【正文】 繁 ， 也會(huì)有一定的發(fā)展空間 ， 但相對(duì)離散總量規(guī)模較小 商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) ? 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)將零售地產(chǎn)發(fā)達(dá) ， 高端零售地產(chǎn)相對(duì)集中 ， 具有全國性的輻射力 ? 中心城市對(duì)零售地產(chǎn)具有區(qū)域性輻射力 ? 其他城市零售地產(chǎn)發(fā)展速度最慢 ， 業(yè)態(tài)創(chuàng)新相對(duì)落后 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 14 受國家宏觀環(huán)境 、 行業(yè)特殊因素等影響 ， 不同類型物業(yè)市場化歷程 、 增長爆發(fā)點(diǎn)不同 91～ 92年 87年 98年 99年 2022年 03年 04年 05年 02年 01年 住宅 商業(yè)物業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 規(guī)模 住宅 、 商業(yè)用房 、 辦公用房投資總量及增長示意圖 南巡講話及十四大市場經(jīng)濟(jì)確立 酒店 取消福利分房、銀行按揭配合 零售業(yè)深度對(duì)外資開放 辦公用房政策性限制影響減弱 05年全面兌現(xiàn)WTO承諾，零售業(yè)良好預(yù)期促使零售地產(chǎn)快速發(fā)展 94年 96年 城市化率超過 30％ ， 開始加速發(fā)展 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 12 政府通過金融 、 土地 、 稅收政策 ， 從供需兩方面對(duì)整個(gè)行業(yè)施加影響 ， 促使市場降溫 ?促進(jìn)土地供應(yīng)透明化，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)行為 ?通過加強(qiáng)政府對(duì)土地的規(guī)劃和出讓的控制，加強(qiáng)了政府調(diào)控市場的力度 ?企業(yè)囤積土地的行為受到抑制 ?提高了土地獲取的難度和成本 ?促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目策劃等業(yè)務(wù)能力的提升 ?貸款利率的提高，貸款審批條件的嚴(yán)格，將抑制部分區(qū)域房地產(chǎn)投資購買過熱的現(xiàn)象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長速度擠出市場需求中的泡沫成份 ?政策總體導(dǎo)向?yàn)橥ㄟ^對(duì)供需的影響，達(dá)到在供需基本平衡的情況下房價(jià)穩(wěn)步上升 土地政策 金融政策 供應(yīng) 需求 ?提高開發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，有利于資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)金融手段的創(chuàng)新 ?減緩房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) ?促進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變 ?促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變 ?自 2022年 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，征收全額營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，征收差額營業(yè)稅；同時(shí)對(duì)別墅轉(zhuǎn)讓交易征收土地增值稅 稅收政策 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 10 40%20%0%20%40%60%80%100%120%1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022商品房屋銷售額增長率 全國房地產(chǎn)投資增長率 G D P 增長率—— 中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分 —— 過熱－調(diào)控 2022年出臺(tái)土地招拍掛制度 2022年央行 121號(hào)文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻 2022年提高銀行存貸款利率 初步起飛期 真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自 1987年開始形成 超常發(fā)展期 調(diào)控期 平穩(wěn)發(fā)展期 二次調(diào)控期 理性化規(guī)模發(fā)展期 ? 中國房地產(chǎn)新一輪增長已經(jīng)持續(xù)了 11年 ， 現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 8 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖 房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型 房地產(chǎn)金融 /服務(wù)型 時(shí)間 行業(yè) 規(guī)模 中國大陸房地產(chǎn) 香港房地產(chǎn) 發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn) ? 高利潤階段 ? 高風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 中等利潤階段 ? 適中風(fēng)險(xiǎn) /適中回報(bào) ? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢 ? 微利階段 ? 低風(fēng)險(xiǎn) /低回報(bào) ? 規(guī)模優(yōu)勢 經(jīng)濟(jì) 特征 需求 特征 ? 賣方市場 ? 對(duì)新增房產(chǎn)需求快速膨脹 ? 均衡市場 ? 對(duì)新增房產(chǎn)需求穩(wěn)定增長 ? 買方市場 ? 以提升房產(chǎn)質(zhì)量的需求為主 業(yè)務(wù) 特征 ? 房產(chǎn)增量開發(fā) ? 地產(chǎn)開發(fā) ? 房地產(chǎn)開發(fā) ? 物業(yè)經(jīng)營 ? 房產(chǎn)中介 ? 房地產(chǎn)金融服務(wù) ? 房地產(chǎn)金融服務(wù) ? 物業(yè)經(jīng)營 ? 房產(chǎn)中介 ? 房屋定制 從世界范圍內(nèi)分析 ， 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大發(fā)展階段 中國大規(guī)模開發(fā)時(shí)代尚未結(jié)束，但少數(shù)領(lǐng)先城市土地稀缺時(shí)代已經(jīng)來臨，市場也逐步接近均衡 BJHRamp。 但也是重大的挑戰(zhàn) ? 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控將是政府長期艱巨的任務(wù) ， 對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來不確定性 ? 市場高速增長同時(shí) ， “ 透支未來 ” 帶來階段總量過剩及結(jié)構(gòu)失衡 ， 市場風(fēng)險(xiǎn)不斷增加 ? 國際流動(dòng)資本過剩 ， 國內(nèi)過度投機(jī)加大市場風(fēng)險(xiǎn) ? 進(jìn)入專業(yè)化競爭時(shí)代 ， 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸限制了業(yè)務(wù)發(fā)展 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 7 主要發(fā)現(xiàn)綜述 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 5 房地產(chǎn) 住房地產(chǎn) 商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 其它 商業(yè)地產(chǎn) 典型代表 市場影響因素 業(yè)務(wù)特征 ?住宅 ?別墅 ?酒店式公寓 ?寫字樓 ?商務(wù)酒店 ?商場 ?Shopping Mall ?商鋪 ?倉庫 ?工業(yè)廠房 ?會(huì)展中心 ?旅游酒店 ?度假村 ?人口數(shù)量 /結(jié)構(gòu) ?人均收入水平 ?居住條件及需求 ?位置、環(huán)境配套 ?城市地位、城市經(jīng)濟(jì)水平 ?城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?城市布局特點(diǎn) ?人口數(shù)量 /結(jié)構(gòu) ?人均消費(fèi)水平 ?城市規(guī)模及布局 ?商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新 ?城市工業(yè)特點(diǎn)、地位及結(jié)構(gòu) ?城市規(guī)劃布局 ?增量開發(fā) ?存量交易 ?銷售為主，周期短 ?增量開發(fā)、存量改造 ?銷售、租賃以及經(jīng)營管理等可選擇方式多 ?資金需求較大 ?增量開發(fā)、存量改造 ?商業(yè)運(yùn)營為先導(dǎo) ?多長期持有與經(jīng)營結(jié)合 ?資金占用大 ?多以自用廠房倉庫為主，收益最穩(wěn)定 按物業(yè)用途劃分 ， 房地產(chǎn)可分為住宅 、 商務(wù) 、 零售 、工業(yè)地產(chǎn)等四大類 BJHRamp。 宏觀環(huán)境對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略有什么影響 ？ ? 中國宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控影響 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 3 外部環(huán)境研討會(huì)將在繼承北京華融歷史戰(zhàn)略規(guī)劃成果的基礎(chǔ)上 ，審視新環(huán)境變化帶來的歷史性機(jī)遇及威脅 ， 我們將討論的核心議題是： 要求 ：本次研討會(huì)將聚焦于北京華融未來整體發(fā)展，而不簡單局限于各子業(yè)務(wù)單元的發(fā)展，希望各位參會(huì)人員以集團(tuán)利益最大化角度思索問題并提出建設(shè)性觀點(diǎn) ? 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢如何？ ? 細(xì)分市場的市場空間及發(fā)展趨勢如何？競爭情況如何？未來行業(yè)獲利趨勢如何？ 本次研討會(huì)目標(biāo) 是否對(duì)我們有影響？ 影響是什么？ 未來我們應(yīng)如何選擇？ BJHRamp。 北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢項(xiàng)目 BJHRamp。機(jī)密 房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告 2022年 2月 14日 北京 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。JRJEXTERNAL20220820ZHS 2 公司遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略 環(huán)境分析 內(nèi)部診斷 最佳實(shí)踐研究 綜合分析 實(shí)施舉措 外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 4 本部分研究所要回答的關(guān)鍵問題 182。 與北京華融相關(guān)的細(xì)分市場吸引力如何 ？ ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 6 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。 置身中國房地產(chǎn)市場是北京華融的重要機(jī)會(huì) ? 龐大的市場總量及潛在持續(xù)的增長 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡帶來房地產(chǎn)企業(yè)梯級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì) 182。 國企特征對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略的影響 ? 有良好的政府關(guān)系資源 ， 但同時(shí)面對(duì)政府任務(wù)及企業(yè)市場化發(fā)展的利益平衡 ? 企業(yè)治理結(jié)構(gòu)影響企業(yè)競爭力和最終的經(jīng)營業(yè)績 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 9 三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場的樂觀局面 ， 但政府宏觀調(diào)控帶來了短期不確定性 2 3 1 房地產(chǎn)行業(yè)高速增長 人口增長及 結(jié)構(gòu)變化 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市化提速 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 11 我國房地產(chǎn)市場價(jià)格連續(xù) 11年 “ 高歌猛進(jìn) ” ， 社會(huì) 、 政府對(duì)房地產(chǎn)過熱可能導(dǎo)致的 “ 房地產(chǎn)泡沫 ”越來越擔(dān)心 … 3 1 . 7 %2 1 . 3 %1 . 2 %2 6 . 4 %6 . 4 %3 . 6 %0 . 2 %1 1 . 5 % 8 . 3 %9 . 4 %6 . 2 %4 . 9 %1 4 . 2 %1 5 . 0 %309927142451226320681948185718541790160515091194120899675605001000150020222500300035001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%增長率 平均價(jià)格1991年～ 2022年我國商品房價(jià)格 1997年～ 2022年香港房地產(chǎn)“泡沫”后價(jià)格指數(shù) BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 13 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 15 中國城市化空間布局 ?三大城市群 ? 珠江三角洲城市群、長江三角洲城市群、京津環(huán)渤海城市群 ? 外向型經(jīng)濟(jì)為主，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，具備強(qiáng)大的輻射作用 ?七大城市帶是 ? 沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶 ? 經(jīng)濟(jì)增長潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱 ?中心城市是 ? 以省會(huì)城市和具有優(yōu)勢的特色地級(jí)市為主的區(qū)域中心城市 ? 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵 ? 該布局將容納 ? 全國人口的 50％，高素質(zhì)人才的 75％ ? 可創(chuàng)造 85％的 GDP，全國工業(yè)總產(chǎn)值的 90％ ? 外貿(mào)進(jìn)出口總量 95％ ? 未來 20年，有 2/3財(cái)富向珠三角、長三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚 未來中國城市化演進(jìn)將形成三大城市群 、 七大城市帶和若干中心城市圈的格局 * * 未來全國城市空間布局還會(huì)直接受政府區(qū)域發(fā)展政策影響 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 17 從城市內(nèi)部空間格局看 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 城市規(guī)模 、 人口數(shù)量有著共性的演變趨勢 居住工業(yè)商業(yè) 中心商業(yè)區(qū)萌芽 混合居住區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 郊區(qū)工業(yè)區(qū) 近郊工業(yè)區(qū) 副城心 郊區(qū)居住區(qū) I II III IV V 城市發(fā)展階段及內(nèi)部空間變化 伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 城市規(guī)模擴(kuò)大 、 人口數(shù)量增長 ? 住宅總量擴(kuò)張最大 ， 并且逐步外延 、 郊區(qū)化 ? 商業(yè)地產(chǎn) （ 商務(wù)地產(chǎn) 、零售地產(chǎn) ） 有較強(qiáng)的區(qū)位屬性 ， 一般集聚在城市幾何中心 ， 總量變化