建寧路c2-01地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 d 500050103=250m3合計(jì)：250＋300＋250=800 m3/d 總進(jìn)水管：DN200配電 商業(yè)：Se=100vA/m250000 =5000kvA Kp=Sj=4250kvA 選用兩臺(tái)2500kvA變壓器。項(xiàng)目也完全能夠滿足控規(guī)調(diào)整后對(duì)停車位的需要量。另外，該項(xiàng)目三面環(huán)路，有利于增加通道等措施分散人流。只要在修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑單體設(shè)計(jì)階段做好引導(dǎo)和控制，沿建寧路將形成現(xiàn)代化的街道景觀和視線通廊，沿西面新規(guī)劃道路，將形成現(xiàn)代化的商場(chǎng)景觀。由于本項(xiàng)目的高層建筑布置在綠城花園的西北面，所以，項(xiàng)目不會(huì)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的采光產(chǎn)生不利影響。由于建寧路道路寬度達(dá)60米，項(xiàng)目沿建寧路進(jìn)行退讓后，不會(huì)對(duì)路北采光產(chǎn)生較大影響。 總平面意向圖 體塊意向圖理想的控制指標(biāo)及調(diào)整后項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況根據(jù)模擬情況，我們認(rèn)為較為理想的開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)可確定為：容積率：≤4建筑密度：≤55%建筑高度：≤100米綠地率： ≥20%依據(jù)以上指標(biāo)所作的意向性方案與原控規(guī)條件下的意向性方案相比較，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化情況見下表。該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下: 容積率建筑密度建筑控制高度（米）東地塊原控規(guī)指標(biāo)調(diào)整后的指標(biāo)45%100西地塊原控規(guī)指標(biāo)調(diào)整后的指標(biāo)45%24玉橋三期地塊位置圖另外，本項(xiàng)目東北方斜對(duì)面，是位于規(guī)劃管理單元編碼為MCb03033，地塊編碼為08的地塊。建寧路沿線典型項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況由于建寧路沿線原控規(guī)指標(biāo)大多過低，在近期出讓或批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目中，均對(duì)原控規(guī)進(jìn)行了調(diào)整。兩地塊用地性質(zhì)調(diào)整情況如下：金盛國際家居地塊原控規(guī)用地性質(zhì)市場(chǎng)用地掛牌用地性質(zhì)市場(chǎng)（商業(yè)、辦公）玉橋三期地塊原控規(guī)用地性質(zhì)交通設(shè)施用地等掛牌用地性質(zhì)市場(chǎng)、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公及酒店式公寓用地。根據(jù)建寧路的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，近幾年建寧路的商業(yè)總經(jīng)營面積要達(dá)到100萬平米，即經(jīng)營面積達(dá)到原來的三倍以上，必將帶來數(shù)倍的批發(fā)商、經(jīng)營者。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)還明確了“A地塊與B地塊統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)”，實(shí)際已確認(rèn)了B地塊與A地塊相同的用地性質(zhì)。四、控規(guī)調(diào)整規(guī)劃論證（一）用地性質(zhì)的調(diào)整原控規(guī)確定的用地性質(zhì)原控規(guī)規(guī)定A、B地塊的用地性質(zhì)如下：A地塊：類別代號(hào)為C26，即屬于“商業(yè)金融業(yè)用地”“中類”的小商品市場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)等用地。總之，項(xiàng)目控規(guī)的調(diào)整，能更有效地平衡市區(qū)商業(yè)及辦公用房的分布，促進(jìn)南京市商業(yè)及辦公用房的均衡發(fā)展。如果仍沿用原控規(guī)的指標(biāo)，必將導(dǎo)致極其珍貴的城市土地資源的浪費(fèi)。地塊原用途為建寧文化用品批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)為在建的南京信息大廈。區(qū)域發(fā)展呼喚土地利用強(qiáng)度提高及相關(guān)配套發(fā)展大市場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定了建筑物的高度較低、容積率較低、土地利用效率較低。 金橋市場(chǎng) 南京金盛國際家居 易初蓮花玉橋市場(chǎng) 白宮大酒店建寧路主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變?cè)缙冢▽幝飞虡I(yè)的主流業(yè)態(tài)，是以金橋市場(chǎng)為代表的，批零兼營的大市場(chǎng)。鐘阜路和長平橋之間，是建寧路商業(yè)面臨發(fā)展的地段。目前，建寧路形成商業(yè)規(guī)模的，主要是大橋南路廣場(chǎng)至中央門廣場(chǎng)路段，其中，各個(gè)分段的商業(yè)成熟度又不盡相同。同時(shí)大面積的商業(yè)項(xiàng)目必將帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展。A、B地塊分區(qū)圖 A地塊建筑用地范圍圖A、B地塊統(tǒng)一開發(fā)的可行性① A地塊的開發(fā)商江蘇建江投資開發(fā)公司自2005年取得該地塊的土地使用權(quán)后，由于受地塊面積狹小等因素的限制，雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)了多個(gè)方案，但一直未取得令人滿意的效果，致使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，至今未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。A、B地塊獨(dú)立開發(fā)面臨的障礙建寧路C201（A）地塊于2005年7月5日開始掛牌出讓。下關(guān)區(qū)地處南京市城區(qū)西北部，瀕江依城，是南京市建設(shè)現(xiàn)代化城市的窗口性區(qū)域，素有“金陵北大門”之稱。該地區(qū)初具商業(yè)一條街的規(guī)模，交通發(fā)達(dá)，客流量大，有38條公交線路通過，日均人流量達(dá)32萬人次，2006年商品成交額達(dá)150多億元。③在A、B地塊分界處，建設(shè)單位可自行與相應(yīng)土地產(chǎn)權(quán)人協(xié)商邊界互換。兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，開發(fā)商可以進(jìn)行科學(xué)、合理地規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)，大大提高土地的利用效率。由于控制性詳細(xì)規(guī)劃工作量較大，編制周期較長，雖然該規(guī)劃的完成時(shí)間為2006年5月，但該項(xiàng)工作從2003年11月中旬即開始，并進(jìn)而進(jìn)行了現(xiàn)狀調(diào)查。周邊還有南京商廈、盛橋皮裝商城、中國聯(lián)通手機(jī)大賣場(chǎng)、天橋美容美發(fā)用品市場(chǎng)、金盛國際家居中央門店、輪胎超市、博橋酒店用品市場(chǎng)、永樂生活電器等商業(yè)店面。配套物業(yè)有南京下關(guān)醫(yī)院、南京市性病皮膚病防治醫(yī)院、郵局、銀行等。然而自加入世界貿(mào)易組織以來，連鎖超市、專賣店、購物廣場(chǎng)等新型商品銷售模式迅速發(fā)展，先進(jìn)的經(jīng)營方式和經(jīng)營理念，已得到普遍認(rèn)可，給我國發(fā)展相對(duì)落后的商品批發(fā)市場(chǎng)帶來了強(qiáng)勁的沖擊。下關(guān)區(qū)圖則單元?jiǎng)澐质疽鈭D項(xiàng)目東面為地塊編碼04及05的地塊。地塊編碼為12的地塊，現(xiàn)狀建設(shè)狀況為南京西站建寧路貨場(chǎng)，規(guī)劃控制指標(biāo)為：用地性質(zhì)為市場(chǎng)用地，建筑密度35%，建筑控制高度為24米，綠地率為35%。隨著城市的擴(kuò)展和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增長，周邊對(duì)辦公用房及大體量的綜合性商業(yè)用房具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。有利于土地資源的合理利用前面已有論述，建寧路區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要提高土地開發(fā)利用強(qiáng)度?！吧虡I(yè)用地”范圍包括：綜合百貨商店、商場(chǎng)和經(jīng)營各種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場(chǎng)、車間和倉庫的用地。另外，建寧路商業(yè)街的特點(diǎn)之一是周邊集聚了大量的批發(fā)、零售商。建議本項(xiàng)目配建30%的酒店式
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