【正文】 講解需根據(jù)某個部分圖紙加以說明。我國把青島黃海的平均海平面作為絕對標(biāo)高，及零標(biāo)高，通常情況下，銷售人員計算標(biāo)高都是采用相對標(biāo)高的方式。在總平面圖、平面圖、里面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高來表示某一部位的高度。定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線劃出，并進行編號。在平面圖上從左到右依次采用阿拉伯?dāng)?shù)字，自下到上順次采用英文字母編寫。二、施工中常用的符號施工中常用的符號包括：（一）、定位軸線定位軸線采用細點劃線表示。房產(chǎn)售樓人員培訓(xùn)第一講：房地產(chǎn)公司概況、公司規(guī)章制度及項目介紹一、公司簡介二、公司規(guī)章制度三、項目介紹第二講：建筑基本知識第一節(jié)、建筑識圖的一般知識對銷售人員掌握建筑基本知識的要求不是很高，具體需要掌握的建筑基本知識有以下幾個方面：學(xué)習(xí)本節(jié)的目的有以下幾個方面： 學(xué)會閱讀總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖等 會計算各個單元建筑面積、公攤面積、樓層高度等 其它一、施工圖的內(nèi)容和用途施工圖主要包括圖紙目錄、設(shè)計總說明、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖。圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，設(shè)計總說明包括設(shè)計依據(jù)如設(shè)計規(guī)模、建筑面積等，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，施工要求等。通常是一個圓圈里面一個阿拉伯?dāng)?shù)字或英文字母表示。需要注意的是字母I、O及Z不得作軸線編號。（二）、標(biāo)高 其他標(biāo)高以此為基準(zhǔn)。銷售人員必須會計算樓層高度。即將首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點。（四）、常用圖例、根據(jù)樓層平面圖、總平面圖講解。B、進深：指一間房屋兩條縱向軸線間的距離。D、地坪：多指室外自然地面。 四、建筑總平面圖的閱讀 基本內(nèi)容： 新建的建筑物的名稱、層數(shù)、室內(nèi)外地面的標(biāo)高、新建房屋的朝向等。 新建的道路、綠化場地、管線的布置。 將來擬建的建筑物、道路及綠化等。 指北針、風(fēng)玫瑰圖等。熟悉總平面圖中常用圖例（另備）閱讀平面圖的方法步驟： 先看圖樣的比例、圖例以及文字說明 了解新建房屋的基本情況、用地范圍、地形地貌以及周圍的環(huán)境等。五、建筑平面圖及識讀對于一幢房屋有以下幾種平面圖 底層平面圖（又稱首層平面圖）表示第一層各房間的布置、建筑入口、門廳以及樓梯的布置等情況。有的房屋頂層平面圖與標(biāo)準(zhǔn)層平面圖相同，在這種情況下，頂層平面圖可以省略。注：平面圖的閱讀以事例形式講述。 表示室外臺階、花池、勒腳、窗臺、雨蓬、陽臺、屋頂以及雨水管等位置、立面形狀及材料做法。對于銷售人員只要求總平面圖、建筑平面圖、立面圖的閱讀，而建筑剖面圖、結(jié)構(gòu)詳圖不做要求。一、建筑概述（一）、建筑的構(gòu)成要素建筑都是由三個基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。物質(zhì)技術(shù)條件是實現(xiàn)這一目的的手段，依靠它可以達到建筑功能的要求。 （二）、建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。民用建筑主要指學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍）按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、剛結(jié)構(gòu)建筑。 按建筑層數(shù)可分為：低層住宅（1——3層）、多層住宅（4——6層）、小高層（7——11層）、高層住宅（12——30層）（三）、房屋的組成及其作用各種不同的建筑都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地面和屋頂傳給它的荷載，并把這些荷載傳給地基。樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。第四節(jié)：常用的規(guī)劃術(shù)語解釋 建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。 容積率：指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。 建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。第三講：房地產(chǎn)投資及經(jīng)營知識第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)的程序一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建房地產(chǎn)建設(shè)工廠項目規(guī)劃與審批土地使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)取得主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓三種方式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要有出售、交換、贈于三種方式。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有另外一些因素，其中主要是經(jīng)濟因素、物理因素、環(huán)境因素、行政和政策因素、社會因素、心理因素、國際因素等經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費和投資的水平，財政收支和警容的狀況，物業(yè)水平特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求等。諸如位置、地質(zhì)、地勢、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、濕度、自然周期性災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。如噪音、空氣污染、視覺、清潔等。二、房地產(chǎn)價格的種類對于銷售人員來說最基本的來說應(yīng)該能區(qū)分和理解以下幾個價格概念： 房地產(chǎn)總價：是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。 房地產(chǎn)單位價格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。 均價：總價/建筑面積 中心價：多層住宅指的是三、四層的價格三、房地產(chǎn)價格構(gòu)成目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括 征地補償費， 拆遷安置補償費， 其他土地開發(fā)費包括三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費， 住宅建筑安裝工程費， 附屬工程費， 室外工程費， 公共老配套工程費， 環(huán)衛(wèi)綠化工程費， 政府性收費及“四源”費，煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠 土地出讓金大市政費，1 兩稅一費即營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費，1 管理費，1 利潤，第三節(jié)：計算公式投資回報計算本項目營業(yè)用房根據(jù)袍江現(xiàn)有的狀況，都采反租措施，三年或五年，每年返回投資客百分之多少的回報。按揭貸款的計算（1）、流程（略）（2）、個人住房貸款月還款額分期付款月還款的計算第四講：售樓人員禮儀與形象第一節(jié)：售樓人員的禮儀一． 儀容儀表因售樓人員直接一客戶打交道，代表開發(fā)商和樓盤形象，所以儀容儀表顯得十分重要，要求每一位從事售樓工作的員工都要自覺地使自己的外表保持整齊，清潔，悅目。站立時，雙腳要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。以下是一些習(xí)慣性小動作，須多加注意：1． 咳嗽或吐痰時，請用干凈的紙巾或手帕掩住口部2． 打哈欠或噴嚏時，應(yīng)走開或轉(zhuǎn)過頭來掩住口部3． 整理頭發(fā)、衣服時，請到洗手間或客人看不到的地方4． 當(dāng)眾挖鼻孔，搔癢，或剔指甲都會有損自己的形象5． 手不應(yīng)插在口袋里，雙手應(yīng)垂直，坐著時平放在桌面，不要把玩物件6． 當(dāng)眾不應(yīng)耳語或指指點點7． 不要在公共區(qū)域奔跑8． 抖動腿部，依靠在桌子或柜臺上都是不良習(xí)慣9． 與別人談話時，雙目須正視對方的眼睛10． 不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手11． 工作時，以及在公眾區(qū)域不要大聲講話，談笑及追逐12． 在大堂等公眾場合，不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事13． 與人交談時，不應(yīng)不時看表及隨意打斷對方的講話三． 言談舉止坐，站，走路和談話都要得當(dāng)，工作要有效率。制服1． 合身，燙平，清潔2． 紐扣齊全并扣好3． 員工證應(yīng)佩帶在上衣的左上角4． 衣袖，褲管不能卷起5． 佩帶項鏈或其他飾物不能露出制服外第二節(jié)：售樓員文明用語迎賓用語類：您好，請進，歡迎光臨友好詢問類：謝謝，請問您怎么稱呼，您想看什么樣的樓，不耽誤您時間的話，我給您介紹一下好嗎，好的，沒問題，我想聽聽您的意見行嗎招待介紹類：請您這邊坐，請喝茶，請您看看我們的資料，有什么不明白的請吩咐，那兒是我們的模型展示區(qū)請求道歉類：對不起，這套房子剛賣出去了，不好意思，您的話我還沒聽明白，有什么意見，請您多指教恭維贊揚類：象您這樣的成功人士選擇我們的樓盤最合適了，您很有眼光，您雖然不是搞房地產(chǎn)的，但您居然有如此高見，真是令我汗顏。售樓員是開發(fā)商的銷售先鋒部隊，換句話說是開發(fā)商的形象代言人，售樓員的一言一行都關(guān)系到開發(fā)商的聲譽。在接待客戶時，忌用生硬，冷冰冰的話語。如果售樓員說話僵硬