【正文】 （3）項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問題項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采用國(guó)內(nèi)先進(jìn)護(hù)理技術(shù)及相關(guān)設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精確管理、成為省內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范基地。（2）項(xiàng)目原輔料供應(yīng)及使用問題項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)所需護(hù)理耗材、食用原料以及相關(guān)有關(guān)老年人用品等原輔料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購(gòu)。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，公司主要完成項(xiàng)目的可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。 項(xiàng)目結(jié)論與建議 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：表11 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1項(xiàng)目投入總資金萬元 　建設(shè)投資萬元 　建設(shè)期利息萬元 　流動(dòng)資金萬元 　2年?duì)I業(yè)收入(含稅)萬元 正常年份值3年總成本費(fèi)用萬元 正常年份值4年經(jīng)營(yíng)成本萬元 正常年份值5年增值稅萬元 正常年份值6年銷售稅金及附加萬元 正常年份值7年利潤(rùn)總額萬元 正常年份值8所得稅萬元 正常年份值9年稅后利潤(rùn)萬元 正常年份值10投資利潤(rùn)率　%　11投資利稅率　%　12營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率　%　13稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）　%大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可行14稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）　%大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可行15稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%）萬元 大于零，項(xiàng)目可行16稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%）萬元 大于零，項(xiàng)目可行17稅后投資回收期年 含建設(shè)期36個(gè)月18稅前投資回收期年 含建設(shè)期36個(gè)月19盈虧平衡點(diǎn)（營(yíng)業(yè)規(guī)模達(dá)到率）　%　 項(xiàng)目主要問題及解決建議（1）項(xiàng)目總投資來源及投入問題項(xiàng)目總投資主要來自XXXXX自籌資金及銀行貸款，按照計(jì)劃在2013年9月份前完成項(xiàng)目申報(bào)審批工作。同時(shí)，本項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)護(hù)理技術(shù)、方案以及設(shè)備設(shè)施，輻射淄博市及周邊縣、市、區(qū)、洲，能極大地減輕政府養(yǎng)老床位不足的壓力，緩解山東省日益緊張的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源需求。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益經(jīng)過謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，%，%，%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），（含建設(shè)期3年），（含建設(shè)期3年），盈虧平衡點(diǎn)（營(yíng)業(yè)規(guī)模達(dá)到率）%。 項(xiàng)目總投資及來源，其中。樂園內(nèi)周邊規(guī)劃地面景觀、喬灌木、種植草坪，用地四邊臨紅線為5m寬綠化帶，四周設(shè)置綠化，種植耐寒耐旱灌木。本項(xiàng)目新建及改建的主體工程與輔助工程主要為養(yǎng)老公寓4號(hào)樓、獨(dú)棟養(yǎng)老公寓、孤兒撫養(yǎng)中心、康復(fù)活動(dòng)中心、養(yǎng)生會(huì)所、多功能廳、健身房、公共活動(dòng)區(qū)、閱覽室、禪堂、無水溫泉、永和茶室、中草藥博物館、會(huì)客室、老年用品超市、有機(jī)食品超市以及綜合服務(wù)樓等組成。其中，公司其中擁有36畝地的產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，為項(xiàng)目的整體建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，公司將在未來對(duì)該地塊的土地性質(zhì)變更為住宅用地，并且辦理剩余264畝住宅用地的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：1．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2006年審核批準(zhǔn)施行；2．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2002年；3.《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，2011年；4.《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；5.《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》；6.《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；7.《中共山東省委、山東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快老齡事業(yè)發(fā)展的意見》；8.《山東省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；9.《淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》。，根據(jù)山東省《關(guān)于加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》規(guī)定，中部民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新建床位每張補(bǔ)助5500元，本項(xiàng)目可獲得3850萬元的一次性建設(shè)資金補(bǔ)助。項(xiàng)目計(jì)劃從2013年10月開始實(shí)施，到2016年9月結(jié)束，建設(shè)期36個(gè)月。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開伙。圖11 項(xiàng)目服務(wù)示意圖“XX”養(yǎng)老苑的特色為綠色無公害食品、礦物質(zhì)水、負(fù)離子空氣、中藥養(yǎng)生、24小時(shí)全方位智能監(jiān)護(hù)與護(hù)理、家庭式心理互動(dòng)與輔導(dǎo)以及臨終關(guān)懷服務(wù)，并通過設(shè)置光氧動(dòng)力健身房、室內(nèi)外健身器材、棋牌室、臺(tái)球室等活動(dòng)場(chǎng)地，開展老年書畫養(yǎng)生、太極拳、瑜伽禪修等可以老人休閑娛樂健身服務(wù)，配置老年養(yǎng)生茶飲套餐等各項(xiàng)輔助設(shè)施及服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)為老年人的幸福萬年保駕護(hù)航的工作目標(biāo)。本苑主要服務(wù)對(duì)象為淄博市周邊縣市，服務(wù)半徑為200公里?！癤X”養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7目 錄一、項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目基本情況 1 項(xiàng)目承建單位 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫單位 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 3 項(xiàng)目總投資及來源 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益 4 項(xiàng)目結(jié)論與建議 5 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 項(xiàng)目主要問題及解決建議 6二、項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與可行性 7 項(xiàng)目建設(shè)背景 7 我國(guó)社會(huì)老齡化進(jìn)程進(jìn)一步加快 7 我國(guó)社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善 8 我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?10 山東省大力推動(dòng)老齡事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展 11 項(xiàng)目建設(shè)必要性 12 項(xiàng)目建設(shè)是順應(yīng)我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展方向的需要 12 項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求 13 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量的需要 13 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提升區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平的需要 14 項(xiàng)目建設(shè)可行性 14 項(xiàng)目所處背景環(huán)境利好支撐項(xiàng)目可行 14 項(xiàng)目發(fā)展策略合理保障項(xiàng)目可行 17 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)模式合理支撐項(xiàng)目可行 18 項(xiàng)目效益可觀保障項(xiàng)目可行 21三、項(xiàng)目整體規(guī)劃 23 項(xiàng)目整體規(guī)劃 23 項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介 24 項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額估算 27 項(xiàng)目核心設(shè)備列表 28四、項(xiàng)目環(huán)境分析 30 市場(chǎng)環(huán)境分析 30 中國(guó)人口老齡化的發(fā)展 30 觀念的變化 31 社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多 31 現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化 31 老年公寓的發(fā)展空間 31 政策環(huán)境分析 32 行業(yè)政策 32 行業(yè)規(guī)劃 34 社會(huì)環(huán)境分析 35 行業(yè)案例分析 35 杭州金色年華 35 浙江天目山九思湖畔（度假式養(yǎng)老公寓） 36 上海綠地21城孝賢坊 36五、項(xiàng)目燃料供應(yīng)、利用 38六、項(xiàng)目廠址選擇 39 廠址現(xiàn)狀 39 地點(diǎn)與地理位置 39 項(xiàng)目占地面積 39 改、擴(kuò)建項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)址利用情況 39 廠址條件 40 地形、地貌條件 40 地理位置 40 氣候環(huán)境條件 40 交通運(yùn)輸環(huán)境 40 社會(huì)環(huán)境條件 41 法律支持條件 41 公共設(shè)施條件 42 征地拆遷條件 42 施工條件 42七、建筑工程方案 43 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 43 基本原則 43 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 43 項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù) 43 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 45 建筑方案 46 主體工程 46 48 配套設(shè)施 52 項(xiàng)目招標(biāo) 53 項(xiàng)目招標(biāo)依據(jù) 53 招標(biāo)范圍 53 本項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式 53 招標(biāo)組織形式 53八、智能化、信息系統(tǒng)建設(shè) 55 智能化系統(tǒng)概況 55 概述 55 設(shè)計(jì)原則 55 綜合安保管理系統(tǒng) 57 系統(tǒng)描述 57 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 57 入侵報(bào)警系統(tǒng) 57 出入口控制系統(tǒng) 57 護(hù)理辦公專有系統(tǒng) 58 系統(tǒng)描述 58 床位呼叫系統(tǒng) 58 智能一卡通系統(tǒng) 58 護(hù)理示教系統(tǒng) 59 數(shù)字會(huì)議系統(tǒng) 59 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 59 綜合布線系統(tǒng) 59 系統(tǒng)描述 59 布點(diǎn)原則 59 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 60 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 60 公共廣播系統(tǒng)(含背景音樂及緊急廣播) 60 系統(tǒng)描述 60 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 61 信息發(fā)布及查詢系統(tǒng) 61 大屏幕顯示系統(tǒng) 61 信息查詢系統(tǒng) 61 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 61 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 62 系統(tǒng)描述 62 設(shè)計(jì)原則 62 需求分析 62 系統(tǒng)組成 62 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 62 電源與接地系統(tǒng) 63 智能照明控制系統(tǒng) 63 智能化系統(tǒng)集成 63九、節(jié)水節(jié)能措施 64 能耗分析 64 水耗總量 64 建筑照明耗電 64 生產(chǎn)辦公及其他設(shè)備耗電量 65 耗電總量 66 煤炭分析 66 節(jié)能設(shè)計(jì) 66 設(shè)計(jì)依據(jù) 66 節(jié)能措施 67 建筑節(jié)能 68 空調(diào)節(jié)能 69 電氣節(jié)能 69 給排水節(jié)能 69 節(jié)能管理制度 70十、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 71 項(xiàng)目廠址環(huán)境現(xiàn)狀 71 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響 71 施工期廢水影響分析 71 施工對(duì)周圍環(huán)境空氣的影響 71 施工期噪聲影響分析 72 施工期固廢的影響 72 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 72 水土流失來源及防治措施 74 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 74 建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境要素影響性質(zhì)識(shí)別 77 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 78 施工期間環(huán)境保護(hù)措施 78 運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境保護(hù)措施 80 環(huán)境管理措施 83 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 83 特殊環(huán)境影響 84十一、職業(yè)安全衛(wèi)生消防 85 職業(yè)安全衛(wèi)生 85 設(shè)計(jì)依據(jù) 85 主要危害因素與危害程度 85 安全措施方案 86 消防 87 設(shè)計(jì)依據(jù) 87 消防措施 87 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 87 滅火系統(tǒng) 88 消防知識(shí)教育 88十二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目管理 89 組織機(jī)構(gòu) 89 人力資源配置 89 人員招聘 89 人員培訓(xùn) 90 領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn) 90 技術(shù)人員培訓(xùn) 90 項(xiàng)目管理 92 項(xiàng)目管理 92 資金管理 92十三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 93 建設(shè)工期 93 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 93 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 93十四、投資估算與資金籌措 95 項(xiàng)目總投資估算 95 投資估算依據(jù) 95 建設(shè)投資估算 95 流動(dòng)資金估算 96 項(xiàng)目總投資 98 資金籌措及投資計(jì)劃 99十五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 101 計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明 101 項(xiàng)目測(cè)算參考依據(jù) 101 項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定 101 總成本費(fèi)用估算 102 直接成本 102 工資及福利費(fèi)用 103 折舊及攤銷 103 修理費(fèi) 106 財(cái)務(wù)費(fèi)用 106 其他費(fèi)用 106 總成本費(fèi)用 106 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 109 營(yíng)業(yè)收入 109 銷售稅金及附加費(fèi)用 109 損益及利潤(rùn)及分配 110 盈利能力分析 112 投資利潤(rùn)率與投資利稅率 112 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期 112 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 113 盈虧平衡分析 116 敏感性分析 117十六、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 118 經(jīng)濟(jì)效益 118 社會(huì)效益 118十七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 120 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成 120 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 120 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 120 工程風(fēng)險(xiǎn) 120 資金風(fēng)險(xiǎn) 120 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) 120 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 120 其他風(fēng)險(xiǎn) 121 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 121 風(fēng)險(xiǎn)回避 121 風(fēng)險(xiǎn)控制 121 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 121 后備措施 121十八、項(xiàng)目綜合結(jié)合及建議 123 項(xiàng)目綜合研究結(jié)論 123 項(xiàng)目建議 123十九、附錄 125XX XX一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目性質(zhì)：新建；建設(shè)地址：；經(jīng)營(yíng)期限：本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限不設(shè)上限；所屬行業(yè)：老年護(hù)理服務(wù)；基本情況：XX項(xiàng)目建設(shè)地址為xxxx，項(xiàng)目整體規(guī)劃300畝，整體占地面積200001㎡，㎡，為專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，建成后將開放7000張養(yǎng)老床位，實(shí)現(xiàn)460名孤兒領(lǐng)養(yǎng)撫育，共有員工1512人，其中，專業(yè)護(hù)理人員總數(shù)1450人。“XX”苑名中，千禧1000中的1代表自己的健康身心，后邊的3個(gè)笑臉分別代表金錢、地位、榮譽(yù)，也代表一切幸福生活的源泉。未來，隨著項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的不斷優(yōu)化，品牌建設(shè)的不斷強(qiáng)化，XX的服務(wù)半徑將擴(kuò)大到山東省內(nèi)的各市縣，建設(shè)專業(yè)康復(fù)護(hù)理醫(yī)院，并按照本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，應(yīng)地適宜，在全國(guó)各地區(qū)全面開展“XX”連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。圖12 項(xiàng)目宣傳圖1建成后，XX將具備吃、住、醫(yī)、學(xué)、樂、生活服務(wù)照料等設(shè)施和功能，老年人一家一戶居于每個(gè)單元中，每戶都有自己獨(dú)立的生活用房，包括起居室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、洗浴設(shè)備和廚房，老人可攜帶自己喜愛的家具、廚房設(shè)備，每戶要安裝電話和緊急呼救裝置，同時(shí)設(shè)有娛樂場(chǎng)所、洗衣房、健身房、閱覽室、醫(yī)務(wù)室、監(jiān)護(hù)室、售貨點(diǎn)等。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護(hù)理員照顧生活起居，進(jìn)行特殊服務(wù)，身體較好的老人可以經(jīng)常進(jìn)行健康體育鍛煉，參加文化娛樂活動(dòng)和醫(yī)療保健等知識(shí)的學(xué)習(xí)。項(xiàng)目建設(shè)所需的項(xiàng)目申報(bào)、土建工程等前期籌備工作從2013年8月開始實(shí)施，待資金到位后開始正式建設(shè)。 項(xiàng)目承建單位 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫單位北京華經(jīng)縱橫咨詢有限公司。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)