房地產(chǎn)經(jīng)營與估價教案i-展示頁
2025-04-26 01:25本頁面
【正文】 所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。這是國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。基于以上的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。目錄特點房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別存在的問題及原因1. 觀念危機2. 市場秩序不規(guī)范3. 企業(yè)規(guī)模小、整體實力弱4. 房地產(chǎn)開發(fā)的資源配置不合理5. 管理不到位，部門間配合不融洽風險的成因風險的類型1. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風險2. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風險3. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險4. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術風險5. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內部風險風險管理方法1. 回避風險2. 轉移風險3. 減輕風險的損失4. 對經(jīng)營項目實行保險可行性研究1. 可行性研究的含義2. 可行性研究階段劃分3. 可行性研究的內容4. 可行性研究報告特點 投資周期長、金額大、周轉慢、變現(xiàn)能力差、風險大、回報利潤豐厚?！ ∫虼耍袌霰容^法操作的關鍵是： 估價人員就待估房地產(chǎn)與比較實例房地產(chǎn)在地理位置、結構、小區(qū)配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產(chǎn)價格的影響進行差別修正，差別修正的準確性直接影響估價結果的準確性房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 與 估 價百科名片房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為?！ ∈袌霰容^法在房地產(chǎn)價格評估中廣泛應用，它是通過將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類似房地產(chǎn)進行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價格的一種方法。樓層、借、共墻、層高修正系數(shù))177?！ ?3)樓層、墻體和層高的修正。因為重置成本法不需要考慮未來利益和長遠效益，不需要計算地產(chǎn)價值，在實際運用中經(jīng)常采用重置價結合成新進行估價； (1)根據(jù)估價房產(chǎn)房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價格標準(以當?shù)貥藴蕿闇?。其中，地產(chǎn)價格可以以該塊土地使用權的費用和土地開發(fā)成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費的各項費用之和為基礎。個人分析，重要的有三點?。。?！當你利用你的眼睛發(fā)現(xiàn)一個不錯的地方的時候，當然要有聰明的腦袋去獲得他，僅僅獲得不是重要的，重要的是看準商機讓他為你賺錢！了解每個區(qū)域價格?。〉囟???！沒個區(qū)域和地段外墻貼磚的單價走到那里馬塞克！噴涂 高級噴涂 在次就是混合的你這些掌握的就好辦事了各種用途的房地產(chǎn)估價有其個性和共性，在實際估價工作中，由于估價的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等，因此估價人員應在掌握這些用途的房地產(chǎn)估價共性和個性的基礎上，探索規(guī)律、融合貫通，同時對某一地區(qū)某一類用途的房地產(chǎn)估價，不能只采取一種估價方法，需具體問題具體對待。 一、估價基本方法 成本法。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開發(fā)利潤等?！ ∵@里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法?！ ?2)根據(jù)估價房產(chǎn)的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經(jīng)濟壽命、建筑物的新舊程度，估計該房產(chǎn)的折舊額或成新度(一般以當?shù)毓嫉臉藴蕿闇?，不需另行計??！ ≡u估公式： 房產(chǎn)現(xiàn)值=〖建筑面積房屋重置價格標準(1177。裝修水電設備調價〗成新率 若情況不復雜可用簡化公式： 房產(chǎn)現(xiàn)值=建筑面積房屋重置價格標準成新率 。由于房地產(chǎn)有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業(yè)務。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地
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