【正文】 080208015+1F21882188送露臺2188送露臺2168送露臺2198送露臺2188送露臺2188送露臺朝向差價20樓層差價100B4樓住宅銷售價格定位：樓層均價3（元/㎡）4（元/㎡）備 注東（1）南（1）西（1）東（1）中（2）西（1）2F15801580158015651580（1）1580朝向差價153F16101610161015951610（1）1610朝向差價15樓層差價304F16401640164016251898送花園164016403朝向差價15樓層差價305F1670167016701655168516701670朝向差價15樓層差價306F1710171017101695172517101710朝向差價15樓層差價407F17501750175017351765175017508F1800180018001785181518001800朝向差價15樓層差價509F185018501850183518651850185010F190019001900188519151900190011F195019501950193519651950195012F200020002000298520152000200013F205020502050203520652050205014F210021002100208521152100210015F215021502150213521652150215016F220022002200218522152200220017F23002300送露臺2250平層2285送露臺2315送露臺2300送露臺2300送露臺朝向差價15樓層差價100+1FC、地上車庫價格定位：3萬元/個。益陽商業(yè)價格比較：區(qū) 域康富南路朝陽中路資水會龍?zhí)一▉龃蠛Ｌ疗骄饨鹪?月．㎡30603080未定70120 4060 沿街售價元/㎡8000120008000120008000150001000015000600011000益陽小高層住宅價格比較：項(xiàng) 目資水會龍麗景雅苑香江城華盛花園陽光：（一）定價方法：成本加利潤原則：建筑成本、土地成本、配套綠化成本、稅費(fèi)成本以及其他成本的總和與開發(fā)商期望利潤的結(jié)合作為總銷金額的定價原則。因此我們根據(jù)市場行情，判斷本案銷售目標(biāo)客戶定位如下：A、商業(yè)部分：目 標(biāo) 客 戶目 標(biāo) 范 圍用 途比例擴(kuò)張經(jīng)營企業(yè)主市區(qū)現(xiàn)有餐飲、娛樂、休閑商戶自用20%其他私營企業(yè)主市區(qū)、安化、沅江等地投資25%個體工商業(yè)主現(xiàn)有的店鋪經(jīng)營老板自用、投資40%浙江投資客戶溫州、臺州等地投資10%其他有一定居住條件、經(jīng)濟(jì)條件的公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員投資5%B、住宅部分：目 標(biāo) 客 戶目 標(biāo) 范 圍用 途比例政府公務(wù)員、金融、電信部門職員等各主要政府機(jī)構(gòu)（主要是經(jīng)濟(jì)較好的機(jī)構(gòu)）自用30%大企業(yè)管理人員市區(qū)、安化、沅江等地自用10%集團(tuán)購買益陽大型企業(yè)、重要壟斷性企業(yè) 自用、投資10%私營企業(yè)老板、個體業(yè)主益陽本地、周邊縣市自用、投資30%外地益陽人廣東、長沙等地自用、投資8%浙江投資者溫州、臺州等地投資10%其他其他地區(qū)在益陽有所牽掛的人士投資、他用2%根據(jù)以上對于項(xiàng)目本身的分析和對于目標(biāo)客戶的研究，制定下一部分關(guān)于本案銷售、推廣的等營銷環(huán)節(jié)的步驟和策略。他們買房主要看中一個城市某個區(qū)域的升值潛力，基本為二次、三次置業(yè)。而益陽的房價相對他們生活的大城市明顯偏低，在外地成功創(chuàng)業(yè)的益陽人回鄉(xiāng)置業(yè)，必然會購買地段較好、景觀較好的、又能承受的起的高檔住宅。主要是初次置業(yè)。集團(tuán)購房：一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大公司出于穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)的需要，會通過補(bǔ)貼購房的形式為員工謀取福利，主要為初次置業(yè)，但由于這些人見識廣泛，又有現(xiàn)代人的超前消費(fèi)思想，因此，對住宅品質(zhì)要求較高。他們買房多為二次購房，希望改變以前的居住條件。B住宅定位分析： 根據(jù)分析，我們認(rèn)為地段、環(huán)境、周邊公建配套、項(xiàng)目未來前景等因素會成為吸引客戶、擊退競爭對手的重要賣點(diǎn)；同時也是本項(xiàng)目大多數(shù)客戶追求的目標(biāo)。茶社5080㎡，1家大型美發(fā)5080㎡，1家中介2030㎡，23家快餐店80150㎡，12家書屋5080㎡，1家照像3050㎡，1家其他30100㎡，若干家二樓三樓西餐8001200㎡，1家連鎖品牌本土名店重點(diǎn)放在長沙、常德等周邊城市和益陽本地大商戶招商。改造后的朝陽路將會加速這一街區(qū)商業(yè)規(guī)模的形成，使該街區(qū)無論在業(yè)態(tài)種類、消費(fèi)環(huán)境等方面成為益陽新的商業(yè)坐標(biāo)。除了物質(zhì)消費(fèi)，人們越來越注重消費(fèi)環(huán)境、心情以及社會關(guān)系的建立、信息交流等“精神消費(fèi)”。本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位需要考慮的兩個問題：① 現(xiàn)代人的多方位消費(fèi)需求現(xiàn)代人的消費(fèi)需求已逐漸呈現(xiàn)多元化。4）在被咨詢的客戶中，同時認(rèn)為適合經(jīng)營其他行業(yè)（除餐飲、娛樂、休閑行業(yè)以外）的占50%以上，這些行業(yè)主要有：美容美發(fā)、中介、茶社、醫(yī)療器械、體育用品、照片沖印等，并一致認(rèn)為這些行業(yè)應(yīng)在一樓經(jīng)營。分析總結(jié)：區(qū)位優(yōu)勢和可以預(yù)見的城市發(fā)展前景，成為本案最有說服力的賣點(diǎn)；抓住本案優(yōu)勢，特別是明顯優(yōu)于主要競爭樓盤的優(yōu)勢，應(yīng)在推廣中著重渲染；在高端客戶爭奪戰(zhàn)中，有效的針對性的推廣手段應(yīng)該更具殺傷力； 其他高檔樓盤的相繼動工、認(rèn)購，逼迫我們必須掌握好時機(jī)，在有限的高端客戶爭奪中搶占先機(jī)；朝陽路改造完成后，將會為商業(yè)部分帶來大幅度升值，建議商業(yè)部分在銷售過程中控制性保留部分，等待商業(yè)機(jī)會較為成熟的時候集中出售，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化；商業(yè)部分最好能夠適當(dāng)引進(jìn)外地知名品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，以快速形成商業(yè)氛圍，并提升商業(yè)檔次。馨庭院”、“資水會龍”等一批小高層住宅的預(yù)定、開盤，更加造成有限的高端客戶繼續(xù)分流。馨庭院”等小高層樓盤與本項(xiàng)目相比較，沒有明顯的優(yōu)勢可言，這為本項(xiàng)目的客戶累積提供了難得的機(jī)遇。在朝陽路這條景觀大道的帶動下，該商圈商鋪價值日益上升，住宅開發(fā)潛力明顯凸現(xiàn)；計劃到2020年益陽將有130—150萬農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)向市區(qū)轉(zhuǎn)移，城市人口的急劇膨脹，必將帶來住宅需求量的上升，從而整體拉動益陽住宅價格的上升；隨著當(dāng)?shù)卣畬ν恋匾?guī)劃控制的加強(qiáng)，土地放量將會趨于科學(xué)化，短期內(nèi)不會有大規(guī)模的住宅項(xiàng)目上市，給本案提供了一個很好的推廣機(jī)會；從目前益陽推出的“新和本案處于城市南移的中心地帶，隱藏巨大升值空間；朝陽路改造后，以朝陽中路、康富南路為核心的街區(qū)將成為益陽新的商業(yè)中心。（二）、項(xiàng)目劣勢（W）：項(xiàng)目整體規(guī)模較?。辉跊]有大品牌商業(yè)（商場、大型餐飲、服務(wù)機(jī)構(gòu)）引進(jìn)的情況下，商業(yè)部分3層銷售難度較大；益陽住宅消費(fèi)以自住為主，不僅增加消費(fèi)者購買壓力，無形中縮小了客戶范圍；益陽房地產(chǎn)市場處于“起步”階段，市民缺乏經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的“投資”理財意識，需要多渠道引導(dǎo)和激發(fā)市民的“投資”欲望，必然延長推廣周期和加大推廣成本。產(chǎn)品優(yōu)勢：外觀：三段式設(shè)計，色彩明亮大方，頂部造型現(xiàn)代感強(qiáng)； 戶型：坐北朝南、方正戶型；設(shè)計的7種戶型，變化出38種面積分割，選擇空間大。配套優(yōu)勢：行政市政府、地稅局、國稅局、檢察院、質(zhì)檢中心、審計局、工商局等公務(wù)員聚集金融通信農(nóng)行、保險、工行、建行、電力、移動、鐵通、電信、郵政等高收入行業(yè)媒體廣電中心、益陽日報等高收入行業(yè)餐飲休閑華天酒店、五洲酒店、文博風(fēng)景、待拍賣的一個四星酒店高收入階層聚集地商業(yè)購物新一佳超市、愛麗絲商業(yè)廣場、益陽書城、步步高購物中心生活便利學(xué)校醫(yī)療中心醫(yī)院、朝陽國際中學(xué)、城市學(xué)院生活便利以上公共配套設(shè)施使項(xiàng)目具有了一個成熟、方便、快捷的生活圈；以上公共配套從業(yè)人群具有高收入、高層次、高需求的特點(diǎn)。由香港佳寧娜集團(tuán)投資28億元的梓山湖公園旅游開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)簽約。再加上項(xiàng)目本身規(guī)劃的小區(qū)中心花園和廣場，使項(xiàng)目在景觀上的優(yōu)勢無可比擬。環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目所處的十字路口規(guī)劃的四個街心花園總面積約10萬平方米，成為本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的城市公園。區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目處于朝陽路、龍洲路兩條城市主干道的交叉地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯。；車庫141個。其中商業(yè)建筑面積11827米178。本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地12156米178。時代廣場】位于益陽市中心區(qū)的中南部，西起街坊路，南至柴油機(jī)廠，東靠龍洲路街心花園，北臨益陽城市主干道——朝陽路，與梓山湖高爾夫球場和奧林匹克公園相鄰。因此，好地段、高品質(zhì)的住宅供應(yīng)量存在不足；從麗景雅苑的旺銷、華盛家園（公務(wù)員小區(qū)）小高層內(nèi)部認(rèn)購的良好效果來看，規(guī)劃合理、價格合理、具有升值潛力的住宅能夠成為市場追捧的熱點(diǎn)。均價1580，頂層躍層送露臺1800多層均價980；小高均價1350；起價1020；頂層1600；內(nèi)部發(fā)售，少數(shù)對外。小高層5層以下等待對外發(fā)售；其余預(yù)定達(dá)85%價 格4F起價東1986，西1956，每層加價20 30元；頂層2386。認(rèn)購比開盤價低60元/㎡；按揭98折；一次付款94折。電視專題；電視劇插播；傳單、路牌。主要劣勢戶型太大；單價總價較高商業(yè)的前景暗淡離市區(qū)太遠(yuǎn)，市內(nèi)交通不便缺乏方便的公共配套設(shè)施商業(yè)招商難度大，中短期內(nèi)不具備繁榮的條件定 位住宅：依山傍水的電梯洋房；商業(yè)：現(xiàn)代商業(yè)；街區(qū)、投資自用兩便。規(guī)模；小區(qū)規(guī)劃；周邊設(shè)施；升值。香江城麗景雅苑華盛家園位 置金山路秀峰公園對面火車站迎賓西路與金山南路交匯處龍洲路與玉蘭路交匯口，奧林匹克公園對面康富南路人行住宅區(qū)附近規(guī) 模住宅：2萬平米， 商業(yè)街：500米縱深總建：48318住宅：28717商鋪：13350多層：32幢別墅：49戶排屋：12幢200多畝總建：21萬平米，其中小高層4幢戶 數(shù)76 210約800 約1200主力戶型3室2廳4室2廳164㎡、178㎡、206㎡3室2廳，133145㎡，錯層結(jié)構(gòu)，120158㎡多層：100140小高層：130150優(yōu)勢賣點(diǎn)依山傍水好風(fēng)景；7成按揭；階梯式步行街設(shè)計。銷售不足60%，基本陷入停滯。香江城華盛家園陽光 二、住宅和商業(yè)現(xiàn)狀分析：益陽商業(yè)價格比較：區(qū) 域康富南路朝陽中路資水會龍?zhí)一▉龃蠛Ｌ疗骄饨鹪?月．㎡30603080未定70120 4060 沿街售價元/㎡8000120008000120008000150001000015000700011000小結(jié)：① 租賃價格偏低，與銷售價格不成比例； ② 朝陽路、康富南路正在形成益陽新的商業(yè)中心； ③ 繁華商圈店鋪緊俏（如朝陽路、康富南路、桃花侖）；二級商圈大量空置，且租金低廉（如龍洲路、秀峰路）?！爸v究環(huán)境、規(guī)劃和居住品質(zhì)”已經(jīng)成為住宅消費(fèi)的重要標(biāo)準(zhǔn)。住宅消費(fèi)觀念開始走向品質(zhì)需求。加上益陽高檔樓盤的稀缺，兩者結(jié)合，造成了住宅供應(yīng)尤其是高檔住宅供應(yīng)的不足。以麗景雅苑、華盛花園（公務(wù)員小區(qū)）為代表的大盤開發(fā)的誕生，拉動了整個益陽房地產(chǎn)品位的提高。政府對土地控制的加強(qiáng)，直接推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2004年末，益陽市區(qū)人口42萬人。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)向交通、通信、醫(yī)療保健和家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)傾斜，并對改變居住環(huán)境有了更現(xiàn)實(shí)的要求。