現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值(3)-展示頁
2025-05-22 02:17本頁面
【正文】 金量 。 現(xiàn)金流量是 現(xiàn)金流入 、 現(xiàn)金流出 和 凈現(xiàn)金量 的統(tǒng)稱 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金量 房地產(chǎn)投資中常見的幾種現(xiàn)金流量類型： ?開發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 ?開發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 ?置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 ?現(xiàn)金流（ Cash Fllow） 現(xiàn)金流入（ Cash Input）： 銷售收入、租金收入 等 現(xiàn)金流出（ Cash Output）： ?（ 1） 開發(fā)投資： 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金等 ?（ 2） 置業(yè)投資： 買入時(shí)的投資（買房款、稅金、裝修費(fèi)用等）、經(jīng)營費(fèi)用（管理費(fèi)用、水電、維修費(fèi)用、稅等）、還貸本息。 —— 投資價(jià)值模型 現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是表示項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)各時(shí)期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出狀況的一種圖示 。 0 1 2 3 i=6% 圖 23 借款人觀點(diǎn) 1000 1 2 3 i=6% 圖 24 貸款人觀點(diǎn) 1000 0 （ 4） 項(xiàng)目整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖 以新建項(xiàng)目為例 ， 可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn) ， 把一個(gè)項(xiàng)目分為四個(gè)區(qū)間：建設(shè)期 、 投產(chǎn)期 、 穩(wěn)產(chǎn)期和回收處理期 。 反映了項(xiàng)目在一個(gè)會(huì)計(jì)期間的 規(guī)模 、 方向和結(jié)構(gòu) ， 據(jù)此可以 評(píng)估 項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)效益 。 例題：畫出現(xiàn)金流量圖和現(xiàn)金流量表 tianfu 上下 ，以 600萬元的價(jià)格按照分期付款的方式購買一寫字樓。出租 8年后，該投資者把該樓轉(zhuǎn)售給別人，獲得了 1200萬元的收入。 年份 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 裝修支出 20 30 50 轉(zhuǎn)售成本 150 轉(zhuǎn)售收入 1200 資金時(shí)間價(jià)值 資金時(shí)間價(jià)值的概念與意義 （ 1） 資金時(shí)間價(jià)值的概念 資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而形成的增值 。 第二 ， 如果放棄資金的使用權(quán)力 ， 相當(dāng)于付出一定的代價(jià) 。 第二 ， 它是進(jìn)行項(xiàng)目籌資和投資必不可少的依據(jù) 。 （ 1） 單利法 單利法指僅僅以本金計(jì)算利息的方法 。 F=P+Pn=P(1+n [例 51] 借款 1000元 ， 借期 3年 ， 年利率為 10%，試用單利法計(jì)算第三年末的終值是多少 ？ 解： P=1000元 i=10% n=3年 根據(jù)式 （ 21） ， 三年末的終值為 F=P(1+n [例 52] 計(jì)劃 3年后在銀行取出 1300元 ， 則需現(xiàn)在一次存入銀行多少錢 ？ （ 年利率為 10%） 解： 根據(jù)式 （ 52） ， 現(xiàn)應(yīng)存入銀行的錢數(shù)為 inFP??? 1（ 52） 元1000%1031 1300 ????P （ 2） 復(fù)利法 復(fù)利法指用本金和前期累計(jì)利息總額之和為基數(shù)計(jì)算利息的方法 ， 俗稱 “ 利滾利 ” 。 式 （ 53） 的推導(dǎo)如下 niPF )1( ??（ 53） [例 53] 某項(xiàng)目投資 1000元 ， 年利率為 10%，試用復(fù)利法計(jì)算第三年末的終值是多少 ？ 元1 3 3 13 3 0 0 0%)101(1 0 0 0)1(3 ??????? niPF 式（ 53）中的 稱為 復(fù)利終值系數(shù) ， 記作 。 ni)1( ?),/( niPF圖 56 是 [例 53]的現(xiàn)金流量圖 0 1 2 3 i=10% F=1331元 圖 56 一次支付現(xiàn)金流量圖 P=1000元 式 （ 23） 可表示為： ),/()1( niPFPiPF n ??? （ 54） ② 名義利率與實(shí)際利率 (P144) 年名義利率指計(jì)算周期利率與每年 （ 設(shè)定付息周期為一年 ） 計(jì)息周期數(shù)的乘積 ， 即： 年名義利率 =計(jì)息周期利率 年計(jì)息周期數(shù) （ 55） 例如 ， 半年計(jì)算一次利息 ， 半年利率為 4%， 1年的計(jì)息周期數(shù)為 2， 則年名義利率為 4% 2=8%。 這里的 8%是年名義利率 。 實(shí)際年利率與名義年利率之間的關(guān)系可用下式表示： 1)1( ???? mmii （ 58） 其中： — 實(shí)際年利率 — 名義年利率 m— 年計(jì)息周期數(shù) 。 設(shè)：投資一筆資金 P， 年 計(jì)算 周期數(shù)為 m，計(jì)息周期利率為 r， 則名義年利率 i為： i?imri ??一年末終值 F為 ： mmmiPrPF )1()1( ????PmiP m ????? )1(本金本利和利息所以 ， 實(shí)際年利率為： 1)1()1(39。 思考 m＞ 1時(shí) ？ ?P145 資金等值計(jì)算 (P145) 資金等值 資金等值指在不同時(shí)點(diǎn)上數(shù)量不等的資金 ， 從資金時(shí)間價(jià)值觀點(diǎn)上看是相等的 。 等值計(jì)算中的四種典型現(xiàn)金流量 （ 1） 現(xiàn)在值 （ 當(dāng)前值 ） P 現(xiàn)在值屬于現(xiàn)在一次支付 （ 或收入 ） 性質(zhì)的貨幣資金 ， 簡稱 現(xiàn)值 。 如圖 28。 年金滿足兩個(gè)條件： （ 或收入 ） 金額相等 b. 支付期 （ 或收入期 ） 各期間隔相等 年金現(xiàn)金流量圖如圖 29。 0 1 2 3 4 n2 n1 n 圖 510 遞增年值 G現(xiàn)金流量圖 A+G A A+2G A+3G A+(n3)G A+(n2） G A+(n1） G …… 小結(jié)： ① 大部分現(xiàn)金流量可以歸結(jié)為上述四種現(xiàn)金流量或者它們的組合 。 ③ 在等值計(jì)算中 ， 把將來某一時(shí)點(diǎn)或一系列時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按給定的利率換算為現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的等值現(xiàn)金流量稱為 “ 貼現(xiàn) ” 或 “ 折現(xiàn) ” ；把現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)或一系列時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按給定的利率計(jì)算所得的將來某時(shí)點(diǎn)的等值現(xiàn)金流量稱為 “ 將來值 ” 或 “ 終值 ” 。 若現(xiàn)值發(fā)生在期初 ，終值發(fā)生在期末 ， 則一次支付的現(xiàn)金流量圖如圖 211。 ① 等額支付終值公式 （ 已知 A求 F） 按復(fù)利方式計(jì)算與 n期內(nèi)等額系列現(xiàn)金流量 A等值的第n期末的本利和 F（ 利率或收益率 i一定 ） 。 0 1 2 3 4 n2 n1 n …… 圖 513 等額支付終值現(xiàn)金流量圖 A F=？ 5 A A A A A A A 根據(jù)圖 513， 把等額系列現(xiàn)金流量視為 n 個(gè)一次支付的組合 ， 利用一次支付終值公式（ 54） 可推導(dǎo)出等額支付終值公式： 122 )1()1()1()1( ?? ?????????? nn iAiAiAiAAF ??)1( i?用 乘以上式 ， 可得 nn iAiAiAiAiF )1()1()1()1()1( 12 ?????????? ???（ 510） （ 511） 由式 （ 214） 減式 （ 213） ， 得 niAAFiF )1()1( ?????? （ 512） 經(jīng)整理 ， 得 ),/(1)1( niAFAiiAF n ??????? ???式中 ii n 1)1( ??用符號(hào)
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