【正文】 面積 本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光（井）梯、提物井等。 層內(nèi)共有建筑面積：住宅統(tǒng)一分攤；非住宅因功能不同，由各層各自進行分攤。 幢共有建筑面積是指為整幢服務的共有建筑面積，由全幢進行分攤。 分攤的共有建筑面積不劃分各套分攤的具體部位。 為整幢大樓服務的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區(qū)相關建筑面積比例來進行分攤。 房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。 （ 2）位于陽臺等建筑主體結構內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機位等，應與其 相連的建筑空間視為一體計算建筑面積。 室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間經(jīng)規(guī)劃設計加以利用的，其層高在 米以上的部分應計算全部建筑面積。 室外樓梯與臺階的界定 （ 1）位于建筑物外墻或主體結構以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個 自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。 涉及有上蓋的無柱走廊 、檐廊，未封閉的陽臺、挑廊，有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，當上蓋外圍水平投影超過底板外沿的或圍護結構向外傾斜的，以底板圍護結構外圍水平投影面積一半計算；當圍護結構超過上蓋外圍水平投影的，按其上蓋水平投影面積一半計算；當圍護結構向內(nèi)傾斜時，按圍護結構上沿達到 米處水平投影面積的一半計算建筑面積。 非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度 米處的水平投影面積計算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿計算房屋建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體外圍水平投影面積計算。 1其它不符合技術規(guī)范的建筑物和構筑物。 1 無永久性上蓋的室外車道。 1活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和已部分倒塌的房屋。 1利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。 閣樓層檐口以上用結構層（樓板）全封閉（與閣樓不相通）的視為隔熱層，不計算建筑面積。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均 不計算建筑面積。 房屋的平臺、花臺、曬臺（露臺）、挑臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑物。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 四、不計算建筑面積的范圍 層高小于 米的房屋。 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的走廊、檐廊 ，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 2有永久性上蓋的室外車道 按其外圍水平投影面積計算 。 2 當落地窗其窗體高度大于或等于 米時，落地窗計算建筑面積。 依坡地建筑的房屋，利用 吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在 米以上部位的外圍水平投影面積計算。 1設有結構層的書庫、立體倉庫、立體車庫按結構層外圍水平投影面積計算。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在 米以上的部位，按其水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 1與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計算。 1有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 1房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備用房等按其外圍水平投影面積計算。 （ 2） 住宅室內(nèi)樓梯間隔的凈寬度大于 米時，非住宅樓梯間隔的凈寬度大于 米時，計算上一層梯間面積時，樓梯間隔空間面積應扣減。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在 米以上部位，按水平投影面積計算。 房屋建筑結構可分為：鋼結構；鋼、鋼筋混凝土結構；鋼筋混凝土結構；混合結構；磚木結構；其它結構。 房屋所在層次是指本權屬基本單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 房屋層數(shù)是指房 屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。 房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積等測算。 (3)地面以上相互獨立，但地面以下相互連通，共用一個地下 室的建筑視為多幢處理。同一建筑中的不同建筑塔樓各自視為一幢處理。 一、一般規(guī)定 房屋以幢為單位進行測 算 。 二○○八年九月三日 主題詞：房地產(chǎn) 面積計算 規(guī)則 通知 抄送：江西省建設廳，贛州市人民政府，江西省建設廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處，市法制辦，市規(guī)劃建設局，市國土局，市房地產(chǎn)市場管理處，中心城區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。為全面提高我市房產(chǎn)測繪單位從業(yè)人員的技術水平，統(tǒng)一規(guī)范房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，切實保護房屋權利人的合法權益，做到有章可循，通俗易懂，根據(jù)國家《房屋測量規(guī)范》及建設部《關 于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》精神，參考無錫、深圳、南昌等城市制定的有關操作辦法和規(guī)則，并結合我市實際情況，我們制定了《贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）》。贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行） [2020122] 贛市房字〔 2020〕 175 號 關于印發(fā)《贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）》的 通 知 各縣（市）房地產(chǎn)管理局，贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房管產(chǎn)交易管理所： 隨著城市建設和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，新建筑結構形式和設計風格不斷涌現(xiàn)，房屋建筑面積的測量與計算成為開發(fā)企業(yè)和購房人共同關注的焦點， 這對房屋面積計算工作提出了新的更高的要求。目前，現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》制定實施于 2020 年，距今已經(jīng) 8 年了，存在著諸多不足：一是原有的條款是原則性的，不夠細化；二是專業(yè)術語較多，非專業(yè)人員難以理解；三是有些新出現(xiàn)的建筑形式，比如陽光屋、入戶花園、飄窗等如何計算，又未予以明確，導致實際操作中出現(xiàn)各種計算方法進而引發(fā)糾紛。現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。 贛州市房地產(chǎn)管理局辦公室 2020 年 9 月 3 日印發(fā) 共印 250 份 贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行） 為規(guī)范我市房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，根據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》及建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，結合我市實際，制定《 贛州 市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）》。 (1)地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。 (2)計算容積率的半地下室與上部建筑相連通的亦視為一幢處理。 房屋面積測算系指房屋水平投影面積測算。 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且 具備有上蓋 、 有圍護物 、 結構牢固 、 層高 米以上（含 米） 、 可供人們正常生產(chǎn)或生活 的 永久性建筑。 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積。 0 以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 ，計算自然層數(shù)。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 地下層次以負數(shù)表示。 二、計算全部建筑面積的范圍 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多 層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 當夾層及其下方建筑空間的高度均小于 米，但總高度不小于 米時，只計算一層建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的，按其外圍水平投影面積計算。 室內(nèi)樓梯的面積計算 （ 1） 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 設計為斜面結構，屋頂下面具有永久性樓梯上下并 加以利用的空間，高度在 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 1地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 1屬永久性建筑層高在 米以上的非單排柱車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 1室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。 1有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。 1內(nèi)部無結構層的機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層水平投影面積計算。 2有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 2封閉的入戶花園、戶內(nèi)花園按其外圍水平投影面積計算。 三、計算一半建筑面積的范圍 與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 無頂蓋的（含 無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯的 ）室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計算。 未封閉的入戶花園、戶內(nèi)花園按水平投影面積的一半計算。 突出房屋墻面的構件 、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、凸窗、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻，地下室內(nèi)無頂蓋的采光井。 房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池及一些景觀性質(zhì)的建筑設施等。 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 上蓋超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊。 屋頂防雨的挑檐。 1獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 1與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 1用作公共休憩的亭、塔，綠化帶場所的公共設施，以及為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位 。 五、實際操作中有關部位面積計算原則 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。 對商業(yè)部分中沒有間隔墻的權屬單元，以固定界址點為分隔標記。 樓梯下方空間：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 （ 2）位于建筑物外墻或主體結構以外，臺階起終點高差小于一個自然層的樓梯，或臺階起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。 花池、空調(diào)機位的面積計算 （ 1）懸掛于建筑主體結構外側的外掛式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。 六、共有建筑面積分攤原則 產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法權屬分割文件或協(xié)議的，可按本《規(guī)則》執(zhí)行。共有建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。 其它共有建筑面積應根據(jù)其使用功能與服務對象情況進行分攤。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，不得任意改變使用功能。 功能區(qū)共有建筑面積是指專為某一功能服務的共有建筑面積，由該功能區(qū)進行分攤。 房屋與房屋之間利用通廊（含架空通廊）等相連通的，通廊建筑面積視作所屬功能區(qū)共有面積。 共有的樓梯間、電梯間。 共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗、走廊、檐廊等。 公共建筑物之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 已出售給產(chǎn)權人獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等。 用作公共事業(yè)、市政建設的建筑物。 物業(yè)用房、為多幢房屋服務的管理用房、設備用 房、居委會、派出所等公共用房，以及會所、儲蓄所、娛樂活動室、閱覽室、托兒所等經(jīng)營性用房。 九、共有面積分攤方法 多功能綜合樓（含商住樓）的非住宅層內(nèi)單獨通往住宅層的梯間以及門廳等共有建筑面積，由住宅層分攤；若該共有部分又可與非住宅層相連通的，則由住宅層與相連通的非住宅層分攤。 專為住宅部分服務并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積由住宅部分分攤。 地下室相通，地面上獨立的兩幢或兩幢以上的房屋，以規(guī)劃部門確定的室內(nèi)地坪 177。 地下部分與地上部分同屬一幢房屋時，地下室不計容積率時，地下室與地下共有部位單獨計算建筑面積，地下共有部位列入不分攤的共有建筑面積；地下室計容積率時，地下室建筑面積計入全幢建