【正文】 6．公共配套設施費 它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。 4．建安工程費 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、通電、通路的費用等。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。 3．前期工程費 前期工程費為項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。 拆遷安置補償費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時問、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。這種估算就是通常所講的房地產開發(fā)項目投資費用估算，而項目投資費用估算與項目會計核算之間既存在千絲萬縷的聯(lián)系，又存在一定的差異，因此，我們首先要了解項目投資費用估算的一般內容和方法。如很多消費者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產品的銷售情況。不動產的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產品不被市場認可，開發(fā)產品無法更改，造成產品積壓，變現(xiàn)困難。因此，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成后才能準確確定，平時對利潤的預測有可能存在較大的誤差。 盈利風險。由于開發(fā)產品的投資巨大，因此，對于房地產企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務風險。地價款的來源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費的支出來源為開發(fā)貸款和預售回款。 在開發(fā)產品未完工前，一般需要通過預售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設中。而房地產開發(fā)貸款是房地產企業(yè)主要的融資品種。而內生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)產生的長期收益。 持有物業(yè)可以產生并為房地產企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。房地產企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。 房地產企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。房地產企業(yè)持有物業(yè)的特點如下： 為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風險，一般隋況下，房地產企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。 所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。 (四)持有階段的特點 房地產企業(yè)開發(fā)建設的開發(fā)產品，除了對外進行銷售轉讓外，還可能存在長期持有的情況。 產品交付應以開發(fā)產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。 (三)銷售階段的特點 銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。施工要委托具有相應資質的施工企業(yè)來完成。水、電、熱、燃氣、通信等配套設施必須達到使用條件，房地產企業(yè)的開發(fā)產品才能交付使用。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產品才可上市交易。在建設過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。 用地審批要對企業(yè)產品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。一般企業(yè)在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權。三、房地產企業(yè)的經(jīng)營特點(一)前期準備階段的特點開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。該階段是房地產項目運作的中心環(huán)節(jié)。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素。二、房地產項目的運作流程房地產企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段： (一)前期準備階段 前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)：房地產企業(yè)可以開發(fā)能有償轉讓的大配套設施，也可以開發(fā)建設不能有償轉讓的、為開發(fā)產品服務的公共配套設施。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。房地產企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務有：土地的開發(fā)與經(jīng)營：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。一、房地產企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務房地產企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。這也是本書將企業(yè)定位為房地產企業(yè)而非房地產開發(fā)企業(yè)的原因。1992年實行市場經(jīng)濟以后，我國的房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，企業(yè)沒有自己的資產。不同的房地產企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產移交給購買者，并一次性取得銷售收入。第一章房地產企業(yè)會計核算概論第一節(jié)房地產企業(yè)的經(jīng)營特點房地產企業(yè)是專門從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產包括房產和地產。自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。而進入21世紀以來，越來越多的房地產企業(yè)選擇了自持物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動產商的轉變。同樣，本書所研究的會計核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自持物業(yè)。它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經(jīng)營者。房屋的開發(fā)與經(jīng)營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。同時，房地產企業(yè)要根據(jù)具體情況對投資來源、建設方式、經(jīng)營模式等方面進行詳細的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。 (二)建設施工階段 在該階段，房地產企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產品的建設過程，并使其達到驗收標準。 (三)銷售或自持階段 對于銷售物業(yè)模式，房地產企業(yè)通過出售房地產，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，房地產企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。 房地產企業(yè)的開發(fā)產品在建設前須經(jīng)政府審批。而房地產企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。 (二)建設階段的特點 開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。 開發(fā)產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。 市政部門的產品和服務是開發(fā)產品的重要組成部分。 對產品的設計要委托專業(yè)的規(guī)劃設計和建筑設計機構來完成。 建設周期長，投資大。房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發(fā)產品本身的造價很高，又需要不斷地投入建設資金，因而，房地產項目的投資額往往都非常大?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產品完工后進行銷售。 商品房預售實行許可證制度。取得“商品房預售許可證”。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。一般情況下，房地產企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。如果經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較小，房地產企業(yè)可以直接將其進行銷售，因其一般不具有持有的價值。 持有物業(yè)一般具有增值的特性。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產生很大幅度的增值。在宏觀經(jīng)濟調控之下．房地產企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗，依靠內生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。四、房地產企業(yè)的財務特點(一)資金管理的特點 房地產項目投資巨大，僅僅依靠房地產企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進行融資。開發(fā)貸款的使用對象，就是房地產企業(yè)具體的開發(fā)項目。 資金支出的重點內容是地價款、建筑安裝支出和稅費。 (二)財務風險的特點 現(xiàn)金流風險。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產企業(yè)財務管理的重要內容。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結算后才能確定，而工程完工后，房地產企業(yè)與施工單位對結算值往往存在不同程度的爭議。 銷售風險。另外，房地產企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。第二節(jié)房地產企業(yè)會計核算的特點房地產企業(yè)會計核算與其他行業(yè)會計核算的不同，在于核算的對象不同，房地產企業(yè)會計核算的對象是房地產項目，其特點在于投入資金多、風險大，為此，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。 一、房地產開發(fā)項目投資費用估算 由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 (一)開發(fā)成本 1．土地使用權出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。 2．土地征用及拆遷安置補償費 土地征用費。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。 “三通一平”等土地開發(fā)費用。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。 5．基礎設施費 基礎設施費又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。其估算可參照建安工程費的估算方法。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％～5％計算。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。 (二)開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。2．銷售費用 它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。約為銷售收入的2％～3％。約為銷售收入的1．5％～2％。約為銷售收入的0．5％～1％。3．財務費用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。房地產開發(fā)項目投資估算的作用主要體現(xiàn)為以下三點：是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行技術經(jīng)濟分析的依據(jù)。例如，對于開發(fā)任務，是成立分公司還是成立子公司進行管理，其會計核算方法存在根本的不同。對于房地產企業(yè)來講，負責具體項目開發(fā)的子公司，通常叫做項目公司；而負責具體項目開發(fā)的分公司，通常叫做項目經(jīng)理部。如果成立分公司，它們會擔心分公司的開發(fā)業(yè)務涉及的納稅風險乃至經(jīng)營風險牽連到總公司。 (二)銷售核算與自營核算并存 房地產企業(yè)對于開發(fā)的產品有兩種處理方式，一是對外進行銷售，二是留作自用或自營。 如果房地產企業(yè)開發(fā)的項目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應按照固定資產建設進行操作和處理。這就存在銷售核算與自營核算并存的現(xiàn)象。開發(fā)產品的建設周期長，建設過程中的預售收入作為預收賬款處理，并在項目竣工后結轉為銷售收入。因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點對房地產企業(yè)會計核算結果將產生直接的影響。對于規(guī)模較大、施工要求復雜的房地產施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。 (五)非持續(xù)經(jīng)營假設 作為房地產企業(yè)來講，開發(fā)完一個項目，可能會在很長時間都沒有新的項目進行開發(fā)，另外，有些房地產企業(yè)的開發(fā)模式是開發(fā)一個項目就成立一個新的項目公司，從而造成了房地產企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營，這違背了會計假設中的持續(xù)經(jīng)營假設。 (六)借款費用的核算 房地產行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產企業(yè)在開發(fā)項目時要投入大量的資金，除了房地產企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過銀行貸款籌措資金。 (七)公共配套設施的核算 為了滿足購房者除居住外的其他需求，房地產企業(yè)在開發(fā)項目時，往往會在開發(fā)區(qū)域內建造一些配套設施。對于房地產企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的配套設施，有以下兩種處理方式：一是房地產企業(yè)自留產權，房地產企業(yè)可以取得這部分資產的經(jīng)營收益；二是房地產企業(yè)不留產權，房地產企業(yè)不能取得這部分資產的經(jīng)營收益。第二章房地產企業(yè)基本核算第一節(jié)貨幣資金的核算 貨幣資金是房地產企業(yè)在生產經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產，它可立即作為支付手段并