【正文】 資料。（），物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。（），則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。A．能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第8頁(yè)（共11頁(yè)）．適合于長(zhǎng)期投資D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E．位置對(duì)其有著特殊的重要性50.“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（）。A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．貸款金額，通常要考慮的因素有（）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（）。A．劃撥或征收土地的征地拆遷費(fèi) B．出讓土地的土地出讓地價(jià)款 C．轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D．租用土地的土地租用費(fèi) E．轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費(fèi)（）。A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā)B．開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻（）。A．銷售稅費(fèi) B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)模（）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A．預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本 B．選定目標(biāo)市場(chǎng) C．確定消費(fèi)群體 D．明確項(xiàng)目檔次 E．設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)（）。A．土地 B．勞動(dòng)力 C．資本 D．經(jīng)驗(yàn) E．環(huán)境,正確的有（）。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。A． B． C． D．，其效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。A．黃線 B．紫線 C．藍(lán)線 D．紅線、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為（）萬(wàn)元。A．20% B．30% C．40% D．50%2，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元／m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元／m2．A． B． C． D．，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時(shí)，、則其中最敏感的因素是（）。A．古典學(xué)派的理論 B．流動(dòng)性偏好理論C．ISLM曲線模型的理論 D．馬克思的利率決定理論（）。A．投資機(jī)會(huì)選擇 B．投資機(jī)會(huì)決策分析C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 D．市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（）。A．銷售量 B．吸納量 C．出租量 D．預(yù)售面積（）。A．區(qū)位選擇異常重要B．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C．需要適時(shí)的更新改造投資 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（）。A．從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者 B．選擇型競(jìng)爭(zhēng)者 C．兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者 D．隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率為（）。A．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本B．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本 C．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值D．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本（）所經(jīng)過(guò)的時(shí)間。A．還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金 B．還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金 C．還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金 D．在此情況下15.（）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。A． B． C．2 D．3，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目（）。A．潛在 B．過(guò)去 C．現(xiàn)在 D．未來(lái)，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第2頁(yè)（共11頁(yè)）30萬(wàn)m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m2。A．經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資（）支付。A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－抵押貸款還本付息 C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－所得稅D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m，居住2建筑用地面積32000m，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。A．全租金方式《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第1頁(yè)（共11頁(yè)）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式（）。A．債務(wù)融資成本分析 B．資金占用費(fèi)分析C．資本金與債務(wù)資金的比例分析 D．擔(dān)保費(fèi)分析，正確的是（）。A．發(fā)行公司債券B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C．發(fā)行股票 D．商業(yè)銀行貸款（）。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))，錯(cuò)誤的是（）。第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理_真題試題二〇〇九年度全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題（本試題包含客觀題和主觀題兩部分）人力資源與社會(huì)保障部中華人民共和國(guó)監(jiān)制人事考試中心二〇〇九年四月重要提示：要求用2B鉛筆在答題卡中按題號(hào)順序填涂答題，否則按無(wú)效答題處理。（1）單項(xiàng)選擇題的答案填涂在答題卡中題號(hào)1至35信息點(diǎn)；（2）多項(xiàng)選擇題的答案填涂在答題卡中題號(hào)36至50信息點(diǎn)；（3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號(hào)71至85信息點(diǎn)；一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B．不能用于償還土地購(gòu)置貸款C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D．還款資金來(lái)源通常是銷售收入，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是（）。A．政府政策性資金B(yǎng)．國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C．個(gè)人入股的資金 D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng)．基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平C．寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金D．寫(xiě)字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異（）。A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費(fèi) C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，正確的是（）。2A．92500m2B．88800m2C．80000m2D．76800m，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A．承租人 B．業(yè)主C．承租人和業(yè)主共同 D．物業(yè)管理公司，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓（）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。A．投資利潤(rùn)率 B．銷售利潤(rùn)率 C．資本金利潤(rùn)率 D．投資回報(bào)率（）乘以100%。A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程B．獲得土地后到全部工程竣工驗(yàn)收 C．從工程開(kāi)工到全部工程竣工驗(yàn)收 D．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場(chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第3頁(yè)（共11頁(yè)）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————．60% B．80% C．100% D．200%，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A．土地的稀缺性 B．金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸 C．投機(jī)需求膨脹 D．開(kāi)發(fā)資金的易得性22.（）是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。A．娛樂(lè)用房 B．寫(xiě)字樓C．高級(jí)住宅和公寓 D．餐飲用房（）。A．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同B．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同D．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第4頁(yè)（共11頁(yè)）+簽訂合同26.（）認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A．30% B．32% C．33% D．25%《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）。A．地價(jià) B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元。A． B． C． 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第5頁(yè)（共11頁(yè)）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————．（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元．對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元。A．凈現(xiàn)值法B．差額內(nèi)部收益率法 C．費(fèi)用現(xiàn)值法 D．內(nèi)部收益率法二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有（）。A．從總體上說(shuō)，物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第6頁(yè)（共11頁(yè)）．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施 C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率D．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正（）。A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成． B．可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成 C．利率是由貨幣的供給與需求決定的 D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（）。A．建設(shè)周期較長(zhǎng) B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫（）。A．目標(biāo)的確定性B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題第7頁(yè)（共11頁(yè)）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————