【正文】 環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價格優(yōu)勢搶占市場。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。　成熟（僅供參考）高層整體市場走勢預(yù)測l任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風(fēng)險實在太大。 （三）2001年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析貴陽市高層市場在99年以后，高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進入小康。（二）市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析：2000年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。一、第一部分三、項目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。銷售人員招募與培訓(xùn)安排4.銷售前期準備要案2.項目的廣告投入成本與銷售進度分析3．銷售組織與管理分析決策（七）項目的經(jīng)濟效益評估1．廣告跟進策略分析決策8．項目銷售中期策略分析6．項目內(nèi)部認購期策略分析4．項目銷售目標分析決策2．項目的物業(yè)管理模式賣點分析（9）項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析（7）項目外立面賣點分析（5）項目規(guī)劃賣點分析（3）項目賣點分析（1）本項目概念升華（4）貴陽現(xiàn)推項目概念分析（2）項目品牌VI設(shè)計建議4．項目品牌資源分析2．宣傳單張設(shè)計8.售樓書設(shè)計6.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4.售樓部包裝模式設(shè)定2.項目戶型優(yōu)化分析(6)項目會所設(shè)施平面設(shè)計(4)項目建筑風(fēng)格分析(2)項目物業(yè)管理模式分析2．項目檔次定位分析(5)項目目標客源定位分析(3)項目市場定位分析(1)策劃項目（樓盤）市場機會分析(5)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定(3)市場機會分析(1)項目優(yōu)、劣勢分析項目概況分析（4）市場調(diào)查與分析（2）貴陽恒生大廈樓盤策劃一、項目前期市場研究與前期策劃階段（一）市場調(diào)查與市場機會分析1.市場調(diào)查分析（1）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析（3）項目區(qū)域人文歷史概況分析（5）2.市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析(2)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析(4)介入市場身份設(shè)定（二）項目市場定位與建筑策略分析1．項目總體定位分析(2)項目價格定位分析(4)項目形象定位分析(6)項目建筑策略分析(1)項目建筑功能分析(3)項目架空層園林設(shè)計(5)項目外立面設(shè)計建議（三）項目工地包裝模式設(shè)定1.售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議3.工地圍墻樣式推薦5.海報設(shè)計7.涉及銷售的各類表格設(shè)計（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計1．項目品牌內(nèi)涵設(shè)定3．項目品牌推廣計劃編制（五）項目賣點分析1．項目概念塑造（1）本項目概念形成分析（3）本項目概念目標客戶接受度分析2．項目社區(qū)主題概念分析（2）項目戶型賣點分析（4）項目園林概念賣點分析（6）項目的配套設(shè)施賣點分析（8）項目的營銷模式賣點分析（六）項目銷售策略決策1．項目銷售模式分析決策3．項目公開期策略分析5．銷售后期策略分析7．媒體組合分析建議9．項目銷售目標分析2．項目投資收益與風(fēng)險分析（八）項目銷售實施全程建議1.銷售機構(gòu)設(shè)置安排3.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。市場分析貴陽宏觀市場分析(一)貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。烏當、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達200萬M2可以看出。2000年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新?？v觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進行了仔細的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測。　成長　衰落　　　更新貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。但我們都知道，土地是不可再生的。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。商業(yè)較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。3．市場將呈“細分化”發(fā)展。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互干擾性大，當然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。目標客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項目會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境