樓盤前期策劃方案-展示頁
2025-05-12 03:26本頁面
【正文】 ，如果本項目在個性形象方面敢于創(chuàng)新，將會形成有力的競爭優(yōu)勢。在居住舒適性方面有很大的打造余地。本項目具有投資優(yōu)勢現(xiàn)而易見。B中端客戶在購買決策時有明顯的二元性，即實用性與投資性。2 機會與威脅1）機會A隨著重慶交通環(huán)境的改善，渝中區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢在逐步削弱，但還是有絕對的優(yōu)勢存在。一是獲取更高利潤的考慮，二是可以烘托樓盤品質(zhì)。大多中檔精品大盤都有供應(yīng)。B個性表現(xiàn)還是比較粗放，沒有將個性化的東西滲透到產(chǎn)品的基本要素和細節(jié)中去。二是中檔產(chǎn)品的升級版。只有一些具有一定品牌效應(yīng)，舍得花力氣做細節(jié)功夫的樓盤獲得了成功。通風(fēng)采光，明廚明衛(wèi)，干濕動靜分區(qū)成了最基本的要求。從低總價的一室一廳到高檔別墅都有產(chǎn)品分布。特色訴求多集中在環(huán)境綠化，景觀特色方面。他們主要針對的是區(qū)域性客戶。購房者在權(quán)衡小環(huán)境與大環(huán)境（區(qū)位）的時候，往往面臨魚和熊掌不可兼得的境地。中端市場供需特點：A有較好環(huán)境，配套設(shè)施的大盤多位居市郊。另一塊是開發(fā)量在15萬方以下的中小型樓盤，以較低的價格和實用的戶型來吸引區(qū)域性購房者。由于本項目自身條件的限制，不但不能放棄這個市場，而且應(yīng)該將中端市場作為我們的主要目標市場。5）噪音：1）交通方便2）區(qū)位優(yōu)勢3）景觀優(yōu)勢4）有投資價值3．有利因素對不同市場（低、中低、中高、高端市場）的吸引力分析。一 、 項目地域優(yōu)劣因素：1) 不利的人文背景該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲奇門，望龍門（俗稱下半城）相提并論的貧民區(qū)，口碑很差。形成適合本項目的產(chǎn)品策略是前期營銷策劃的核心工作。“主流市場”的“主流產(chǎn)品”是要做的、要爭的，但一定要策略。我認為以“主流市場”的“主流產(chǎn)品”來全盤考慮可能將面臨極大的市場導(dǎo)入困難，競爭壓力和和不容易形成有效客戶群體。從利潤上看，兩者的單位利潤差不多，但“邊緣化路線”總利潤遠不及“主流市場”，因為“邊緣化路線”的量不能做得太大。做好“邊緣化路線”講究的是“形”，這“形”可能就是一種觀念，一種生活方式的張揚表現(xiàn)，在于縱“情”包裝?！笆袌鲞吘壔肪€”則是在特定的區(qū)位和環(huán)境條件下開發(fā)的，向特定的客戶群提供個性化產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，需求量不及“主流市場”但需求力特別強。冠城前期策劃前 言在展開”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談?wù)劇胺康禺a(chǎn)市場邊緣化路線”和“主流市場路線”這個話題?！爸髁魇袌雎肪€”，從它的產(chǎn)品特征來理解就是在城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的區(qū)域提供市場需求量較大的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，當(dāng)然市場供給量也大。做好“主流市場”講究的是“質(zhì)”，長周期的大投入、精雕細琢，然后希望客戶在“百里挑一”中選中你，競爭激烈。找準客戶的心理需求后，啟動市場很容易，也能形成有力的競爭壁壘?！肮诔恰钡膮^(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。 “冠城”這樣的開發(fā)量，利潤需要“中流砥柱”。任何營銷，任何策劃，均是建立在某種產(chǎn)品策略基礎(chǔ)上的，脫離了這個基礎(chǔ)的策劃再精彩也只是冰雕藝術(shù)品，見不得陽光，經(jīng)不起市場的考驗。前面談到對市場導(dǎo)入，壁壘競爭有種種好處的“市場邊緣化路線”和有較豐厚利潤的“主流市場路線”的有機融合，形成有所兼顧的產(chǎn)品策略，或許是本項目在產(chǎn)品規(guī)劃方面值得探索的方向。2) 社區(qū)配套不足3) 地形不便出行4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。 如圖：（面積大表示吸引力強，小表示弱）二、市場定位探討市場供需簡析1） 中端客戶市場龐大，需求旺盛，但供應(yīng)量也大，競爭激烈。目前，針對中端市場的主流產(chǎn)品可分為兩塊：一是有一定知名度的開發(fā)商在大盤，大社區(qū)，前景概念的區(qū)位優(yōu)勢等背景下提供的精品樓盤。就市場份額來講，應(yīng)該是平分秋色。小區(qū)內(nèi)的居住條件是很好，但大環(huán)境還是很多不成熟的因素。B中小樓盤多集中于各區(qū)的開發(fā)熱點區(qū)域或交通便捷的位置上。C樓盤形象同質(zhì)化還是比較嚴重。D大盤在產(chǎn)品規(guī)劃方面都采用了高低兼顧的策略。E針對中端客戶群的戶型設(shè)計，都很注意在不降低使用效果的前提下，嚴格控制面積
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