【正文】 1320xx 元 萬科金色家園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及開盤計(jì)劃方案 一、 開盤準(zhǔn)備的目的 在 項(xiàng)目正式開盤前確定意向性購(gòu)房客戶，防止已登記客戶的流失。 1）工地現(xiàn)場(chǎng)：拱門（及拍賣搭臺(tái)和布幅）、項(xiàng)目圍墻周邊遍插彩旗； 2）售樓處現(xiàn)場(chǎng)花籃擺放（ 8 個(gè)）； 3）凡來現(xiàn)場(chǎng)的顧客以香茗伺候，并贈(zèng)送禮品（馬克杯一個(gè)）； 4）開盤前由銷售人員負(fù)責(zé)通知客戶于 12 月 7 日來售樓處領(lǐng)取禮品和抽獎(jiǎng)卷，并告知有抽獎(jiǎng)活動(dòng)和開盤優(yōu)惠促銷等； 5）開盤當(dāng)天，售樓現(xiàn)場(chǎng)的銷控把握至關(guān)重要，因此開盤前，應(yīng)加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)模擬演習(xí)； 三、廣告媒體宣傳安排 開盤期綜合利用各種傳媒，多渠道傳播樓盤銷售、抽獎(jiǎng)信息，吸引廣大客戶入場(chǎng)，提高客戶信心，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，塑造項(xiàng)目形象，開創(chuàng)多方共贏的局面。如果在賣不完的情況下，則用于充當(dāng)?shù)诙炫馁u品； 以上所列拍賣商品，購(gòu)買時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要而定。 聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品 “八發(fā)拍賣會(huì) ” 以名優(yōu)特相關(guān)產(chǎn)品拍賣形式獲得項(xiàng)目之高頻度曝光，內(nèi)容與項(xiàng)目形象相吻合，首度給參加活動(dòng)者形成 名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街之印象，炒熱現(xiàn)場(chǎng)氣氛，為銷售現(xiàn)場(chǎng)聚集人氣； 1）時(shí)間： 12 月 8—12 月 10日為期三天； 上午： 9： 00—12： 00 下午： 2： 30—5： 00 2）地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)工地（或售樓處側(cè)，元件廠大門口） 3）拍賣形式：由現(xiàn)場(chǎng)主持人主持拍賣； 4）拍賣內(nèi)容：相關(guān)名優(yōu)特產(chǎn)品及一些較具吸引力的產(chǎn)品。 二、開盤活動(dòng)安排 開盤抽獎(jiǎng) 通過發(fā)放問卷，傳播聚鑫榮開盤和 “福祿旺禧送大獎(jiǎng) ”活動(dòng)信息，廣泛吸引人員到 銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽獎(jiǎng)，以強(qiáng)化開盤氣氛，挖掘本案目標(biāo)客戶群體，營(yíng)造銷售契機(jī)； 1）抽獎(jiǎng)時(shí)間： 12 月 7 日為期一天（ 9： 30 開始） 2）抽獎(jiǎng)對(duì)象：攜問卷或抽獎(jiǎng)卷者和意向客戶 3）活動(dòng)地點(diǎn)：聚鑫榮售樓處 4）獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置： 一等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有 “福 ”字樣，廈新 A6 手機(jī)一部 1 名 二等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有 “祿 ”字樣，微波爐一臺(tái) 3 名 三等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有 “旺 ”字樣，熱水壺一臺(tái) 12 名 四等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有 “禧 ”字樣，聚鑫榮雨傘一把 50 名 活動(dòng)補(bǔ)充說明：凡參與者皆送聚鑫榮見面禮一份（馬克杯） 開盤舞獅表演（暨財(cái)神發(fā)紅包） 通過 開盤舞獅表演，營(yíng)造項(xiàng)目喜慶吉祥的氣氛，使項(xiàng)目在廣大客戶心目中形成喜慶吉祥意念，更容易為客戶所接受。 基于本項(xiàng)目推廣中借助于名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街運(yùn)作的概念，在開盤期間，所進(jìn)行之開盤慶典及活動(dòng)是棋局上的關(guān)鍵，因此為了使項(xiàng) 目開盤銷售推廣能夠順利進(jìn)行，通過在前期整合項(xiàng)目各項(xiàng)資源的基礎(chǔ)上，充分利用開盤活動(dòng)契機(jī)炒熱銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，同時(shí)向公眾傳達(dá)項(xiàng)目信息，力求獲得高頻度的市場(chǎng)傳播機(jī)會(huì)，使本案在開盤時(shí)能夠首戰(zhàn)告捷。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。 一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。 二、 開盤時(shí)間： 20xx 年 11 月 28日（暫預(yù)定） 三、活動(dòng)地點(diǎn)： **房產(chǎn)有限公司 四、剪彩嘉賓：貴公司確定 五、擬邀媒體： **電視臺(tái)、 **廣告公司 六、活動(dòng)方案 （一） 前期準(zhǔn)備 到場(chǎng)嘉賓 市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體記者 購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。擴(kuò)大 **房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、 “**第一拍 ”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。 ? 成交客戶 通過展示企業(yè)開發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度；加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。 ? 達(dá)到傳播目的 雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。 活動(dòng)意義 ? 吸引客戶，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng) 一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來的客戶。應(yīng)該看到，這種機(jī) 會(huì)已經(jīng)開始形成。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開盤。 二、推盤策略 針對(duì)本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得最佳的開發(fā)效益。至 8 月 5 日開盤尚有 2 個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶數(shù)可達(dá) 100 套左右。從獲得最佳開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。 本項(xiàng)目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中最佳位置的房源。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。但接下來預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成 “蝴蝶效應(yīng) ”。一 一、開盤背景 近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。 六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。即項(xiàng)目最佳房源已 提前進(jìn)入市場(chǎng)。 二期預(yù)約以來，截止目前，約已有 70 余組客戶小訂，計(jì)二期 180 余套的占 35%，若按140 套計(jì)（可售房源），則為 50%左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少 30%左右的客戶。 價(jià)位策略 建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得最佳開發(fā) 效益，若匆忙傾盤推出，對(duì)追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤。 價(jià)格策略 無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。因此，我們建議本期銷售均價(jià)為 2400 元 /平方米，除掉折扣及優(yōu)惠 后，銷售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保 2350 元 /平方米左右。 這樣提價(jià)幅度的理由如下： a、大市趨上，影響消費(fèi)心理； b、華府一期高開，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿； c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分； d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值 效益目標(biāo) 二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。操盤須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。 三、開盤活動(dòng)方案 活動(dòng)目的 ? 為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力； ? 將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象； ? 以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光； ? 為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多