【正文】 批 文 ； 5. 空 調(diào) 系 統(tǒng) / 設(shè) 備 試 壓 、 調(diào) 試 報(bào) 告 。 三 、 電 氣 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設(shè) 備 操 作 和 維 護(hù) 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 所 有 電 氣 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗(yàn) 收 資 料 及 說 明 ； 3. 電 氣 設(shè) 備 明 細(xì) 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 証 ； 4. 供 電 局 驗(yàn) 收 報(bào) 告 ； 5. 各 種 用 電 設(shè) 備 調(diào) 試 、 測 試 報(bào) 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 、 測 試 報(bào) 告 、 防 雷 辦 驗(yàn) 收 報(bào) 告 。 物 業(yè) 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術(shù) 資 料 對 物 業(yè) 的 設(shè) 施 進(jìn) 行 驗(yàn) 收 管 理 、 運(yùn) 行 、 維 護(hù) 和 保 養(yǎng) ， 一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術(shù) 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 香港新世界大廈 接管驗(yàn)收方案 上海 新創(chuàng) 物業(yè)管理有限公司 7 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設(shè) 計(jì) 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結(jié) 構(gòu) 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )； 4. 質(zhì) 監(jiān) 站 、 規(guī) 劃 局 、 消 防 局 、 環(huán) 衛(wèi) 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗(yàn) 收 報(bào) 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應(yīng) 商 及 廠 商 資 料 ； 6. 房 屋 面 積 測 量 報(bào) 告 ； 7. 物 業(yè) 沉 降 測 試 報(bào) 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗(yàn) 報(bào) 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗(yàn) 收 鑒 証 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業(yè) 整 體 驗(yàn) 收 結(jié) 束 ， 正 式 進(jìn) 入 保 修 期 ， 但 物 業(yè) 驗(yàn) 收 往 往 是 一 段 相 當(dāng) 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設(shè) 備 可 能 會 因 先 期 投 入 運(yùn) 行 或 其 他 原 因 已 經(jīng) 進(jìn) 入 保 修 期 ， 故 需 要 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )與 其 承 包 商 、 供 應(yīng) 商 協(xié) 議 約 定 整 個(gè) 項(xiàng) 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業(yè) 公 司 ， 而 在 此 之 前 進(jìn) 入 保 修 期 的 部 分 設(shè) 備 和 系 統(tǒng) ， 若 需 要 簽 續(xù) 保 合 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應(yīng) 酌 情 予 以 補(bǔ) 償 。 香港新世界大廈 接管驗(yàn)收方案 上海 新創(chuàng) 物業(yè)管理有限公司 6 四 、 試 運(yùn) 行 若 部 分 設(shè) 備 或 整 個(gè) 系 統(tǒng) 尚 未 通 過 最 終 的 驗(yàn) 收 ， 但 由 于 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 需 要 必 須 開 啟 運(yùn) 行 某 些 設(shè) 備 或 系 統(tǒng) ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實(shí) 物 驗(yàn) 收 ， 并 嚴(yán) 格 按 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )的 書 面 指 令 進(jìn) 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術(shù) 上 仍 由 承 包 商 (供 應(yīng) 商 )把 關(guān) ， 若 發(fā) 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責(zé) 任 由 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )及 其 承 包 商 負(fù) 責(zé) ， 對 于 重 要 設(shè) 備 或 機(jī) 房 有 必 要 簽 定 臨 時(shí) 試 運(yùn) 行 協(xié) 議 ， 清 楚 列 明 有 關(guān) 各 方 責(zé) 任 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗(yàn) 收 中 發(fā) 現(xiàn) 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項(xiàng) 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護(hù) 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會 做 詳 細(xì) 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )進(jìn) 行 整 改 ， 對 不 能 進(jìn) 行 整 改 的 缺 陷 進(jìn) 行 賠 償 交 涉 。 一 、 物 業(yè) 驗(yàn) 收 條 件 物 業(yè) 要 驗(yàn) 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗(yàn) 收 物 業(yè) 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細(xì) 的 設(shè) 計(jì) 修 改 說 明 )； 2. 提 供 被 驗(yàn) 收 的 設(shè) 備 、 系 統(tǒng) 的 操 作 說 明 、 保 養(yǎng) 手 冊 及 其 他 有 關(guān) 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )簽 署 承 包 (供 應(yīng) )合 同 中 有 關(guān) 技 術(shù) 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗(yàn) 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應(yīng) 商 的 地 址 、 聯(lián) 系 電 話 及 聯(lián) 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業(yè) 技 術(shù) 介 紹 和 培 訓(xùn) ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗(yàn) 和 分 析 報(bào) 告 ； 8. 清 潔 被 驗(yàn) 收 的 場 地 、 設(shè) 備 和 機(jī) 房 。 對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。 對整改情況進(jìn)行檢查，并對整改情況作出定論。 3. 接管繕后階段 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。 接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份 ，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。 五、 接管工作程序 1. 接管工作準(zhǔn)備階段 熟悉接管各層面的情況 接管工作應(yīng)備文件 a. 驗(yàn)收接管流程 b. 相關(guān)驗(yàn)收文件 c. 相關(guān)驗(yàn)收表格 d. 成品保護(hù)方案 接管人力與器具準(zhǔn)備 接管前人員培訓(xùn) 2. 接管工作運(yùn)作階段 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。 以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存， 香港新世界大廈 接管驗(yàn)收方案 上海 新創(chuàng) 物業(yè)管理有限公司 4 以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。著名咨詢報(bào)告及策劃案例北大縱橫新華信產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告行業(yè)年度報(bào)告行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告調(diào)查問卷分析咨詢顧問 管理模式下的管理方案公司營銷管理咨詢項(xiàng)目 值班管理制度員工培訓(xùn)項(xiàng)目成本控制業(yè)務(wù)流程圖業(yè)務(wù)流程管理辦法工作管理辦法采購管理辦法企業(yè)統(tǒng)計(jì)管理制度 公司績效考核管理辦法集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢案例公司薪酬管理規(guī)定新華信營銷咨詢案例投資管理制度職位說明書 治理結(jié)構(gòu)公司員工禮儀守則成本月報(bào)表填報(bào)說明員工調(diào)查問卷崗位手冊表格公司考核方案年度能力考核指標(biāo)說明訪談?dòng)?jì)劃時(shí)間表 香 港 新 世 界 大 廈 接 管 驗(yàn) 收 方 案 上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 二 00 二年七月 香港新世界大廈 接管驗(yàn)收方案 上海 新創(chuàng) 物業(yè)管理有限公司 2 目 錄 項(xiàng)目 頁碼 1. 接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 3 2. 物業(yè)驗(yàn)收移交程序 5 3. 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料 6 4. 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊 9 5. 物業(yè)驗(yàn)收管理制度 11 6. 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 13 7. 設(shè)施成品保護(hù)方案 21 8. 附表 香港新世界大廈 接管驗(yàn)收方案 上海 新創(chuàng) 物業(yè)管理有限公司 3 接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 一、 依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部 1991 年 2 月 4 日發(fā)布， 1991 年 7 月 1 日實(shí)施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行： A 辦公層區(qū)域（ L12～ L57）和各設(shè)備房 [塔樓部分 ]： 7 月 20 日到 8 月 24 日 B 商場部分（ B3～ L3）及車庫 [裙樓部分 ]： 9 月 8 日到 10 月 28 日 二、 接管必備資料如下 1. 竣工 工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等； 2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；