(qū)城中村改造安置工程進行開發(fā)和建設。同時，河南省濟源市建設投資公司通過東南片區(qū)城中村改造項目的綜合開發(fā)，最大限度的利用土地潛在價值，集約土地資源，并使土地資源得到更合理的使用。 建設規(guī)模和建設方案建設規(guī)模：6 / 83項目占地 81 畝（合 54000 平方米） ，建設安置房總建筑面積144803 平方米，其中：住宅面積 103680 平方米，安置房共 864 套。 建設方案安置樓高 28 層，其中商業(yè)門面 3 層，住宅 25 層；安置樓高 24 層，其中商業(yè)門面 2 層，住宅 22 層；住宅主要戶型為大戶型、小戶型，設計為三室兩廳一衛(wèi)、二室兩廳一衛(wèi)等，單套大戶型+單套小戶型=240 平方米。 項目總投資與資金籌措本項目總投資估算為 51000 萬元（其中含建設期利息 2607 萬元） 。 主要技術經(jīng)濟指標7 / 83主要技術經(jīng)濟指標表序號 指 標 單位 數(shù)量 備注1 建設規(guī)模 規(guī)劃用地面積 畝 81 合 54000 平方米 建筑面積 平方米 144803 高層住宅 平方米 103680 商業(yè)用房 平方米 22185 集體房屋 平方米 3818 地下車庫 平方米 151202 工期 年 23 勞動定員 人 264 能源消耗 年用水量 萬立方米 以 360 天計 年用電負荷量 千瓦 46155 總投資 萬元 51000 貸款 35000 萬元 第一部分工程費用 萬元 34984 工程建設其它費用 萬元 11432 含土地購置費 8100 萬元 預備費 萬元 1977 建設期利息 萬元 26076 貸款償還期 年 5 含建設期 2 年 結論與建議 結論本項目的建設從以人為本、構建和諧社會的大局出發(fā)，為加快城市舊城改造步伐，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市品位，完善城市功能；本項目的建設將加快當?shù)爻擎?zhèn)一體化建設的進程，促進社會綜合事業(yè)水平的提高，提高人們的整體生活水平和生活方便程度，社會效益顯著；同時有利于繁榮地方經(jīng)濟，項目建設方案是經(jīng)過廣泛深入8 / 83的市場調(diào)查及慎密的方案比較確定的，項目建設規(guī)模比較合理，充分考慮了安置工程的需求及實際狀況。該項目充分考慮城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。承建單位河南省濟源市建設投資公司技術及經(jīng)濟實力雄厚，政府的優(yōu)惠政策及銀行的大力支持，建設資金有保障。 建議為保證項目建設能夠順利、穩(wěn)妥地進行，提出以下幾點建議：爭取當?shù)卣?、主管單位、銀行系統(tǒng)等多方面的支持，使項目建設有一個良好的融資渠道。堅持依法運作，制定詳細的實施方案，嚴格按照國家建設標準實施。9 / 83第二章 項目建設的必要性 建設單位概況