上海市房屋建筑面積計算規(guī)則-展示頁
2024-11-09 08:07本頁面
【正文】 房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等）層高在 米以上的按其墻外圍水平面積計算。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。地下層次以負數(shù)表示。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 房屋 層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪177。 房屋共有建筑面積 系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。 1 上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則 建筑面積計算規(guī)則 一、一般規(guī)定 房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 房屋 建筑面積 計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高 米（含 米，下同）以上的永久性建筑。 房屋使用 面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。 0米以上計算。 房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。 二、計算全部建筑面積的范圍 永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。 多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 穿過房 屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。 樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。 房屋天面上屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。 挑樓、全封閉的陽臺按外圍水 平投影面積計算。 1房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 1有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建 筑面積。 1屬永久性建筑層高在 米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 1依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在 米以上 部位的外圍水平投影面積計算。 三、計算一半建筑面積的范圍 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 無頂蓋的室外樓梯按各樓層 外圍水平投影面積的一半計算。 3 四、不計算建筑面積的范圍 層高小于 米的房屋及房屋附屬部位。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。 建筑物內的操 作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。 1廣場式室外樓梯。 1與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 判別房屋計算建 筑面積的基本原則是： 永久固定，層高 米（含 米）以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑面積。 計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。 六、特殊墻體及部位處理原則 非垂直墻體處理原則：當房屋的墻 體向內傾斜時，按其外墻高度 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。內凹高度低于 米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。 共有建筑面積分攤規(guī)則 一、一般規(guī)定 房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產權分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。 有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據房屋類型，按相關面積比例先行分攤除垂直 通道（樓梯、電梯及相應走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應分別進行分攤。 套（單元）建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積 二、計 算方法 （一）成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成 套（單元）內使用面積 （ 1）套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和； （ 2）躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 5 （ 3）不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； （ 4）內墻面裝修厚度計入使用面積。其中套（單元 ）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。 套內陽臺建筑面積 （ 1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； （ 2）未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 （四）分攤的共有建筑面積 分攤的共有建筑面積 =套內建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù) 三、共有建筑面積的分攤方法 6 住宅樓共有建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單位，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據 層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。 非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產權人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產權人戶數(shù)平均分攤。經研究，現(xiàn)答復如下： 一、在容積率計算中除以下規(guī)定外，其他建筑面積計算應按照《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（ 2020 年 12 月 1日施行）和《容積率計算規(guī)劃暫行規(guī)定》（滬規(guī)法〔 2020〕 306 號）執(zhí)行。 三、對于層高小于 米的半地下室，在室外地坪標高以上部分
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