【正文】 城。鐘阜路以東區(qū)域，是目前建寧路商業(yè)發(fā)展較為成熟的路段，且商業(yè)物業(yè)正逐漸由東向西延伸?！苯▽幝返陌l(fā)展現(xiàn)狀目前，建寧路已初步建成南京市第三商圈，日均人流量達32萬人次，2006年商品成交額達150多億元。由于控制性詳細(xì)規(guī)劃工作量較大，編制周期較長，雖然該規(guī)劃的完成時間為2006年5月，但該項工作從2003年11月中旬即開始，并進而進行了現(xiàn)狀調(diào)查。經(jīng)與江蘇建江投資開發(fā)公司、南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩單位協(xié)商，雙方均表示同意A地塊與B地塊統(tǒng)一掛牌的方案?？傊瑥囊?guī)劃的角度來看，兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，將會有效地提高土地利用效率，給城市及相關(guān)業(yè)主帶來利益。兩地塊統(tǒng)一開發(fā)后，開發(fā)主體變成了一個開發(fā)商，兩地塊開發(fā)時間會一致或相銜接，這樣不僅不會對其他利益主體造成侵害，而且還使建筑的整體性得到了提高，B地塊的開發(fā)時間大大提前，周邊路網(wǎng)、景觀得到極大地改善。兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，開發(fā)商可以進行科學(xué)、合理地規(guī)劃，進行統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)，大大提高土地的利用效率。③ 兩地塊統(tǒng)一開發(fā)有利于提高土地利用率。② B地塊的土地使用權(quán)人南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院，由于受地塊面積的限制，長遠(yuǎn)發(fā)展受到影響，因此該院計劃將學(xué)校部分功能遷往新址。而且，由于A、B地塊交界處不規(guī)則，A、B地塊獨立開發(fā)要涉及到產(chǎn)權(quán)互換，而開發(fā)時間的不一致更讓這一工作操作起來變得異常困難。③在A、B地塊分界處，建設(shè)單位可自行與相應(yīng)土地產(chǎn)權(quán)人協(xié)商邊界互換。為實現(xiàn)未來B地塊的有效利用，南京市規(guī)劃局在給A地塊提出的規(guī)劃設(shè)計要點中明確提出：①A地塊須與B地塊（紅虛線范圍）統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計并按照統(tǒng)一審定的規(guī)劃方案實施，退讓A、B界線應(yīng)基本均等。2005年7月20日，江蘇建江投資開發(fā)公司獲取了該地塊的土地使用權(quán)。地塊北面是建寧路，與建寧路隔街相對的是金橋裝飾城，西面規(guī)劃路以西是南京鐵路運輸學(xué)校的大操場，南面規(guī)劃路以南是護城河綠地和護城河，東面是綠城新貴小區(qū)。該地區(qū)初具商業(yè)一條街的規(guī)模，交通發(fā)達，客流量大，有38條公交線路通過，日均人流量達32萬人次，2006年商品成交額達150多億元。它位于南京城北，西鄰下關(guān)長途汽車站和南京火車西站；東鄰南京長途汽車站、南京火車站；向北則為通向長江以北地區(qū)的南京長江大橋。下關(guān)區(qū)是華東地區(qū)重要的物資集散地，自古水陸交通發(fā)達，路網(wǎng)系統(tǒng)較為完善，商業(yè)興盛，旅游資源豐富，自然、人文景觀眾多，是全國科普示范城區(qū)。建寧路C201地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整可行性研究報告一、項目概況及A、B地塊統(tǒng)一開發(fā)項目區(qū)位條件狀況本項目為建寧路C201地塊，位于南京市下關(guān)區(qū)建寧路63號。下關(guān)區(qū)地處南京市城區(qū)西北部，瀕江依城，是南京市建設(shè)現(xiàn)代化城市的窗口性區(qū)域，素有“金陵北大門”之稱。建寧路目前已初步建成為南京市第三商圈的核心區(qū)域。建寧路北面為居住、工業(yè)區(qū)密集的鐵北地區(qū)，南面臨高檔住宅密集的黑龍江路，是南京著名的市場一條街。項目區(qū)位圖 項目位置衛(wèi)星圖本項目位于建寧路中段南側(cè)。A、B地塊獨立開發(fā)面臨的障礙建寧路C201（A）地塊于2005年7月5日開始掛牌出讓。C201（A）地塊南面為C201（B）地塊，屬南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院所有,當(dāng)A地塊掛牌出讓時，B地塊處于正常使用狀態(tài)。②規(guī)劃方案應(yīng)考慮A、B地塊分期實施的可操作性，并充分考慮B地塊獨立運作時的開發(fā)價值。但由于A、B兩地塊分開、獨立地實施開發(fā)，雖然進行了統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，但在利用土地的科學(xué)性、合理性方面，仍然面臨著很大的障礙。A、B地塊分區(qū)圖 A地塊建筑用地范圍圖A、B地塊統(tǒng)一開發(fā)的可行性① A地塊的開發(fā)商江蘇建江投資開發(fā)公司自2005年取得該地塊的土地使用權(quán)后，由于受地塊面積狹小等因素的限制，雖然規(guī)劃設(shè)計了多個方案，但一直未取得令人滿意的效果，致使項目規(guī)劃設(shè)計方案未獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，至今未進入實質(zhì)性開發(fā)階段。該院同意將B地塊與A地塊統(tǒng)一進行掛牌以取得遷移資金。原方案雖然可以對A、B地塊統(tǒng)一規(guī)劃，但由于開發(fā)商不同，開發(fā)時間不同，必然會對土地的有效利用帶來限制；而且，由于A、B兩地塊交界處不規(guī)則，極大地影響了建筑物的布置，如通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在實際操作中更是存在很大的困難。④ 兩地塊統(tǒng)一開發(fā)為周邊居民及商家?guī)砹死?。同時大面積的商業(yè)項目必將帶動區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展。市土地出讓與儲備領(lǐng)導(dǎo)小組也已經(jīng)過研究并明確，將南側(cè)B地塊納入統(tǒng)一規(guī)劃。二、建寧路近年的發(fā)展及主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變原控制性詳細(xì)規(guī)劃依據(jù)的“現(xiàn)狀數(shù)據(jù)”時間下關(guān)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃由江蘇省規(guī)劃設(shè)計研究院編制。該院在“控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行細(xì)則”的前言中特別注明：“規(guī)劃中現(xiàn)狀數(shù)據(jù)如未特別注明，均為2002年底資料。目前，建寧路形成商業(yè)規(guī)模的，主要是大橋南路廣場至中央門廣場路段，其中，各個分段的商業(yè)成熟度又不盡相同。該路段有建寧路上最主要的兩大綜合性市場—金橋市場和玉橋市場。金橋市場西面，為鑫橋市場、易初蓮花、紅橋市場（亞都錦園臨街部分）。該段及附近主要配套商業(yè)物業(yè)有白宮大酒店、玉王府大酒店、米蘭假日大酒店、錦江之星連鎖旅店、和平商務(wù)中心、海馬賓館、中投證券、中國石化加油站、新光醫(yī)院、麥當(dāng)勞、銀行等。鐘阜路和長平橋之間，是建寧路商業(yè)面臨發(fā)展的地段。主要配套物業(yè)有：西站貨運營業(yè)廳、火車頭大廈、小型超市、銀行等。長平橋以西至大橋南路廣場，商業(yè)物業(yè)主要有寧國賓館、神龍汽車、明城大廈底層裙房、小型超市及迎街店面。另外，2007年建寧路沿線拍賣出了金盛國際家居地塊、玉橋三期地塊。 金橋市場 南京金盛國際家居 易初蓮花玉橋市場 白宮大酒店建寧路主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變早期，建寧路商業(yè)的主流業(yè)態(tài)，是以金橋市場為代表的，批零兼營的大市場。大市場的零售業(yè)務(wù)，一般經(jīng)營品種眾多，總體上類似商場，只不過不是一個經(jīng)營者，而是眾多經(jīng)營者各自為政，在業(yè)態(tài)上是比較落后的一種。大市場的批發(fā)業(yè)務(wù)，90年代后進入高速發(fā)展時期，各類大中小型商品批發(fā)市場，遍及全國各地，構(gòu)成了我國商品流通的骨架和網(wǎng)絡(luò)。如不進行大刀闊斧的改革，昔日繁華的批發(fā)市場就會被逐漸擠出市場，甚至銷聲匿跡。區(qū)域發(fā)展呼喚土地利用強度提高及相關(guān)配套發(fā)展大市場的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定了建筑物的高度較低、容積率較低、土地利用效率較低。大市場逐步退出，使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強度的提高成