【正文】 資完成額 住宅 商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓資料來源：國家統(tǒng)計(jì)年鑒，遠(yuǎn)卓分析 中國房地產(chǎn)投資增長率 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) ? 2022年、 2022年中國房地產(chǎn)投資增長高達(dá) 30％，出現(xiàn)一定的過熱跡象，2022年受國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)投資增速放緩 ? 住宅物業(yè)投資增長率相對穩(wěn)定，近年來保持了 22％～ 30％的增長速度 ? 自 1999年開始，伴隨中國商業(yè)進(jìn)一步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資加速； 2022年、 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速一度達(dá) 37％、 35％，遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)投資增速 ? 辦公物業(yè) 2022年開始爆發(fā)增長，2022年增長速度達(dá) 34% BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 38 零售地產(chǎn)與城市規(guī)模 、 城市商圈的緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系 商務(wù)圈 商業(yè)圈 寫字樓 酒店 (商務(wù) ) 辦公樓逐步出現(xiàn) 賓館為初級或不存在 為城市幾何中心，量少 商業(yè)、商務(wù)一體化 少量高檔寫字樓出現(xiàn) 少量高檔酒店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機(jī)會 寫字樓快速發(fā)展 酒店少量發(fā)展 寫字樓離散聚集 布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān) 若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集 商業(yè)地產(chǎn)崛起 零售業(yè)及零售地產(chǎn)的特征 向心聚集 —— 商業(yè)向城市的幾何中心聚集 離心分散 —— 商業(yè)向城市的幾何中心及少量外圍新商圈發(fā)展 離心聚集 —— 除傳統(tǒng)商圈外，商業(yè)離開城市幾何中心，向郊區(qū)聚集 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 42 05001000150020222500300035002022 2022 2022 2020CAGR=22%CAGR=4%CAGR=6%《 北京城市總體規(guī)劃（ 2022年 — 2020年） 》 ，偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析 以發(fā)展的觀點(diǎn)來看 ， 北京市在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)還有很大發(fā)展空間 ? 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃（ 2022年 — 2020年 ） 》 ，北京市常住人口將于 2020年達(dá) 1800萬高峰 ? 以國際發(fā)達(dá)城市東京為參照 ， 目前其人均零售物業(yè)面積為 /人 ， 2020年北京常住人口達(dá)到高峰時(shí) ， 其零售物業(yè)市場規(guī)模將有： 1800 萬 平方米 / 人=3060萬 /平方米 ? 北京零售地產(chǎn)于 2022～ 2022年高速增長 ， 之后直至 2022年都處在消化前期放量和緩慢發(fā)展中 ? 以國際發(fā)達(dá)城市東京為參照 ， 可預(yù)見北京的零售地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間 。JRJEXTERNAL20220820ZHS 49 由于政策影響因素 ， 寫字樓市場在 1999年～ 2022出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡 ? 中國經(jīng)濟(jì)高速增長，兌現(xiàn)對 WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國并且在大中城市進(jìn)行布點(diǎn) ? 國內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實(shí)力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是 30%，有的甚至達(dá)到了 50％ ? 新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大 需求旺盛 ? 歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施和服務(wù)落后，大量集中于過時(shí)、低端寫字樓和辦公用房 ? 1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)，造成連續(xù) 3年寫字樓投資開發(fā)不足， 199 2022年全國寫字樓投資負(fù)增長 供應(yīng)不足 供應(yīng) 需求 示意圖 資料來源：遠(yuǎn)卓分析 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 56 在供應(yīng)增量方面看 ， 新增供應(yīng)集中放量 ， 而且主要是甲級寫字樓 ， 未來兩年仍然會保持高增長態(tài)勢 1 7 0 . 7 41 1 1 . 0 15 3 . 61 0 3 . 4 52022 2022 2022 待定單位：萬平方米 ? 受政策和寫字樓市場預(yù)期等因素的影響，供應(yīng)體現(xiàn)出階段性集中供應(yīng)的特點(diǎn) ? 2022年，甲級寫字樓開始集中放量，并且未來 2年仍然過于集中，有短期階段性供應(yīng)過量的可能 20222022年北京辦公樓年度累計(jì)竣工面積 北京市 20222022年在建在售寫字樓項(xiàng)目供給 資料來源：北京統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析 表示未確定具體進(jìn)入市場的時(shí)間 97 98 97 941542880501001502002503003502022 2022 2022 2022 2022 2022單位：萬平方米 未來 3年有超過400萬平方米的供給 ? 2022年 6月份以后城區(qū)將不會再有新的大型公建項(xiàng)目動工，大部分項(xiàng)目都會趕在 2022年之前完工 奧運(yùn)政策性因素 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 64 1028118615561913234927246027735888809751108882 0 . 5 %1 5 . 4 %3 1 . 2 %2 2 . 9 % 2 2 . 8 %5 6 . 3 %2 2 . 1 %2 0 . 7 %9 . 8 0 %1 1 . 6 7 %1 6 . 0 %1 9 . 2 %1 8 . 7 %0202240006000800010000120221992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%在快速增長的旅游客源支撐下 ， 90年代以來中國酒店業(yè)保持了 %的年增長速度 中國星級酒店數(shù)量及年增長率 資料來源：中國資訊行 單位：家 第一波酒店建設(shè)熱在 1994年達(dá)到頂峰 應(yīng)該是 97年左右的投資決策；且2022年行業(yè)仍處于大幅虧損中 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 62 外部影響因素說明 旅游業(yè) ? 94年以來國內(nèi)旅游 *人次保持年均8%的增長速度；國內(nèi)游未來 35年仍將以觀光游為主 ? 92年以來入境旅游 *人次保持年均%的增長速度；入境游客中商務(wù)客源比例上升 ?自 2022年以來中國旅游消費(fèi)已進(jìn)入啟動期 ?十一五規(guī)劃國家將大力發(fā)展旅游業(yè)，實(shí)現(xiàn)入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長 8% ?經(jīng)濟(jì)影響因素 ?中國經(jīng)濟(jì)近年來保持 9%以上的增長速度 ?2022年中國人均 GDP首次突破1000美元，進(jìn)入大發(fā)展階段 ?自 89年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持 %的年增長率；農(nóng)村居民人均純收入保持%年復(fù)合增長率 ?政府政策 ?中央及地方政府對旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)舉措 ?中國酒店業(yè)自改革開放起步以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)增長及旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期 ?酒店業(yè)發(fā)展受旅游業(yè)發(fā)展直接影響，而旅游業(yè)則主要受宏觀經(jīng)濟(jì)、居民收入水平等因素影響 ?政府對新建酒店項(xiàng)目的審批制度一定程度上影響了酒店的供給 *注：按照出行目的可分為旅游觀光、休閑度假、商務(wù)、會務(wù)會議等 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 54 三大區(qū)域分別有特定的客戶群體 ， 市場表現(xiàn)不盡相同 ， 未來的發(fā)展趨勢也不相同 客戶構(gòu)成特點(diǎn) ? 外企聚集，世界 500強(qiáng)有 1/3都已入駐 CBD ? 靠近使館區(qū)，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢 ? 金融、電信、新聞媒體等產(chǎn)業(yè) ? 仍有較多的土地可供開發(fā) ? 2022年之前集中增加供應(yīng)量 ? 金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐 ? 證券、保險(xiǎn)、電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開放，需求上升空間較大 ? 2022年之前仍有部分新增供應(yīng)量 ? 基本無可開發(fā)土地 資料來源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析 CBD 金融街 ? 研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國公司研發(fā)部門進(jìn)駐 ? 高科技發(fā)展需要配套產(chǎn)業(yè)，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資等企業(yè)需求比例會上升 ? 目前存量最大 ? 市場供大于求，租金和售價(jià)最低 中關(guān)村 未來趨勢 市場表現(xiàn) ? 租金及售價(jià)最高 ? 空置率較低 ? 可開發(fā)土地?cái)?shù)量較少 ? 空置率最低，租售情況良好 ? 租金及售價(jià)較高 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 47 寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇的影響 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是其根本的推動力量 多種變化和機(jī)遇 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識和服務(wù)為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ? 國際化趨勢和與跨國公司海外發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整 ? 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務(wù)區(qū)，寫字樓發(fā)展機(jī)會較多 ? 奧運(yùn)會、世博會等國際活動帶來的發(fā)展契機(jī) ? 經(jīng)濟(jì)影響因素 ?中國經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持 9％以上的增長速度 ? 2022年中國人均 GDP達(dá) 1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段 ?中國加入 WTO后，對外經(jīng)濟(jì)日漸活躍 ? 政策因素 ?1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā) ?2022年開始，政策管制放松 ?2022年開始的宏觀調(diào)控又收緊了政策 ? 寫字樓市場發(fā)展不平衡，在多數(shù)地區(qū)處于起步階段，在北京、上海等少數(shù)城市的發(fā)展水平較高 ? 寫字樓受行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、及城市規(guī)劃等多種因素影響，有特殊的發(fā)展特點(diǎn) BJHRamp。 0 4 ) 上海( 39。JRJEXTERNAL20220820ZHS 36 區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了中國商業(yè)發(fā)展梯次成熟度不同 ，直接影響不同類型商業(yè)地產(chǎn)的高速增長階段 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)年鑒 012345678910上海 北京 天津 浙江 江蘇 廣東 山東 遼寧 福建內(nèi)蒙古河北黑龍江全國 吉林 新疆 山西 湖北 河南 重慶 海南 湖南 寧夏 青海 陜西 江西 西藏 四川中國各省的 2022 年人均 GDP 千美元 / 人 大型購物中心 （大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長區(qū)域 百貨獲得高速增長的區(qū)域 便利店 BJHRamp。 商業(yè)地產(chǎn)在初期表現(xiàn)雖有些盲目 ， 但總體看處于低風(fēng)險(xiǎn)高利潤的階段 ， 伴隨供應(yīng)的高速增長 ， 風(fēng)險(xiǎn)水平已經(jīng)大大提升 ? 2022年以來 ， 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱 ， 階段過剩 、 結(jié)構(gòu)過剩的表現(xiàn)突出 ， 少量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失敗 ? 總體而言 ， 優(yōu)質(zhì)地帶的高端商業(yè)地產(chǎn)投資保持了較高的獲利水平 ， 開發(fā)環(huán)節(jié)獲利最大 ， 平均在 15％ ～ 20％ ， 但土地稀缺已導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售為租賃經(jīng)營 ， 獲取長期穩(wěn)定回報(bào) （ 經(jīng)營性 IRR在 5％ ～ 15％ 不等 ， 隱含土地增值平均年 5％ ～ 6％ ） 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 24 隨著新一輪的宏觀調(diào)控的持續(xù) ， 預(yù)計(jì)我國的住宅過熱發(fā)展的勢頭將得到控制 ， 房價(jià)漲幅也將回歸合理 % % % % % % % 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E 15%左右的長期合理增幅 房地產(chǎn)投資增幅預(yù)計(jì)將回落至 15%～ 20％左右的合理水平 % % % % % % % % % % % 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E 03年以前年均 %的房價(jià)漲幅 房價(jià)漲幅將回歸理性 ? 促使行業(yè)集中度提高 ? 產(chǎn)品調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化 ? 區(qū)域轉(zhuǎn)移，促使供需平衡化 ? 促使企業(yè)管理水平提高 給住宅房地產(chǎn)行業(yè) 帶來的 4大影響 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 16 人口 、 財(cái)富的集聚效應(yīng) ， 將對未來我國房地產(chǎn)不同細(xì)分市場產(chǎn)生影響 ? 總量需求快速增長 ， 目前仍是住宅地產(chǎn)黃金時(shí)期 ， 預(yù)計(jì)到 2030年之前都將保持穩(wěn)定高速增長 ? 區(qū)域結(jié)構(gòu)快速變化：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大型城市住宅集中；郊區(qū)高端別墅需求穩(wěn)定增長 ? 住宅物業(yè)形態(tài)快速變化：大型城市高密度 住宅地產(chǎn) ? 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)目前 GDP貢獻(xiàn)占全國 35%， 對比美國三大城市群 （ 67%） ， 日本三大城市群（ 70%） 還有較大發(fā)展空間 ， 以商務(wù)地產(chǎn)的特點(diǎn)看 ， 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)總量規(guī)模大 ， 集中于中高端 ， 仍將成為商務(wù)地產(chǎn)的核心熱點(diǎn)；特別是適合用地稀缺的前提下 ， 持有增值價(jià)值凸現(xiàn) ? 其他中心城市伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商務(wù)交流的頻繁 ， 也會有一定的發(fā)展空間 ， 但相對離散總量規(guī)模較小 商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) ? 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)將零售地產(chǎn)發(fā)達(dá) ， 高端零售地產(chǎn)相對集中 ， 具有全國性的輻射力 ? 中心城市對零售地產(chǎn)具有區(qū)域性輻射力 ? 其他城市零售